政府把去庫存的核武器都拿出來了，你還用不好就真的完了！
發(fā)布時(shí)間：2016-4-1 16:18:15來源：明源地產(chǎn)研究院
去庫存的戰(zhàn)爭正進(jìn)行的如火如荼。
各地政府利好出盡，有免稅費(fèi)的、有直接給買房人發(fā)錢的、有方便公積金貸款的、有政府回購的……但所有這些政策有效的前提是：購房成本下降后，該地確實(shí)存在著購房需求。
如果你剩下的房子是住宅，而當(dāng)?shù)刈≌柡�；你剩下的房子是商業(yè)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)過剩；你剩下的房子是寫字樓，當(dāng)?shù)貙懽謽沁^�！敲瓷鲜鏊羞@些利好就都無用了。
還能怎么辦呢？
明源君認(rèn)為，所有利好里，最應(yīng)該被房企重視的，是許多地方政府出臺了可以改變項(xiàng)目性質(zhì)、土地性質(zhì)的政策。這類政策在過去幾乎是不可能的。
這類政策的出臺意味著，只要當(dāng)?shù)剡�有一種房子能出售、出租出去，你就可以把你的庫存變成這類房子。
有地產(chǎn)人會說“我的產(chǎn)品可能沒法改造了”，看完明源君的稿子，你會發(fā)現(xiàn)，沒有什么不可能……商業(yè)可以變成住宅、廠房可以變成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、孵化器、農(nóng)舍也可以變成酒店……而且一個大項(xiàng)目改造成功，往往可以帶動周邊的市場，比如如果一棟寫字樓改造成創(chuàng)意園區(qū)火了，周邊的住宅也很可能得救了。
從不可能變成可能的政策
改變土地性質(zhì)、改變項(xiàng)目性質(zhì)，在2015之前曾經(jīng)是一件非常難的事情，幾乎不可能。
前幾年，明源君曾經(jīng)聽說過至少兩起房企老板自殺的悲劇，和“土地性質(zhì)”這個關(guān)鍵詞有關(guān)。
其一：工廠開的好好的在盈利，市里忽悠他說可以把工廠改成商業(yè)項(xiàng)目，于是停產(chǎn)，寄希望于改成商業(yè)項(xiàng)目賺大錢，結(jié)果市領(lǐng)導(dǎo)換人相關(guān)計(jì)劃流產(chǎn)，最終負(fù)債累累，只好自殺。
其二：修了一個商業(yè)項(xiàng)目，根本租不出去，想把其中一部分改造成住宅出售，讓公司擺脫危機(jī)，但跑了兩年也沒能獲得批準(zhǔn)，最后資金鏈斷裂自殺。
改變土地性質(zhì)為什么難？
首先，由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn)，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)必須同意。
其次，當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應(yīng)該支持并同意，規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃，國土部門負(fù)責(zé)變更費(fèi)用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定。
但進(jìn)入2015、2016，在去庫存的大背景下，曾經(jīng)比登天還難的事情，突然變得非常容易了。有住建部官員表示，“中央政策是允許轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)的，比如住宅轉(zhuǎn)成旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)都是可以的�！�
我們再來看看幾個不同的省的情況。
云南�。�項(xiàng)目可以改性質(zhì)、商住比例可以改、土地證可以拆分
云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)介紹，云南省非住宅類商品房去化問題較為突出，特別是商業(yè)類和車庫銷售緩慢，同時(shí)商業(yè)比例過大。
云南省舉措
1、對于已供未開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，允許調(diào)整為國家支持和鼓勵的其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
2、對于房地產(chǎn)項(xiàng)目未預(yù)售的，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請調(diào)整商住比例；通過商改住的規(guī)劃調(diào)整，化解商品房庫存的結(jié)構(gòu)性問題。
