發(fā)布時(shí)間：2016-4-1 16:05:51來源：政商內(nèi)參
房?jī)r(jià)成了一個(gè)國家的心頭之痛
不是經(jīng)濟(jì)正處于下行期嗎？不是房地產(chǎn)要去庫存嗎？不是要拉動(dòng)消費(fèi)嗎？不是要鼓勵(lì)農(nóng)民工和大學(xué)生買房嗎？不是要降低稅費(fèi)和首付款為居民買房提供便利和杠桿嗎？怎么突然之間又開始收緊不讓你買房了？
就在這個(gè)周末，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控大幕開啟，上海打響了第一槍。上海的收緊政策包括外地戶口買房資格需繳納社保，年限從2年改為5年，而且不能是單身；二套房首付比例普通住房為50%，非普通住房70%；而且，購房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為納入信用平臺(tái)。
同一天，深圳也連夜發(fā)文，主要政策包括二套首付由三成提高到四成。比上海好的是，首套是“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，也就是只要沒有房貸，就算首套；非深圳戶口購房，社保繳滿年限由1年提高到3年。
除了北京已有嚴(yán)控政策，上海深圳又新出臺(tái)最嚴(yán)房?jī)r(jià)調(diào)控措施之外，武漢南京蘇州等二線城市也來湊熱鬧了，包括公積金最高額度由60萬下調(diào)為50萬等。多年沒有聽說過的房產(chǎn)調(diào)控突然之間又回來了。去年還在說救土地市場(chǎng)、救開發(fā)商、救商品房市場(chǎng)、救地方財(cái)政，要出臺(tái)“強(qiáng)刺激”政策保護(hù)房產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在突然之間，國家又開始出臺(tái)政策，限制你買房了。這背后的原因是什么？
2016年開年以來，一線城市房?jī)r(jià)上漲過快，引發(fā)決策層對(duì)后續(xù)房?jī)r(jià)斷崖式下跌的擔(dān)憂，這是引發(fā)新一輪調(diào)控的原因之一，畢竟對(duì)北京上海深圳這樣的城市房?jī)r(jià)，已經(jīng)高得離譜，大大超越居民購買能力。香港被認(rèn)為是房?jī)r(jià)泡沫最高的，但它的房?jī)r(jià)收入比也才15.6倍，紐約和倫敦也不過是10倍、12倍，東京是8倍，但北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比分別是44.4、42.3和33.7倍（中金公司數(shù)據(jù)）。
但你必須認(rèn)識(shí)到，在中央決策者視野中，肯定不會(huì)只有房?jī)r(jià)這么簡(jiǎn)單，一線城市房?jī)r(jià)調(diào)控背后必須配合其他更重要的國家戰(zhàn)略意圖；甚至在地方主政者眼里，房?jī)r(jià)問題也不會(huì)成為最核心的事情。但這一次草哥發(fā)現(xiàn)，兩會(huì)之后，上海市和深圳市的主要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)都三番五次出來表態(tài)，表示要擁護(hù)中央的“因城施策”的要求。上海相關(guān)負(fù)責(zé)人說，必須認(rèn)真貫徹落實(shí)中央對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”的管理要求，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律和特大型城市發(fā)展的客觀規(guī)律，從上海實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)調(diào)控力度。
很顯然，中間肯定發(fā)生了什么。為什么要“因城施策”？因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)矛盾的核心在于，一方面房?jī)r(jià)上漲壓力增大，另一方面房地產(chǎn)庫存畸高，在一線城市漲價(jià)效應(yīng)下，二三四線城市的房?jī)r(jià)也很難降下來，甚至?xí)娱_來，價(jià)格降不下來，庫存又高，這樣僵持下去不能一起等死�。欢�，北上深幾個(gè)一線城市房?jī)r(jià)上漲過快，金融工具方便使用，還有人購買，但三四線城市卻大量庫存，價(jià)格下不來，也沒人買，這會(huì)導(dǎo)致什么后果呢？這會(huì)產(chǎn)生典型的“虹吸效應(yīng)”，即大量資金涌向和追捧熱點(diǎn)城市，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)聚集，而三四線城市更加蕭條，去庫存更加緩慢。
草哥認(rèn)識(shí)的幾個(gè)在杭州做生意的朋友，年前甚至把杭州的房子都賣了，跑到上海來買房，說是在人民幣貶值、生意不好做的情況下，只有買上海的房子才能保值增值，不使財(cái)富縮水。連離上海這么近、風(fēng)景這么好的杭州，財(cái)富都被你上�！昂缥边^來了，可想而知其他小城市，稍微有點(diǎn)錢的人，不都跑到你這邊買房了，不都把財(cái)富轉(zhuǎn)移過來了。
這種現(xiàn)象的發(fā)生，是這屆中央決策層非常不愿意看到的，這除了導(dǎo)致所謂的富貴“大城市病”，導(dǎo)致新的和更快的貧富差距、中西部差距、大小城市差距和城鄉(xiāng)差距拉大之外，還將導(dǎo)致加快三四線城市的蕭條、破敗和大量人口的流出，這才是中央決策層的真正心頭之痛。
