發(fā)布時(shí)間：2016-3-25 15:19:00來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
3月16日，2016全國(guó)兩會(huì)正式落下帷幕。
“維持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展”、“一線城市將繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策”、“打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為”、 “房地產(chǎn)稅法列入今年人大立法的預(yù)備項(xiàng)目”……與房地產(chǎn)息息相關(guān)的政策，不但是兩會(huì)代表、委員討論的熱門(mén)話題，與房地產(chǎn)直接和相關(guān)的部委官員也表態(tài)，對(duì)今 年的房地產(chǎn)政策定調(diào)。
一些留有遐想空間的政策，已經(jīng)有了明確風(fēng)向標(biāo)。比如一線城市會(huì)放開(kāi)限購(gòu)嗎？房地產(chǎn)稅今年是否推出？學(xué)區(qū)房白買(mǎi)了嗎？今年有數(shù)十位部長(zhǎng)在部長(zhǎng)通道回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，住建部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行這些與房地產(chǎn)政策關(guān)系最直接、最密切的部門(mén)都召開(kāi)專場(chǎng)記者會(huì)向公眾發(fā)聲。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)
3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專場(chǎng)記者會(huì)上，住建部部長(zhǎng)陳政高指出，房?jī)r(jià)問(wèn)題是全社會(huì)高度關(guān)注的問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題事關(guān)每一個(gè)居民的切身利益，也事 關(guān)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，還事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全局�，F(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)一個(gè)重要特點(diǎn)就是分化越來(lái)越嚴(yán)重，在價(jià)格上也體現(xiàn)了這個(gè)特點(diǎn)。三四線城市的價(jià)格現(xiàn)在大 體上是回落的，問(wèn)題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市。
“現(xiàn)在我們的一項(xiàng)重要任務(wù)是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)�！标愓邚�(qiáng)調(diào)。
從兩會(huì)開(kāi)幕式當(dāng)天，陳政高就提出五大措施穩(wěn)定一線城市房?jī)r(jià)，隨后，中央各個(gè)部委也提出了明確意見(jiàn)，支持一線城市穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施。
陳政高表示，“通過(guò)這些工作，我們通過(guò)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，已經(jīng)收到了一定的成效。部分二線城市春節(jié)后房?jī)r(jià)也上漲過(guò)快，我們也在密切關(guān)注，隨時(shí)溝通�，F(xiàn)在二 線城市在這方面也都采取了許多措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。我們除了要做好一線和部分二線城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作以外，還要抓好價(jià)格的監(jiān)測(cè)，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提出對(duì)策， 努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
房地產(chǎn)稅立法緩行
財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在回應(yīng)記者關(guān)于“‘營(yíng)改增’實(shí)施之后，地方財(cái)政收入將會(huì)減少，這部分財(cái)政收入如何彌補(bǔ)”的問(wèn)題時(shí)表示，增加地方收入中的房地產(chǎn)稅項(xiàng)目，財(cái)政部還在配合全國(guó)人大立法。
兩會(huì)期間，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文透露，調(diào)整后的人大常委會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入第一類立法項(xiàng)目，全國(guó)人大常委會(huì)今年的立 法工作計(jì)劃將房地產(chǎn)稅法列為預(yù)備項(xiàng)目。他表示，兩地改革試點(diǎn)是探索對(duì)個(gè)人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康曾經(jīng)表示，房地產(chǎn)稅可能在2017年推出。但今年賈康在接受記者采訪時(shí)又坦言，在當(dāng)下樓市去庫(kù)存的迫切需求下，房地產(chǎn)稅似乎需要尋找更合適的時(shí)機(jī)。
“目前各方更關(guān)注去庫(kù)存，等去庫(kù)存的任務(wù)見(jiàn)眉目了，有一定把握后，制度就可以跟上來(lái)，比如稅收法定。內(nèi)部要有一個(gè)基本共識(shí)，找到合適的、可接受的前提條件，然后進(jìn)入立法程序，草案一審后可以全面征求社會(huì)意見(jiàn)，大家可以在一個(gè)平臺(tái)上充分討論。”賈康表示。
