發(fā)布時(shí)間：2016-4-1 16:03:26來(lái)源：億房網(wǎng) 綜合
據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道 就像一個(gè)硬幣的兩面，本輪樓市參與者們，預(yù)期出現(xiàn)了巨大分歧。在上海出臺(tái)新政的當(dāng)口，這些參與者關(guān)心的是，未來(lái)北京等地將會(huì)針對(duì)投機(jī)出臺(tái)什么樣的政策，調(diào)控重拳會(huì)不會(huì)落在北京？
被市場(chǎng)稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”上海樓市新政3月25日塵埃落定。新政無(wú)疑將對(duì)上海樓市產(chǎn)生巨大影響，市場(chǎng)更為關(guān)心的問(wèn)題是，新政是否如一盆冷水，已經(jīng)潑在了一線(xiàn)城市樓市投資客的頭上？
將影響京滬豪宅市場(chǎng)
同策咨詢(xún)研究部提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅庫(kù)存量降至849.78萬(wàn)平方米，由于去年下半年至今市場(chǎng)成交量及去化速度維持相對(duì)高位，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至6.02個(gè)月(按照3個(gè)月移動(dòng)存銷(xiāo)比計(jì)算)。
此輪上海調(diào)控新政最核心的內(nèi)容涵蓋幾個(gè)方面，包括打擊場(chǎng)外配資、限購(gòu)升級(jí)、限貸升級(jí)。其中，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)從事場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)，在業(yè)內(nèi)意料之中。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，中介首付貸問(wèn)題起源自上海、發(fā)酵于全國(guó)，如果中介機(jī)構(gòu)自建資金池，造成的影響將不僅僅是放大購(gòu)房杠桿助力樓市泡沫，更為嚴(yán)重的是構(gòu)成了巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，因此引起決策層的高度重視。她預(yù)計(jì)，北京可能出臺(tái)的調(diào)控政策中也將強(qiáng)調(diào)對(duì)于中介機(jī)構(gòu)從事場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)的管控和打擊，資金杠桿降低后，將屏蔽部分資金實(shí)力較弱的購(gòu)房者，造成市場(chǎng)交易量的下滑。
滬版新政一個(gè)重要的變化在于規(guī)定非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)房，社保及個(gè)稅由2年變5年及以上。實(shí)際上，北京早在2011年就執(zhí)行非本地戶(hù)籍購(gòu)房的社保及個(gè)稅繳納年限達(dá)到5年才擁有新購(gòu)一套的政策，本次上海社保年限升級(jí)后，意味著購(gòu)房資質(zhì)門(mén)檻提高，與北京平齊。
這樣的政策，除了影響剛需市場(chǎng)，對(duì)豪宅市場(chǎng)也影響巨大。上海一房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)資深分析人士對(duì)本報(bào)表示，由于限購(gòu)政策從嚴(yán)執(zhí)行，高端市場(chǎng)打“擦邊球”購(gòu)房的現(xiàn)象將不復(fù)存在，再加上當(dāng)前高端樓盤(pán)預(yù)售許可證申請(qǐng)及備案上已經(jīng)實(shí)質(zhì)性收緊，因此，新政對(duì)高端樓盤(pán)影響會(huì)加大，這部分樓盤(pán)成交將很快受到影響。
“上海調(diào)控新政中前面的兩條，其實(shí)對(duì)北京影響不大，真正具備核打擊力的，是后面這兩條�！惫惴治�，上海新政中，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房再次上市需要滿(mǎn)3年及以上，以及提高二套首付比例的規(guī)定，可能對(duì)北京的樓市政策產(chǎn)生一定警醒作用。
郭毅稱(chēng)，眾所周知，無(wú)論是高端客群重復(fù)置業(yè)購(gòu)買(mǎi)豪宅，還是投資客一次性投資多套房產(chǎn)，目前唯一能夠繞開(kāi)限購(gòu)的法寶就是用企業(yè)名義購(gòu)房。而一旦企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房后再次上市需要滿(mǎn)3年及以上，將堵住投資客短期炒房的通道，同時(shí)，不可避免地，也將誤傷到部分高端剛需。在她看來(lái)，無(wú)論購(gòu)房者會(huì)采取何種措施應(yīng)對(duì)，對(duì)于豪宅的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是利空，業(yè)績(jī)和回款都會(huì)受到不小的影響。對(duì)于2016年58個(gè)售價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目同期在售的北京，豪宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)量高達(dá)5000~6000套，如果執(zhí)行類(lèi)似政策，豪宅供需形勢(shì)將更加惡化。
投資客預(yù)期分歧
