崩潰！房價漲了35年你是不是還沒買房？
發(fā)布時間：2016-3-25 15:11:36來源：東方財富網(wǎng)
對沒買房的人來講，最可怕、最悲劇的不是樓市崩盤了、房價泡沫破滅了，比這個更加悲劇、可怕的是房價一直總體上漲了35年[1987-2015年]，暴漲了多輪，最后你還是沒有買房。
目前許多人非常擔(dān)心北京、上海、廣州、深圳火爆的樓市、瘋狂的房價、恐慌性的搶房現(xiàn)象，如果一直這樣的“火”、“瘋”下去，會不會直接導(dǎo)致一線率先樓市崩盤、房價泡沫破滅，會不會中國樓市重蹈日本覆轍。2004年-2016年中國房地產(chǎn)“崩 盤論”、房價泡沫“破滅論”的言論，從來就沒有停止過，但是卻沒有發(fā)生。最讓人放心的，中國的市長到國家住建部，都出口駁斥的講，中日國情與城鎮(zhèn)化率及杠 桿、市場不同，結(jié)果證明這是對的。但是對沒買房的人來講，最可怕、最悲劇的不是樓市崩盤了、房價泡沫破滅了，比這個更加悲劇、可怕的是房價一直總體上漲了 35年[1987-2015年]，暴漲了多輪，最后你還是沒有買房。事實(shí)證明，中國房價從來不會聽專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、學(xué)者、唱虛派的預(yù)測，完全是按照中國特 殊的供需與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，盡管是計劃經(jīng)濟(jì)市場轉(zhuǎn)入半市場經(jīng)濟(jì)，房價依然上漲。
第一是中國的房價歷史與規(guī)律。1998年之前的房價，從官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，到了1987年才有全國性的房價統(tǒng)計。1998 年7月之前，雖然已有商品房，但鑒于絕大部分住宅仍是福利分配，其價格很難反映真實(shí)的市場供需，也就不是真正的市場價格。鑒于1998年在房地產(chǎn)市場上的 特殊性，且官方從1987年才有全國性的房價數(shù)據(jù)可查。1987年商品房銷售面積2697萬平方米，總量上似乎也不少，可相對于龐大的國民總數(shù)，實(shí)在太 少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當(dāng)年的全國平均房價是多少，才408元/平方米。看起來不高，但相對于當(dāng)時的居民收入，也屬于不可承受之重。一直到 1992年，房價維持在單價千元以下，但每年的漲幅可觀。1998年，在新中國短暫的房地產(chǎn)歷史上是一個分水嶺。在連續(xù)兩年的北戴河會議醞釀之后，當(dāng)年7 月3日，國務(wù)院頒發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，核心內(nèi)容就是從當(dāng)年下半年開始停止住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣化。
從1999年開始，中央在全國范圍內(nèi)推行住房分配貨幣化制度。也就是在1998年，房價的單價躍上2000元�，F(xiàn)在回過頭來看，房地產(chǎn)市場化之后，房價 應(yīng)該大漲啊。但實(shí)際上沒有，1998~2000年，房價維持不動甚至略有下跌。想來有很多人會懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢？當(dāng)然，房價的3年原 地踏步應(yīng)該和當(dāng)時遭遇東南亞金融危機(jī)也有關(guān)系。從今天回頭看，房價在2001~2003年還是給足了很多人機(jī)會，小幅上漲。不過也就是在當(dāng)時，市場上出現(xiàn)了房價泡沫的聲音，現(xiàn)在想想，大有在股市2000點(diǎn)時就喊泡沫的意味。而從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機(jī)會了。全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關(guān)口，直到2016年2月份還在上漲。接下來數(shù)年，沒見到房價數(shù)據(jù)的記載。
到了1988年7月，中國第一個土地拍賣、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工，售價是1600元/平方米。再后來，1989年2月15日，北京首次公開出售建在黃金地 段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被預(yù)訂了250套。沒辦法，還是太貴了。上世紀(jì)90年代初，海南大開發(fā)推動了房地產(chǎn)市場的繁榮，上海市 中心房價漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產(chǎn)調(diào)控，海南、北海等地房地產(chǎn)泡沫破裂。泡沫破裂效應(yīng)蔓延至全國，1994年上海市中心房價 降到3000元/平方米，市場一片蕭條。接下來數(shù)年，同樣沒見到房價數(shù)據(jù)的記載，直到1998年住房改革。當(dāng)年，廣州市實(shí)行房改政策，東湖新村部分屬于單 位福利分房的住戶可以800元~1000元/平方米買回房子，部分則以2800元/平方米的價格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。官方的數(shù)據(jù)是怎么樣的呢？ 國家統(tǒng)計局2013年公布的《1987年以來的國內(nèi)商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，1987年全國商品房平均單價408元/平方米，到1992年之 前基本維持在每年上漲100元上下的節(jié)奏。
