警惕房價非理性上漲 持續(xù)高房價或致金融危機
發(fā)布時間：2016-3-25 15:12:34來源：中國經(jīng)營報
2月29日，新華社在《警惕一線城市房價非理性上漲》的文章中指出：“春節(jié)后一線城市樓市火爆，房價持續(xù)上漲……但價格短時間內(nèi)暴漲，其中的非理性因素應引起高度關注……市場研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，如今深圳樓市中的投資客比例已超過30%�！�
此外，網(wǎng)絡上也流傳著房價暴漲的信息，諸如“深圳市今年一個月房價上漲75%”，“上海房主買一套房，一年漲500萬元，等于一輩子的工資收入”，“今天，杭州一樓盤引來千人搶購”，“北上廣深四大城市的房地產(chǎn)總值等于半個美國，遠超整個日本”，等等。
而且，場外配資杠桿與房價一齊飆升。比如，深圳一棟一千萬元的房子，首付20%就是5倍的杠桿，而20%的200萬元，場外配資可以達到180萬元，也就是說，用20萬元撬動了一千萬元，等于運用了50倍的杠桿率，遠遠超過了美國次貸之前的杠桿率!
如據(jù)媒體報道，部分互聯(lián)網(wǎng)金融公司推出“首付貸”金融產(chǎn)品，此類產(chǎn)品可為購房者提供數(shù)十萬元、無抵押、資金自由支配的信用貸款。顯然，這類借助互聯(lián)網(wǎng)金融的模式“加杠桿”進行購房的方式，和當年美國的“次級貸款”真如出一轍，極大加大了房地產(chǎn)金融風險……
也正是這一信貸消費模式的特點，嚴重扭曲了樓市的供求關系——只要有購房意愿，就能從銀行及其他各類金融機構(gòu)，獲得房貸。比如，美國2008年的次貸危機，就連沒有固定收入的夜總會脫衣女郎(包括時薪不到10美元的麥當勞打工仔)，都能從金融機構(gòu)貸款買兩套房，借貸雙方賭的是房價不會下跌——以為永遠能找到新手來接盤。
如果說中國前幾年的房市熱，是由供求關系生成的，諸如穩(wěn)定的家庭收入(良好的就業(yè)前景)、豐厚的儲蓄和購買能力，那么當房市泡沫吹起來的時候，購房就不只是為了簡單地居住，而將買房視為可帶來盈利豐厚的投機工具了，這是非常可怕的!
因為這些年來，中國房價一直在上漲，使得大家產(chǎn)生了還會不斷上漲的心理預期，形成了強烈的投機心態(tài)!就在全球央行不斷降低利率、房價日日朝上漲、買賣房屋盈利巨大的背景下，越來越多的投機客進場，使得泡沫越吹越大，“狗追尾”現(xiàn)象出現(xiàn)，狗越轉(zhuǎn)越快——房價越炒越高。而卻使得真正的剛需購房者從銀行貸款的數(shù)目也就越大，實際上花了更多冤枉錢!
舉例來說，按中國目前的高房價，購買一套130萬元的房子，假設需要貸款100萬元，還款期為30年，即使按照5%的低利率來計算，僅利息就將支付93萬元，而且這筆錢還不包括手續(xù)費、傭金和各種服務費……
今年1月，國際貨幣基金組織的《世界經(jīng)濟展望》(World Economic Outlook)中，闡述了全球經(jīng)濟的不可持續(xù)性，我們可能已身處其中：
當支出模式和收入分配使經(jīng)濟活動的成果能被吸收，而不引起金融系統(tǒng)的危險失衡，產(chǎn)出在金融方面就是可持續(xù)的。但是，如果產(chǎn)生足夠需求來吸收經(jīng)濟中的產(chǎn)出需要過多借貸，或遠低于零的實際利率，或者二者兼有，產(chǎn)出就是不可持續(xù)的。當產(chǎn)出不會產(chǎn)生通脹或者通縮的壓力，它就是“潛在的”壓力。
于是，有經(jīng)濟學家分析認為，近十年中國貨幣增長了50倍，房價只上漲了差不多5倍，與貨幣發(fā)行增幅相比較，房價實際上在下降。然而，持相反觀點的經(jīng)濟學家又反問了，這些增長的貨幣，是否合理地分配到“剛需”買房的百姓手中?
當然啦，所謂“剛需”指的是擁有穩(wěn)定收入、有能力支付房貸的家庭，買房并不是投機期望一夜致富，更不會以場外配資提高杠桿率，以非理性的方法進入樓市。目前一線城市房價飆升，很有可能是炒房者的最后瘋狂。因為從金融角度的三點即信用、杠桿和風險控制的角度來分析，人們已經(jīng)失去了理性的判斷力，全民炒房的熱潮，猶如381年前荷蘭人狂熱追捧郁金香。
1634年，荷蘭東印度公司的商船帶回一些美麗而罕見的郁金香球莖，舉國上下患上了“郁金香狂熱癥”。到了1636年，一棵價值三千荷蘭盾的郁金香，可以交換八只肥豬、四只肥公牛、兩噸奶油、一千磅乳酪、一個銀制杯子、一包衣服、一張附有床墊的床外加一條船，是西方歷史記載的第一次經(jīng)濟泡沫，其最終結(jié)局和歷史上其他所有各種泡沫一樣——破滅，就不另贅述了。
有史可鑒，房地產(chǎn)過熱和經(jīng)濟危機如影隨形，持續(xù)高房價必將導致金融危機甚至經(jīng)濟危機!由于房地產(chǎn)必將衍生出巨額的借貸，銀行體系都將面臨“債務減記”的風險。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟學費舍爾的理論，通縮的風險來源于債務，無論是企業(yè)還是個人，在面對持續(xù)攀升的債務之際，便不得不緊縮消費開支，消費能力之所以下降，就是債務水平提高的嚴峻后果!
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