在任何一個(gè)活躍的市場(chǎng)，想博一把的人們總是按捺不住的。
“當(dāng)時(shí)主要考慮的是地鐵口交通方便，另外兩居室比較符合剛需購(gòu)房者的需求，好出手。”說(shuō)起春節(jié)前在北京投資兩套二手房的原因，3月初，北京人葉琳(化名)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，她和愛(ài)人去年投資私募經(jīng)歷很大波動(dòng)，隨著利率走低，不動(dòng)產(chǎn)的保值能力提升，他們認(rèn)為一線(xiàn)城市好地段的相對(duì)不太老舊的兩居室，會(huì)是能增值、流動(dòng)性也較好的資產(chǎn)。葉琳是貸款買(mǎi)的這兩套房子，打算兩年左右賣(mài)出套現(xiàn)，原因是她認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，已經(jīng)沒(méi)有太大上漲空間，現(xiàn)在投資也只是短線(xiàn)博一把。
同樣的時(shí)間，同樣是“80后”，宋海(化名)不僅沒(méi)有買(mǎi)房，還選擇賣(mài)掉了自己的房子，投入到自己的創(chuàng)業(yè)公司。北京四環(huán)內(nèi)，地鐵口，房齡只有五年，品牌開(kāi)發(fā)商精裝的60平方米左右的開(kāi)間，他選擇以280萬(wàn)元的價(jià)格出售。他對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，思考再三做了這個(gè)決定，目前的經(jīng)濟(jì)狀況，房?jī)r(jià)上升空間有限，很可能是短期內(nèi)的一個(gè)高點(diǎn)。
就像一個(gè)硬幣的兩面，本輪樓市參與者們，預(yù)期出現(xiàn)了巨大分歧。在上海出臺(tái)新政的當(dāng)口，這些參與者關(guān)心的是，未來(lái)北京等地將會(huì)針對(duì)投機(jī)出臺(tái)什么樣的政策，調(diào)控重拳會(huì)不會(huì)落在北京？
“與上海、深圳不同，北京并未出現(xiàn)明顯的投資需求升溫的跡象，新房市場(chǎng)交易量也保持著相對(duì)穩(wěn)定的狀況�！眮喓谰罆�(huì)新近提供給本報(bào)的一份報(bào)告顯示，今年年初至3月22日，北京共成交商品住宅(不含保障、商住，包括自住房)10178套，與尚處于成交低谷期的去年一季度樓市相比，反而減少了3241套，其主要原因是北京房?jī)r(jià)上漲所致。該報(bào)告認(rèn)為，一方面北京庫(kù)存不足的現(xiàn)狀令開(kāi)發(fā)商漲價(jià)惜售，另一方面，高端盤(pán)入市量的增加，也是造成北京房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的原因之一。
在新房市場(chǎng)價(jià)格上漲的背景下，一季度北京大量購(gòu)房需求流向二手市場(chǎng)。據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)，北京二手住宅交易量在今年初實(shí)現(xiàn)了同比翻倍增加。近期，從一線(xiàn)門(mén)店傳來(lái)的聲音，當(dāng)前二手業(yè)主提高報(bào)價(jià)之后，看房量已經(jīng)明顯下降，未來(lái)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)北京二手住宅市場(chǎng)的交易量將有所下滑。
“二手交易的下滑終將傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，賣(mài)舊買(mǎi)新型改善型需求的隱匿，將令新房市場(chǎng)的交易量同樣出現(xiàn)萎縮。因此可以判斷，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)自主調(diào)節(jié)了春節(jié)前后曾出現(xiàn)的樓市過(guò)熱現(xiàn)象，加之北京本就執(zhí)行著全國(guó)最嚴(yán)格的限購(gòu)，預(yù)計(jì)在這一點(diǎn)上，將不會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。”上述報(bào)告如是寫(xiě)道。
還有人做出來(lái)降價(jià)的判斷。針對(duì)上海樓市，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年二季度上海樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，“量跌價(jià)穩(wěn)”將是整體二季度趨勢(shì)，下半年在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤(pán)極有可能率先降價(jià)。
值得記錄的3.25：新一輪房地產(chǎn)調(diào)控大幕開(kāi)啟
據(jù)華爾街見(jiàn)聞網(wǎng)報(bào)道 滬、深、漢、寧四城3.25日連出樓市調(diào)控政策，雙雙提高購(gòu)房社保繳費(fèi)年限和二套房首付比例，象征著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開(kāi)序幕。
2月份，上海新建商品住宅價(jià)格較上月上漲2.6%，在“北上廣深”四城市中，僅次于房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)4.1%的深圳。
上海市委書(shū)記韓正6日在北京表示，上海樓市最近出現(xiàn)了非理性的過(guò)熱的市場(chǎng)情緒，這種情緒抬高了房?jī)r(jià)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須加強(qiáng)調(diào)控。