到了1993年，房價漲幅加速，海南大開發(fā)中的房地產(chǎn)熱潮對此應(yīng)該功不可沒。而在海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，1994年的房價回歸先前的正常漲幅。著全國推廣住房公積金制度，以及1995年工商銀行推出第一個商品房貸款，從1995年開始，全國平均房價以每年約200元/平方米的漲幅向上，直至1998年東南亞金融危機(jī)。1998年之后的房價，觀察1999年~2015年的全國新建商品住宅銷售均價走勢，房價走勢有幾個很明顯的高點(diǎn).2000年房價出現(xiàn)一小波上漲，2004年同比暴漲18.7%，2007年A股牛 市之時又同比上漲16.9%，2008年金融危機(jī)之時同比下降1.9%，2009年大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策之下同比上漲22.4%，創(chuàng)歷史新高。之后，雖然 2010年4月加大調(diào)控，但可惜房價是穩(wěn)扎穩(wěn)打。這是全國的平均數(shù)據(jù)，2014年中房價上漲200%，但在實(shí)際生活中，遠(yuǎn)不止2倍。而一線城市中，更是遠(yuǎn) 高于平均漲幅。
最后我們來看一個房價的最經(jīng)典案例，這可是中國的商品房始祖。中國第一個商品房小區(qū)是廣州東湖新村，1979年10月廣 州秋交會閉幕后，穗港雙方簽訂合同引進(jìn)香港寶江發(fā)展有限公司投資3600萬港元(當(dāng)時折算1080萬元人民幣)興建60000平方米住宅樓。1981年建 成后，對香港售價為2500~2600港元/平方米，對內(nèi)售價700元/平方米。(注：當(dāng)時匯率人 民幣約兌3港元).1998年，廣州市實(shí)行房改政策，部分屬于單位福利分房的住戶可以800~1000元/平方米買回房子。東華物業(yè)管理公司則以人民幣 2800元/平方米的價格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。8年之后，東湖新村的房價開始進(jìn)入上漲的快車道。2006年，東湖新村二手房的成交價漲到 4000元/平方米，2008年二手房漲到9000元/平方米，2009年二手房價漲到10000元/平方米，2013年二手房價則在短短的4年間漲到 22000元/平方米。也就是說，從1981年~1998年17年間，房價漲了3倍，1998年~2009年11年之間，房價再次漲了2.5倍多，而從 2009年~2013年這4年中，實(shí)現(xiàn)了驚人的一躍，再次翻倍。一條近乎45°的房價曲線，堪稱完美。
第二是中國的四大一線城市，北上廣深十年房價，10年內(nèi)房價普漲229.5%，數(shù)據(jù)來源于易居與騰訊及網(wǎng)上。廣州漲了近4成一時的房價高低說明不了問題，十年后的升值價值才有說服力。房妹這就帶你來看看這10年間，各城房價漲幅比。十年間，全國25個主要城市的房價一直處于上漲態(tài)勢。一線城市漲幅差距明顯、 二線城市整體漲幅較為平均。北、上、廣、深四個一線城市中，漲幅最大的深圳十年來房價漲幅超過5倍。其余二線城市中，漲幅最為突出的南京，漲幅達(dá)到 3.88倍。其余城市漲幅比較為平均。2007年“9.27貸款新政”出臺后，從數(shù)據(jù)上來看，25城整體房價還是成上漲的趨勢；只有個別城市出現(xiàn)均價回落 的現(xiàn)象，其中常州和青島在2008年均價出現(xiàn)下跌的情況，而廣州、廈門和杭州在2009年均價有所下跌。2011年新“國八條”實(shí)施后，在2011年至2012年兩年間，25個城市中的21個先后出現(xiàn)過房價下跌的情況；但是卻有4個城市房價連續(xù)兩年上漲，分別是：廣州、南寧、天津和沈陽。
以下是具體地區(qū)及城市的數(shù)據(jù)，可以更直觀的看出廣州與其他城市房價的不同變化：
第三是美國的房價歷史和規(guī)律。 據(jù)美國最權(quán)威的凱西·席勒房價指數(shù)(席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者)，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占 23%)，95年是上漲的(占77%)。其中跌得最深的是2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18%。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是 1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達(dá)26%；第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累積跌幅達(dá)33%。那么美國的房 價在一個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內(nèi)生(幾何)增長率為3.07%。這個數(shù)字的邏輯是從哪里來的？在同樣的123年中， 美國CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國的房價以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹 率后，房價就基本不漲了。如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發(fā)生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之 間，1969-1986之間，和1995-2007之間。