3、允許商業(yè)地產(chǎn)的大土地證換發(fā)小土地證，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場變化，把握商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏。
……
山東�。�商業(yè)、寫字樓可改成學(xué)校，住宅可改成辦公場所、商品房和廠房可改成眾創(chuàng)空間
《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實(shí)施方案》宣布，對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學(xué)、幼兒園用房，緩解上學(xué)難、入托難問題。允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者，將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。
此外，各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間(會議室+實(shí)驗(yàn)室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。
四川�。�待開發(fā)商業(yè)用地可轉(zhuǎn)型為住宅用地，已建商業(yè)用房可用于教育、文化、旅游
四川商業(yè)地產(chǎn)等“非住宅”庫存尤為突出，不少二三線城市商業(yè)、辦公用房可售周期已達(dá)50個月左右，成都市中心商業(yè)地產(chǎn)可售周期時(shí)間則更長。
四川省舉措
1、已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權(quán)人申請，在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價(jià)款；
2、已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)并向社會公示無異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、幼兒園、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。
……
福建�。�商辦可改成住宅
福建《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》提出，2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地�！�
當(dāng)然，上述四個省以外的地區(qū)，也有類似政策，比如江西省的二十條去庫存措施中也提到，允許未開發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途。而其他市級、縣級政策，往往更細(xì)化，更落地。
沒有什么項(xiàng)目是不可改造的
在明源君看來，土地性質(zhì)、項(xiàng)目性質(zhì)的問題，在去庫存的大背景下，目前已經(jīng)不是什么問題了，現(xiàn)在的問題是，什么樣的項(xiàng)目能改造成別的東西？
下面明源君舉一些例子，主要目的是讓大家開開腦洞�？傊褪且F盡自己的想象力，把項(xiàng)目變成自己之前沒有想過的樣子，迅速獲取現(xiàn)金流，用來度過危局。
看完這些例子，你會相信，沒有什么是不可改造的。
種類一：國際都市，核心地段辦公樓改成住宅
在倫敦，由辦公室改裝成的住宅正受到越來越多的青睞。
很多倫敦市中心的地產(chǎn)原先其實(shí)是為住宅建造的，但是在上世紀(jì)四五十年代就被轉(zhuǎn)換成了商業(yè)地產(chǎn)，英國政府在二戰(zhàn)后同意將這些物業(yè)變成商業(yè)地產(chǎn)以刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而期限被拖到了1990年甚至更久。
而現(xiàn)今政府卻反其道而行，鼓勵公司將辦公樓開設(shè)在郊區(qū)，以緩解城市中心的交通和人口壓力。大企業(yè)從市中心的商業(yè)區(qū)撤離，使得大批的商業(yè)房產(chǎn)被空置出來，進(jìn)行改造或者重建。商業(yè)地產(chǎn)物價(jià)僅售1600英鎊每平方尺，而翻修成住宅后，房屋則售價(jià)3000-4000英鎊。
僅僅在威斯敏斯特，就有四百萬平尺的辦公房產(chǎn)被重新改裝，還有兩百萬正在改建之中。大規(guī)模的改建對那些熱衷在倫敦中心購置產(chǎn)業(yè)的人來說十分利好。