韓正此次表態(tài)，讓上海成為“北上廣深”四個(gè)一線(xiàn)城市中，首個(gè)明確表示調(diào)控過(guò)熱樓市的城市。結(jié)合同期深圳市委書(shū)記馬興瑞“出手解決市場(chǎng)失靈”的表述，可以看出，中國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控即將在一線(xiàn)城市率先拉開(kāi)序幕。
3.25值得記錄的一天
僅僅過(guò)了半個(gè)多月時(shí)間，滬深兩城相繼在同一天（3月25日）發(fā)布了調(diào)控政策，深圳更是連夜發(fā)文。其中，外地戶(hù)口繳納社保年限上�！�2改5”、深圳“1改3”；二套房首付比例上海普通/非普通住房50%、70%，深圳是認(rèn)貸認(rèn)房（有條件首套首付比例3成提升至4成。
其實(shí)在25日，上午上海出臺(tái)新政之后，央行上海分行和上海銀監(jiān)局的明確細(xì)則、央行南京分行和江蘇銀監(jiān)局的明確細(xì)則、武漢公積金調(diào)整（最高額度由60萬(wàn)下調(diào)為50萬(wàn)）等多城市多部門(mén)的政策接踵而至，直至當(dāng)天深夜深圳市新政落地。
如此多的城市統(tǒng)一時(shí)間調(diào)控房市讓2016年3月25日注定成為房地產(chǎn)行業(yè)值得記錄的一天。
億翰智庫(kù)張化東對(duì)此表示：
第一點(diǎn)，從中央層面已經(jīng)取得高度一致，并且很有可能兩會(huì)期間，央行、銀監(jiān)會(huì)以及各省市領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行了充分的溝通，做了充分的預(yù)案。
第二點(diǎn)，因城施策更為明顯，城市之間存在顯著差別，去庫(kù)存依然是政策指向。一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市未來(lái)都會(huì)出臺(tái)政策，此外的城市不排除會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步的刺激政策，畢竟地產(chǎn)保經(jīng)濟(jì)的大邏輯還在。
第三點(diǎn)，金融地產(chǎn)的安全性受到高度重視，進(jìn)行統(tǒng)一的描述，由央行和銀監(jiān)部門(mén)統(tǒng)管，力度可能空前。
第四點(diǎn)，廣州是最值得關(guān)注的城市。畢竟此前廣東省出臺(tái)了刺激政策，雖然廣州基本被排除在外，但依然具有一個(gè)適度寬松的環(huán)境。廣州市的政策出臺(tái)是大概率，其與北上深的政策差異很可能是本輪因城施策政策特征顯著體現(xiàn)。
第五點(diǎn)，基本政策出臺(tái)均在預(yù)期之中，市場(chǎng)從兩會(huì)之前已經(jīng)開(kāi)始消化影響。
他還認(rèn)為，此后一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高位震蕩，二線(xiàn)城市將成為領(lǐng)跑者，三四線(xiàn)城市分化與筑底。
張化東的結(jié)論代表了目前社會(huì)上普遍的觀(guān)點(diǎn)，即連環(huán)新政出臺(tái)后，短期內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)爆漲得到相對(duì)遏制，泡沫風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，但投資/投機(jī)客可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn)城市。不過(guò)對(duì)于一線(xiàn)城市爆炒的火力都沒(méi)有帶動(dòng)起的三四線(xiàn)房地產(chǎn)，未來(lái)一線(xiàn)樓市降溫對(duì)其可能是“雪上加霜”。
“政策風(fēng)向”的轉(zhuǎn)變
如果經(jīng)常關(guān)注新聞，其實(shí)近幾年可以感受到，“房地產(chǎn)調(diào)控”一詞離我們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被定義為進(jìn)入了“后調(diào)控時(shí)代”。
上海政合企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)吳其倫分析認(rèn)為，近幾年，政府之所以不再調(diào)控房地產(chǎn)，原因不外有三，一是之前的房地產(chǎn)調(diào)控深受詬��；二是希望市場(chǎng)的問(wèn)題用市場(chǎng)方式解決；三是高層對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略思維出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。
他表示，經(jīng)過(guò)幾年的“無(wú)為而治”，盡管對(duì)于政府的質(zhì)疑聲音少了，可房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾沒(méi)有得到緩解，房?jī)r(jià)上漲壓力日漸增大，房地產(chǎn)庫(kù)存畸高。在2015年經(jīng)濟(jì)增速下滑的大環(huán)境下，高層發(fā)起了化解庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”，有關(guān)部委及地方政府開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)消費(fèi)刺激政策。