1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來的工業(yè)和消費(fèi)需 求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負(fù)增長。1969-1986之間的大牛市主 要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹后年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率后為負(fù)增長。 1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個超越通脹的漲幅后來被證明是泡沫，房 價從2006年開始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年，美國房價在扣除通脹后已經(jīng)低于一個多世紀(jì)以前的1895年。總結(jié)一下，美國過去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過 三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅(qū)動，90年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹 的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。
這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷 史平均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高于歷史平均(3%)。其他可以考慮的因素包括由于美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經(jīng)濟(jì)回 暖；這兩個因素對房價的影響是相反的。這123年中，美國出現(xiàn)三次十年累積漲幅超過100%的大牛市，分別是在1938-1954年、1969-1986 年、1995-2007年。長期來看，美國房價的漲幅基本等于通脹率。但看那個曲線，以0.25%的速度連續(xù)漲了100多年，它論證了兩個鐵一般的事 實(shí)：1、長期看，房價是上升的。2、房地產(chǎn)是抗通脹的好品種。紐約在1988-2012年長達(dá)25年的時間里，房價增長率正好是美國的通脹率。那么美國的 一線城市是否會遵循不同的房價規(guī)律呢？現(xiàn)在讓我們來回顧一下美國一些大城市在80年代末以來的房價歷史。四個美國一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山 從80年代末到2013年的扣除通脹后的實(shí)際房價。
如果把紐約房價在1988年初的房價折成一塊錢，那么到2013年紐約房價在扣除美國通脹后剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價增長率非 常準(zhǔn)確，正好是美國通脹率；其間經(jīng)歷了90年代房價大幅度下滑，包括三菱地產(chǎn)于1996年宣布洛克菲勒中心項(xiàng)目破產(chǎn)，以3.08億美元的 價格，加上8億美元的債務(wù)，賣回給包括洛克菲勒家族在內(nèi)的美國人；紐約房價在21世紀(jì)初開始大幅度上漲，到2006年達(dá)到頂點(diǎn)的1.5元，到2013年跌 回0.99元，完成了25年的輪回。類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1元，那么到2013年漲到1.08元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年 0.3%的速度增長，其間也經(jīng)歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1元，那么到2013年漲到1.12元，相當(dāng)于扣除通脹后 以每年0.46%的速度增長；如果在1988年初把舊金山的房價折成1元，那么到2013年漲到1.29元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年1%的速度增長。舊金 山的房價漲幅是最大的，一個重要原因是硅谷造富的驅(qū)動。
第四是日本的東京，雖然經(jīng)過暴跌，地價卻一直上漲。 日本房價是在1985年廣場協(xié)議之后，開始出現(xiàn)趕頂?shù)�。大約1991年開始崩盤，到大約2005年到底，最大跌幅達(dá)到70%，房價又回到了20年前也就是 廣場協(xié)議那一年。房價從1960年代甚至更早就已經(jīng)開始騰飛，基本是一直飛到1990年代，前后經(jīng)歷了超過30年的樓市繁榮，日本六大城市地價上漲了 56.1倍。這也是事實(shí)。第五是香港樓市。香港在97年亞洲金融風(fēng) 暴期間，房價暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危機(jī)，連跌5年，東京和香港房價跌起來的勁爆，比紐約流弊多了。從1980年到1997年前 夕，17年的大周期里基本都是在上漲，漲幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房價也基本是一直在上漲，中間有調(diào)整也是小幅度，整體也房價 早已超過了1997年的高點(diǎn)，去年均價大約到了9萬元/平方米。全球最貴的分層住宅價格，一直都要靠香港來刷新。這也是事實(shí)。
(本文作者：謝逸楓，當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家，著名房地產(chǎn)專家，中國樓市黃金派掌門人。)