今年春節(jié)期間，很多人在討論鄉(xiāng)村的凋敝問題，說農(nóng)民工到大城市打工，農(nóng)村只剩下老人和小孩，這確實(shí)是個(gè)問題，但這只是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的正�，F(xiàn)象，如果農(nóng)民工能在家鄉(xiāng)附近的小城市買房，這些問題或許能部分解決。在中央決策層視野中，比農(nóng)村凋敝更嚴(yán)重的是大量三四線小城市的“小城市病”、空心化和破敗。
跟“大城市”交通擁堵這樣的富貴病不同，“小城市病”主要是營養(yǎng)不良和造血功能缺乏造成。中國大量的小城市由于發(fā)展資源不足和單一，人才大量外流，內(nèi)生性發(fā)展能力欠缺，產(chǎn)業(yè)單一，在大城市持續(xù)“抽血”小城市的發(fā)展格局之下，矛盾不斷積聚，弊端不斷放大，從而釀成“小城市病”。特別是在經(jīng)濟(jì)下滑周期期間，更多的小城市病還將持續(xù)爆發(fā)。
在這些城市中，除了政府機(jī)關(guān)、銀行、電力、通訊、學(xué)校等公共部門和餐飲門店外，幾乎沒有像樣的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)。有些城市以前還有點(diǎn)自然資源可賣，隨著這幾年鋼鐵煤炭等價(jià)格下行，單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也遭遇沉重打擊，像鄂爾多斯、山西呂梁這些此前光鮮的城市，很快被淪陷。就業(yè)機(jī)會(huì)的缺失，導(dǎo)致小城市人才流失的同時(shí)，文化氛圍和社會(huì)風(fēng)氣也急劇下滑，城鎮(zhèn)化發(fā)展能力越來越弱。賭博、貪污、吸毒、黑社會(huì)化等現(xiàn)象層出不窮，類似“鬼城”、“東北危機(jī)”、“東北淪陷”等現(xiàn)象，恐怕才剛剛開始，不盡快扭轉(zhuǎn)這一局面，中國貧富差距會(huì)越拉越大，淪陷城市面積會(huì)不斷擴(kuò)大。
很顯然，中國光有北京、上海、廣州、深圳并不算什么，光有超大城市、特大城市不算什么，北上廣深的房?jī)r(jià)能買下整個(gè)美國也不算什么，關(guān)鍵是占人口70%以上的二三四線城市，它們是否同樣富裕和光鮮？根據(jù)新的城市規(guī)模設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，我國有超過1800多個(gè)城市屬于小城市，小城市數(shù)量占中國縣城以上規(guī)模城市總量比例便超過了85%。中國整體上還處于一個(gè)小城市占絕對(duì)多數(shù)的城鎮(zhèn)化分布形態(tài)，加上一些二三線城市，占比多數(shù)的非一線城市在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的發(fā)展質(zhì)量高低，是決定中國城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量和是否健康順利的根本性問題。
在美國、加拿大和歐洲等國家，小城鎮(zhèn)的文化氛圍和人均收入是不比大城市差的。比如在美國，億萬富豪巴菲特能在奧馬哈這樣幾十萬人口的城市成長(zhǎng)發(fā)展壯大，幾十年不動(dòng)，在中國是不可想象的；再比如在加拿大的179座城市中，按照2009年家庭平均年收入來排位，他們的三大城市多倫多、蒙特利爾、溫哥華分別只排在第37位（8.95萬加元）、第158位（5.90萬加元）和第56位（8.54萬加元）。而排在前三位的則分別是三個(gè)毫不起眼的小地方：Wood Buffalo（16.91萬加元）、Oakville（14.37萬加元）和Caledon（13.87萬加元）。
加拿大有很多高收入企業(yè)是設(shè)在小城市的，很多著名的大學(xué)都有多個(gè)校區(qū)，分設(shè)在不同的城市，特別是一些小城市，比如最著名的大學(xué)之一不列顛哥倫比亞大學(xué)，就有一個(gè)校區(qū)是設(shè)在小鎮(zhèn)基洛納。
可是在中國，隨著城市人口的由多到少，工資收入也基本成正比例地由多到少排列，大量的教育、醫(yī)療和科研資源都集中在幾個(gè)大城市，加上房產(chǎn)和金融兩大吸血工具，快要把其他城市的血抽干了。
這種現(xiàn)象必須扭轉(zhuǎn)，中央也明顯認(rèn)識(shí)到了這種扭曲發(fā)展的弊端。所以，時(shí)隔37年之后，召開了中央城市工作會(huì)議，并否定了樊綱等經(jīng)濟(jì)學(xué)家所提出的優(yōu)先發(fā)展北京上海等“特大型城市”的主張，而是提出發(fā)展“城市群”的概念，從空間布局上來講，東部城市群要進(jìn)一步地優(yōu)化提升，同時(shí)在中西部地區(qū)培育發(fā)展一批城市群、區(qū)域性中心城市，促進(jìn)邊疆中心城市、口岸城市聯(lián)動(dòng)發(fā)展，讓中西部地區(qū)廣大群眾在家門口也能分享城鎮(zhèn)化成果。
回頭看我們應(yīng)該明白，一線城市的房?jī)r(jià)問題，在中央決策層視野里，不只是壓制房?jī)r(jià)那么簡(jiǎn)單，它還涉及到城市發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃的轉(zhuǎn)變，以及城鄉(xiāng)一體化、中西部發(fā)展不平衡、特大城市與二三四線城市發(fā)展不平衡等涉及國家穩(wěn)定的問題，這才是房?jī)r(jià)調(diào)控背后的中央大棋局。
“贏者通吃”只是賭場(chǎng)規(guī)則，不能成為一個(gè)國家城市發(fā)展的叢林法則；城市讓生活更美好，不能只是讓部分人美好，而對(duì)更多人卻是夢(mèng)魘；房?jī)r(jià)，什么時(shí)候不再成為中國人心頭之痛？什么時(shí)候不再成為年輕人夢(mèng)想的絆腳石？