兩房的公寓現(xiàn)在租金是1000-2500鎊每周。一座新改造的辦公樓變成了可租可售的公寓，每平方尺售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2800鎊。面向攝政公園(Regent Park) 中一座后古典主義的建筑，原先是一家公司的總部，有著雜亂無章的布局和刻板的內(nèi)飾，但被改裝成了一座五六層高的住宅，以3900萬英鎊售出。
種類二：大城市，住宅、工業(yè)建筑改造成經(jīng)濟(jì)型酒店
1、對住宅的改造
住宅本身在大城市中心、CBD 商務(wù)中心區(qū)，以及交通便捷的地方，地理位置十分優(yōu)越和便捷；而且小區(qū)的配套設(shè)施比較齊全，很多功能可以與附近服務(wù)接軌。這種住宅改造成類經(jīng)濟(jì)型酒店風(fēng)險(xiǎn)很小。
2、對工業(yè)建筑的改造
全國首座涂鴉酒店“城市客�！�，在深圳華僑城創(chuàng)意園店開業(yè)，酒店外觀就頗具設(shè)計(jì)感，為華僑城當(dāng)代藝術(shù)中心 LOFT 旁邊的一座大型廢棄廠房改造而成。酒店最大的特色便是客房大面積墻面上的涂鴉設(shè)計(jì)。一般工業(yè)建筑的立面基本需要完全更換，而且保溫性較差，勢必增加了酒店的改造成本。
種類三：廢棄舊廠房改造成為商業(yè)中心、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、孵化器，帶動周邊住宅市場！
廢棄舊廠房空間很寬大，想改造成任何東西都游刃有余。
在深圳，華強(qiáng)北商業(yè)片區(qū)之前就是一片舊廠房。
而在全國，舊廠房改造成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的就更多。比較著名的有北京798、方家胡同46號、成都東郊記憶、上海同樂坊、上海1933老場坊、深圳華僑城OCT等等。引眾多企業(yè)、藝術(shù)家進(jìn)駐，帶動周邊商業(yè)，最終帶動周邊其他市場。
舊廠房改造成孵化器的就更多。近年比較著名的比如北京的科技寺等等，也都很火爆。
種類四：山村改造成成特色酒店
許多人對“農(nóng)民工去庫存”嗤之以鼻，如果你能把農(nóng)民工的家鄉(xiāng)改造成下面這樣，就可以拿城市里的房子和他們兌換了，保證不吃虧。
干峪溝村，位于北京市密云縣北莊鎮(zhèn)，是個世外桃源般的所在。因?yàn)榈靥幤h(yuǎn)，干峪溝這個小村莊也像中國很多空心化農(nóng)村一樣難逃日益荒涼、日漸凋敝的命運(yùn)，整個村莊僅有十余老人生活于此。2013年，干峪溝的命運(yùn)發(fā)生了改變。僅僅幾個月的時(shí)間，干溝峪就從一個窮鄉(xiāng)僻壤的小山村，變成了山里寒舍鄉(xiāng)村酒店。
當(dāng)然，前提是該地建筑有一些特點(diǎn)：1、院落古樸，幾十座民居，均為半世紀(jì)以上老屋，建材多為山石和當(dāng)?shù)貥淠�，不加水泥而用石灰和粘土壘砌，一家一院，戶戶不同�?、生態(tài)和諧，這里野兔成群、狍子追逐，山雞飛舞，生長著野生楊樹、野生丁香、山核桃、胡枝子、荊條、酸棗等自然植被，茂密豐富，紅果、核桃以及山雞產(chǎn)業(yè)是村民的主要經(jīng)濟(jì)來源；3、鄰近北京。北京人長期受到霧霾的影響，有著很強(qiáng)的回歸自然的愿望。而且很多人非�？释缘浇】档霓r(nóng)家食品。
村內(nèi)先后完成了電力設(shè)施、河道治理、道路拓寬，還增加了路燈、照明設(shè)施和停車場等，原本破敗不堪的農(nóng)家小院和雜草叢生的田地，搖身一變成為古樸厚重、野趣天然的高端鄉(xiāng)村旅游基地。
種類五：商場改造成公寓
如果你所在區(qū)域商辦嚴(yán)重過剩，住宅也過剩但去化還看得到頭，也可以把商場改造成公寓。
美國史上最古老的商場，位于羅德島普羅維登斯市中心的Arcade，在2008年停業(yè)關(guān)閉。
這座古希臘式建筑建于1828年。然而，在被關(guān)閉幾年后，這座美好的老商場，又以意想不到的方式，再次回春！成為當(dāng)?shù)厝说男聦櫍?/p>
建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)NCA耗資700萬美元，將這個古老的大商場，改造成了一間間超chic小公寓！改造后商場的1層是17間精品店和餐廳，2、3層則是45間小而美的公寓，公寓面積20㎡-40㎡不等，租金低至每月550美元起。
哪些項(xiàng)目適合“驚天大逆轉(zhuǎn)”
什么樣的項(xiàng)目適合改變性質(zhì)？或者說，什么樣的項(xiàng)目改變性質(zhì)后可以完成驚天大逆轉(zhuǎn)？又如何完成驚天大逆轉(zhuǎn)？