在消費(fèi)刺激政策的推動(dòng)下，各地樓市快速反彈�？闪钊艘馔獾氖�，幾乎沒(méi)有出臺(tái)刺激政策的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)竟然領(lǐng)漲，其漲幅遠(yuǎn)超出臺(tái)很多刺激政策的三四線(xiàn)城市。
中國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)近期開(kāi)啟“狂奔模式”。1月份，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5和1.2個(gè)百分點(diǎn)。
在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，一線(xiàn)城市政府領(lǐng)導(dǎo)終于坐不住了，其開(kāi)啟調(diào)控的表態(tài)不僅僅是迫于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，恐怕也是得到了高層的授意。
“政策風(fēng)向確實(shí)變了，”因常爆出猛料而知名的博主曹山石表示，但要看哪些城市有泡沫的話(huà)，人們往往只從收入、人口等方面分析房?jī)r(jià)，但現(xiàn)實(shí)中購(gòu)房者還會(huì)考慮資源配置。
風(fēng)險(xiǎn)與調(diào)控效果
他援引中信證券上周五發(fā)布的研報(bào)《深圳遇上曼哈頓：樓市風(fēng)險(xiǎn)知多少》總結(jié)稱(chēng)，通過(guò)對(duì)北上廣深、紐約、東京和倫敦這七個(gè)城市在教育、醫(yī)療、工作機(jī)會(huì)和城市公共交通四方面因素的比較，假設(shè)這四種資源對(duì)購(gòu)房者吸引力相同，京滬廣深四個(gè)城市中，深圳相對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)接近紐約、倫敦，而北京則排名靠后。若再加上空氣質(zhì)量、相對(duì)收入、相對(duì)年輕化人口，綜合考慮這七個(gè)因素來(lái)判斷，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市當(dāng)中，深圳房?jī)r(jià)排名最高，接近東京。
曹山石表示，過(guò)去幾年萬(wàn)科總裁郁亮在機(jī)構(gòu)路演時(shí)，一直有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，紐約是全球地產(chǎn)的錨，現(xiàn)在上海北京東京倫敦都基本接近紐約。一般在泡沫發(fā)生時(shí)，泡沫頂?shù)膯蝺r(jià)歷史經(jīng)驗(yàn)是紐約的3倍。按這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，真要談泡沫破裂估計(jì)上海內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)到20萬(wàn)一平。中信證券也表示，四大一線(xiàn)城市中泡沫風(fēng)險(xiǎn)最高的其實(shí)是深圳。
雖說(shuō)房產(chǎn)市場(chǎng)中有投機(jī)行為，但不可否認(rèn)的是“剛需”也仍非常強(qiáng)烈。中國(guó)網(wǎng)評(píng)論員譚浩俊稱(chēng)，目前的調(diào)控政策是抬高非本地戶(hù)籍人員的購(gòu)房門(mén)檻，實(shí)際上，可能會(huì)遏制掉相當(dāng)一部分的剛性需求，使相當(dāng)一部分外地人沒(méi)有條件購(gòu)買(mǎi)住房。而遏制房?jī)r(jià)上漲的落腳點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)放在對(duì)不規(guī)范行為的規(guī)范上，而不是對(duì)剛性需求的控制上。
《華夏時(shí)報(bào)》網(wǎng)副總編程凱的評(píng)論也認(rèn)為猛壓需求的地產(chǎn)調(diào)控可能不靠譜。他表示，被人稱(chēng)作“猛藥”的政策還是偏軟，因?yàn)閮H僅就是減少了需求和需求能力，而這些需求還會(huì)有辦法變相操作，因?yàn)檎娴氖怯行枨�。在沒(méi)有見(jiàn)到北上廣深出臺(tái)加大供地的政策之前，供給是不會(huì)發(fā)生變化的。所以，北上廣深的商品房供求關(guān)系，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，一點(diǎn)也沒(méi)有發(fā)生變化。
程凱認(rèn)為，對(duì)于一線(xiàn)大城市，只有一個(gè)辦法可以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，那就是多推地�！罢@邊一點(diǎn)一點(diǎn)地放出來(lái)，短時(shí)間內(nèi)永遠(yuǎn)都造成供不應(yīng)求的局面，然后就這樣一直供不應(yīng)求下去了，”程凱稱(chēng)，就算是中心的老城區(qū)，其實(shí)也有大量的城中村等待被“解放”出來(lái)。
智堡網(wǎng)創(chuàng)始人朱塵也認(rèn)為，如今的調(diào)控難以起長(zhǎng)期作用。他援引新加坡的案例，稱(chēng)2006年獅城出臺(tái)了一系列嚴(yán)格的調(diào)控房?jī)r(jià)措施，力度強(qiáng)于上海今日的“最嚴(yán)調(diào)控”，但結(jié)果房?jī)r(jià)上漲幅度依然相當(dāng)可觀(guān)。調(diào)控措施的有效性存疑。而中國(guó)政府的財(cái)政收入依賴(lài)土地買(mǎi)賣(mài)，使得其調(diào)控更像是隔靴搔癢，往往會(huì)出現(xiàn)越調(diào)越高的現(xiàn)象。