限購(gòu)只會(huì)更嚴(yán)不會(huì)放松
去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一次鄭重提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，同時(shí)提出過(guò)時(shí)的限制措施應(yīng)予以撤銷。這引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)人士對(duì)于一線城市或取消限購(gòu)的猜想，甚至有人已經(jīng)開(kāi)始猜哪個(gè)城市會(huì)開(kāi)這個(gè)頭，有專家預(yù)測(cè)，廣州將會(huì)是一線城市中第一個(gè)松綁限購(gòu)的城市，上海將會(huì)是第二個(gè)。
兩會(huì)結(jié)束了，無(wú)論從各個(gè)一線城市的地方官員表態(tài)，還是住建部部長(zhǎng)的記者會(huì)，都明確表示，一線城市會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。
針對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度較大的問(wèn)題，住建部部長(zhǎng)陳政高兩次強(qiáng)調(diào)，一線城市將繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收政策；增加土地供應(yīng)面積，及時(shí)披露信息，穩(wěn)定預(yù)期；增加中小套型的數(shù)量；打擊交易中的違法違規(guī)行為。
國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在兩會(huì)期間也表示，當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)上漲速度較快，幅度較大，需通過(guò)加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購(gòu)等行政措施以及經(jīng)濟(jì)政策等，抑制不合理的投機(jī)性需求，限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥這樣表態(tài)：北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)尤其是通州的限購(gòu)政策，與此同時(shí)，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。
3月8日，上海市發(fā)改委舉行了一次常規(guī)研討會(huì)，與會(huì)人員包括上海市發(fā)改委國(guó)民經(jīng)濟(jì)處、上海銀監(jiān)局、央行上�？偛康榷嗖块T(mén)核心領(lǐng)導(dǎo)。會(huì)上，多名領(lǐng)導(dǎo)提 出“限購(gòu)政策從嚴(yán)，重新收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可證的審批、備案，針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策，收緊非普通住房的房貸政策”等，各部門(mén)還分別對(duì)實(shí)施 細(xì)則提出了不同意見(jiàn)。業(yè)界分析人士認(rèn)為，上海此次樓市收緊定調(diào)已是大概率事件。
清理整頓“首付貸”
這一段時(shí)間，由于一線城市房?jī)r(jià)上漲，在一線城市率先發(fā)展的購(gòu)房首付貸備受社會(huì)關(guān)注。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，首付貸加大了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)推高了房?jī)r(jià)。
兩會(huì)期間，在人民銀行“金融改革與發(fā)展”媒體發(fā)布會(huì)上，周小川指出，有一些P2P平臺(tái)對(duì)于首付進(jìn)行貸款，首先是他們是否有資質(zhì)做這項(xiàng)貸款。按理說(shuō)他要從事某項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)該查詢是否按照規(guī)矩申請(qǐng)有關(guān)資格、符合資質(zhì)，像資本要求等規(guī)章制度。
央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，央行會(huì)同有關(guān)部門(mén)一起，結(jié)合即將開(kāi)始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)，開(kāi)始進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。
就在央行宣布即將清理和整頓“首付貸”不足一周時(shí)間，港媒報(bào)道，研究?jī)?nèi)地P2P公司業(yè)務(wù)情況的咨詢機(jī)構(gòu)盈燦咨詢稱，17家P2P公司已于14日停止向希望獲得首付貸的人士放貸。盈燦咨詢的一名人士說(shuō)：“此前共有20個(gè)P2P平臺(tái)提供首付貸�！�
學(xué)區(qū)房不會(huì)白買(mǎi)
教育部實(shí)行多校劃片的政策，對(duì)于學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，是否意味著白買(mǎi)了，在兩會(huì)期間有記者當(dāng)面詢問(wèn)了教育部部長(zhǎng)袁貴仁。
3月3日，教育部部長(zhǎng)袁貴仁接受采訪時(shí)稱，多校劃片是各地在解決單校劃片帶來(lái)的問(wèn)題中探索出來(lái)的辦法，這是目前解決教育資源不均衡的舉措之一，教育部是建議推廣。但各地情況不一，效果怎么樣，群眾的感受是標(biāo)準(zhǔn)。
