哪些二線城市還有機(jī)會(huì)？像武漢這樣的單中心城市
發(fā)布時(shí)間：2016-4-1 16:13:19來源：克而瑞地產(chǎn)研究
2016年初，房地產(chǎn)政策利好仍在持續(xù)，市場(chǎng)層面，“降首付”、“減契稅”等新政進(jìn)一步推進(jìn)。具體到地方，如今一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)高企，市場(chǎng)成交持續(xù)火爆，不僅不受政策關(guān)照，反倒是上海出臺(tái)“滬九條”祭出史上最嚴(yán)厲調(diào)控、深圳也收緊信貸，一線城市也缺少進(jìn)一步上漲的空間。2016年的機(jī)會(huì)點(diǎn)，仍然更多集中在二、三線城市，那些經(jīng)濟(jì)基本面好、市場(chǎng)供求均衡、人口導(dǎo)入能力強(qiáng)的二、三線城市，必將成為今年資金追捧的角力場(chǎng)。
城市熱度評(píng)測(cè)：市場(chǎng)加速分化，三類線城市成為焦點(diǎn)
為客觀判定城市的房地產(chǎn)“熱度“，找到更值得關(guān)注的”熱點(diǎn)城市“，我們從市場(chǎng)指標(biāo)出發(fā)，對(duì)重點(diǎn)城市的”熱度“進(jìn)行了建模分析，具體思路如下：綜合考慮市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)規(guī)模、近期動(dòng)向等因素，結(jié)合消化周期、消化周期同比變動(dòng)、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)規(guī)模同比變動(dòng)、房?jī)r(jià)同比變動(dòng)等5個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)，使用因子分析進(jìn)行數(shù)據(jù)縮減，對(duì)重點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度進(jìn)行評(píng)價(jià)。
就排名靠前城市來看，目前最火的二、三線城市主要可分為以下三類：一類位于華東城市圈：如南京、蘇州，市場(chǎng)特征為消化周期大幅回落，庫存去化周期不足半年；一類是珠三角的二三線：典型如東莞、佛山，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、市場(chǎng)需求旺盛；另一類則是單中心省會(huì)城市：如武漢、成都、合肥，特點(diǎn)是成交規(guī)模巨大，行業(yè)供求平衡。
從此也可窺見成為“熱點(diǎn)城市”的三大模式：第一類是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的二線城市，更高的收入水平、更好的醫(yī)療教育是吸引外來人口置業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)，第二類則是一線城市周邊的三線城市，特征是依托中心城市輻射效應(yīng)，溢出產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、住房需求激活市場(chǎng)活力；第三類是人口大省的單中心城市，依托人口集聚效應(yīng)，確保旺盛的住房需求。
注：篇幅所限未全部列出；此處消化周期按12個(gè)月計(jì)算，與下文不同
南京、蘇州房?jī)r(jià)將階段性觸頂，武漢、成都維持量平價(jià)穩(wěn)
為進(jìn)一步明晰熱點(diǎn)城市的走向特征，我們選取了列入市場(chǎng)熱度前十的二、三線城市，并對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的較高的佛山、寧波、無錫（寧波目前消化周期較低，但潛在庫存壓力較大；佛山、無錫成交規(guī)模較大，2015年商品住宅成交量均超過600萬平方米，而其余樣本三線城市年成交量均低于500萬平方米）進(jìn)行了分析。由分析結(jié)果可見，各類熱點(diǎn)城市樓市走向差異鮮明，但最值得關(guān)注的還是近期價(jià)格異動(dòng)較強(qiáng)的南京、蘇州，其次是單中心城市的武漢、成都、合肥，此類城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低，且需求基數(shù)較高，市場(chǎng)仍具一定上漲空間，而其他城市受限于“去庫存”新政，在市場(chǎng)供應(yīng)面都或多或少受限，2016年市場(chǎng)熱度也難以延續(xù)。
具體來看各類熱點(diǎn)城市特征如下：
單中心城市：典型如武漢、成都、合肥，預(yù)計(jì)2016年市場(chǎng)供求仍將維持高位，市場(chǎng)量?jī)r(jià)進(jìn)一步向上突破。省內(nèi)的單中心優(yōu)勢(shì)為這些城市帶來了大量的人口基數(shù)和剛性住房需求，高度集中的產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)也催生了相當(dāng)數(shù)量的中高端需求，而目前相對(duì)較低的房?jī)r(jià)水平，也讓市場(chǎng)成交看到了更多的向上空間。
近期市場(chǎng)高熱的二線城市：如南京、蘇州，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將階段性觸頂。2009年的“四萬億”投資歷經(jīng)一個(gè)五年計(jì)劃之后，在這些城市收獲了累累的果實(shí)，以近期最熱的南京為例，免費(fèi)過江通路、近郊地鐵網(wǎng)路形成、內(nèi)環(huán)高速路落成均在2014-2015年間實(shí)現(xiàn)。房?jī)r(jià)、地價(jià)也在快速攀升，但就近期市場(chǎng)表現(xiàn)來看，過快上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)傷及到市場(chǎng)需求，2016年房?jī)r(jià)將迎來階段性觸頂。
一線輻射的三線城市：如東莞、佛山，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，但市內(nèi)各區(qū)將進(jìn)一步分化，土地成交也有收窄的可能。在廣州、深圳的輻射效應(yīng)支持下，二市臨廣、臨深片區(qū)持續(xù)保持火熱勢(shì)頭，并且預(yù)計(jì)熱度還將在2016年持續(xù)，但對(duì)于自身相對(duì)偏遠(yuǎn)的縣域，由于自生需求不足，目前仍然面臨著較大的去化壓力，供求關(guān)系仍然噬待改善。
庫存壓力較大的二線城市：如杭州、寧波，未來行業(yè)成交仍不容樂觀。此類城市特征是特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)基本面較佳，但潛在庫存壓力較大、房?jī)r(jià)已達(dá)高位、投資性需求旺盛。相比其他城市而言，由于改善性需求、投資性需求在市場(chǎng)中占據(jù)較大，因此市場(chǎng)表現(xiàn)也更容易受到政策面的影響，因此在目前“去庫存、控房?jī)r(jià)”的中央指導(dǎo)方針下，受限于供應(yīng)面的收窄，2016年市場(chǎng)成交量不排除回落的可能。
成交量較大的三線城市：如無錫、惠州等市。此類城市多處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，自身經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但對(duì)于一二線城市的經(jīng)濟(jì)輻射承接有限，大多市場(chǎng)成交規(guī)模不小，但庫存總量也相對(duì)較高，成交價(jià)格缺乏進(jìn)一步向上的動(dòng)力，在三到五年的時(shí)間里，去庫存仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)主題。