明源君先從區(qū)域來做一些分析：
一線: 寫字樓大量空置，住宅供不應(yīng)求，改成住宅或創(chuàng)業(yè)公寓？
一線城市住宅不愁賣，比較大的問題在于寫字樓，我們來看下深圳的情況。
根據(jù)《深圳商報(bào)》報(bào)道，受供應(yīng)量增大影響，深圳寫字樓空置較往年有較大幅度的提高，業(yè)界人士預(yù)計(jì)2016年空置率將達(dá)到20%，某些片區(qū)可能達(dá)到30%--50%。最明顯的現(xiàn)象是，寫字樓整層出租的突然多了起來，去年這個時(shí)候，能有半層放出來，那就是大單了。
有數(shù)據(jù)顯示，2016年，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場預(yù)計(jì)將迎來總建筑面積約93.3萬平方米的15個項(xiàng)目入市，較2015年高65%，這將是深圳有史以來供應(yīng)量最大的一年。要知道截至2015年末，深圳甲級寫字樓的存量只有約370萬平方米。若所有項(xiàng)目皆如期完工，全市平均空置率應(yīng)將于中短期內(nèi)顯著提升。
空置率大于20%，就將形成買方市場。部分競爭力不強(qiáng)的寫字樓恐怕將長期空置。
明源君認(rèn)為，一線對住宅的需求持續(xù)強(qiáng)勁，作為寫字樓，迎合當(dāng)前的大趨勢，改成住宅和辦公一體的創(chuàng)業(yè)公寓、孵化器等等，可能會有前途。
全國、三線：住宅、商業(yè)同樣高庫存，商業(yè)更嚴(yán)重，需要產(chǎn)品創(chuàng)新
根據(jù)世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，以累計(jì)新開工面積減去累計(jì)銷售面積推算，全國商品房庫存總量為45億平米。其中，住宅30億去化周期3年；商業(yè)12億平米，去化周期15年；辦公3億平米，去化周期11年。最嚴(yán)重的是東北，光住宅去化就需要7年，而商業(yè)辦公要超過25年來消化。
請注意，這些數(shù)字是很嚇人的，15年、25年這樣的去化周期，簡直讓人絕望。
把去化周期25年的產(chǎn)品，改成去化7年的產(chǎn)品，還要浪費(fèi)成本冒風(fēng)險(xiǎn)，估計(jì)很多人不會這么干。這么長的周期下，建安成本不是很高的話，還不如炸掉重來呢。
在這樣的區(qū)域，如果你的產(chǎn)品和其他產(chǎn)品都一樣，你有什么理由相信，你的產(chǎn)品可以在去庫存的推動下先賣出去呢？
這個時(shí)候，就必須要進(jìn)行創(chuàng)新了，只有你的產(chǎn)品和別人的產(chǎn)品不同，才能在去化中占得先機(jī)。
而產(chǎn)品，在今天這個時(shí)代，也絕不僅僅是建筑本身的創(chuàng)新，產(chǎn)品應(yīng)該是設(shè)計(jì)、渠道、內(nèi)容的綜合體。下面明源君認(rèn)為產(chǎn)品創(chuàng)新大約有以下三個方向：
1、定位創(chuàng)新
如果所有產(chǎn)品都不好賣，你的產(chǎn)品就需要進(jìn)行全新的定位。
比如，住宅和辦公合一，就誕生了創(chuàng)業(yè)式公寓；住宅和酒店合一，就誕生了分時(shí)度假產(chǎn)品；人造景觀和住宅合一，可以憑空造出旅游地產(chǎn)。
2、渠道創(chuàng)新
如果想盡各種方式拉來客戶都不起作用，說明傳統(tǒng)渠道沒有用了。
如果你的房子賣不出去，為什么不想辦法租出去？作為普通住宅租不出去，為什么不能和途家合作，作為酒店式公寓租出去？
你的園區(qū)、寫字樓租不出去？但有的高新企業(yè)組織需要特殊的園區(qū)、寫字樓，但自己沒有開發(fā)能力，你為什么不能根據(jù)他們的需求改造自己的產(chǎn)品呢？或者干脆給他們股份，讓利給他們？比如協(xié)信和啟迪合作，成立啟迪協(xié)信，就能在很大程度上解決自己園區(qū)的去化問題。
3、整體創(chuàng)新
如果一個區(qū)域的商業(yè)旺了、園區(qū)旺了、寫字樓旺了，這個區(qū)域的住宅是不愁賣的，所以要有整體觀念。如果一個區(qū)域內(nèi)品種單一，全是住宅，就要考慮進(jìn)行整體重新規(guī)劃，甚至炸掉一些項(xiàng)目，改造成商業(yè)、園區(qū)、藝術(shù)區(qū)等等，一旦這些項(xiàng)目旺了，住宅也就不愁賣了。
如果同一批客戶選擇了你的寫字樓、住宅、商業(yè)，你就等于完成了3次去化，如果你把你住宅旁邊的廠房改成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園并吸引到足夠的企業(yè)和藝術(shù)家入駐，整個片區(qū)被帶旺，你還愁你的住宅沒人住么？