就在兩會(huì)前夕，北京市一處僅僅11.4平方米的房產(chǎn)，賣(mài)出了530萬(wàn)元人民幣的天價(jià)，每平方米房?jī)r(jià)達(dá)到46萬(wàn)元人民幣。賣(mài)出如此高價(jià)的原因，就因?yàn)樗潜本┳钪男W(xué)之一實(shí)驗(yàn)二小的學(xué)區(qū)房。46萬(wàn)元的單價(jià)，也創(chuàng)造了北京最貴學(xué)區(qū)房的紀(jì)錄。
袁貴仁表示，擇校是個(gè)貶義詞，最終要通過(guò)教育的均衡來(lái)解決問(wèn)題。
但只要教育均衡的問(wèn)題一天未解決，學(xué)區(qū)房的問(wèn)題就會(huì)存在。
一線城市土地供應(yīng)增加
上述住建部部長(zhǎng)陳政高提出控制一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的五大措施中，提到增加一線城市土地供應(yīng)面積，而且要披露信息，以穩(wěn)定市場(chǎng)信心。
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在兩會(huì)期間也表示，將采取分類調(diào)控的原則，充分發(fā)揮政府土地收儲(chǔ)，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積。為防止異常交易推高房?jī)r(jià)，全力支持一線城市地方政府調(diào)控措施。
由于北上廣深四個(gè)一線城市的土地供應(yīng)量逐年遞減，一地難求的現(xiàn)狀大幅推高了地塊的成交價(jià)格，公開(kāi)資料顯示，2月一線城市土地成交均價(jià)為11210元/平方米，同比漲幅達(dá)66.9%，再創(chuàng)歷史新高。
北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月全市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)19%，漲幅比去年全年擴(kuò)大12.4個(gè)百分點(diǎn)，其中寫(xiě) 字樓、商業(yè)、非公益用房等銷售增長(zhǎng)較為明顯。業(yè)內(nèi)人士稱，非住宅的增長(zhǎng)更為迅猛，意味著投資性需求已經(jīng)超過(guò)自住型需求，只有增加土地投放量，才能控制房?jī)r(jià) 使其趨穩(wěn)。
落實(shí)“營(yíng)改增”
3月7日上午，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在兩會(huì)記者會(huì)上回答營(yíng)改增相關(guān)提問(wèn)時(shí)稱：“營(yíng)改增擴(kuò)圍到全行業(yè)，總理下了軍令狀，一定完成�！彪S后，財(cái)政部、國(guó)家稅 務(wù)總局下發(fā)全面推開(kāi)營(yíng)改增任務(wù)分解表。要求3月9日前完成工作領(lǐng)導(dǎo)小組和相關(guān)項(xiàng)目組成立，3月10日前做好試點(diǎn)計(jì)劃等工作準(zhǔn)備，4月28日前完成試點(diǎn)納稅 人交接、應(yīng)用系統(tǒng)及數(shù)據(jù)準(zhǔn)備、稅控系統(tǒng)使用、發(fā)票管理、稅務(wù)系統(tǒng)培訓(xùn)、納稅人培訓(xùn)等。
參與政策研究的普華永道中國(guó)中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍表示，最后四大行業(yè)的營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)將在兩周內(nèi)頒布。
德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率基本確定為11%。
國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍在人民大會(huì)堂“部長(zhǎng)通道”上公開(kāi)表示，此次營(yíng)改增首次涉及自然人繳納增值稅情形，比如二手房交易。自然人如何繳納增值稅、稅負(fù)會(huì)否增加廣受關(guān)注。
此前二手房交易的營(yíng)業(yè)稅稅基為房屋總價(jià)，財(cái)政部2月17日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》顯示，除北上廣深外，所有住 房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對(duì)外銷售均免征營(yíng)業(yè)稅。因此兩年的優(yōu)惠政策很可能會(huì)延續(xù)，而兩年內(nèi)的二手房交易稅基可能是增值部分，即 使按照11%的稅率征收，購(gòu)房人的稅負(fù)未必增加。
樓繼偉在記者會(huì)上表示，企業(yè)租房，購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)都可以抵扣增值稅。不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，有利于企業(yè)去投資，增加抵扣項(xiàng)。國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)投資，鼓勵(lì)高質(zhì)量的投資。投資大的企業(yè)，可能一兩年都不需要交稅了。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，獲得最大利好的是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)用房主要集中在商業(yè)地產(chǎn)。近兩年，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)可以說(shuō)是非�？� 的，對(duì)于市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)，供大于求非常明顯，特別是在一些地市級(jí)城市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)三分之一處于停滯狀態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)的春天或?qū)⒌絹?lái)。