上海1套房=縣城12套，你敢賣房回老家嗎？
發(fā)布時(shí)間：2016-4-1 16:22:01來源：新浪專欄
上海1套房=縣城12套，你敢賣房回老家嗎？
春節(jié)的一個(gè)下午，我坐在四川老家的墻根下，幾個(gè)小伙伴陪著我曬太陽(yáng)，擺龍門陣。他們問到我在上海居住的房子價(jià)值幾何，我也不避諱，說大概600來萬(wàn)吧。這個(gè)活生生超出他們的想象，一個(gè)小伙伴揮揮手，從村東頭指到村西頭笑著說，這個(gè)錢可以把這一片建起來了。
六年前，當(dāng)我花兩百萬(wàn)，貸款買下現(xiàn)在這套房子時(shí)，這個(gè)價(jià)位大概可以買下我們縣城4套房子。幾年來，上海房?jī)r(jià)不斷攀升，從春節(jié)前持續(xù)到現(xiàn)在的暴漲，又相當(dāng)于憑空長(zhǎng)出三套縣城的房子。滿打滿算，600多萬(wàn)的巨款，大概可以在我們縣城里買下12套房子。我真覺得自己是村級(jí)成功人士。天下哪有這樣的好事？但我偏偏就遇上了。
縣城的12套房子不能要
假期結(jié)束返回上海，這場(chǎng)激動(dòng)人心的財(cái)富幻覺無形結(jié)束。
上海與四川同屬一個(gè)國(guó)度，財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)和再置并無困難，但對(duì)于延遲退休后還要工作將近20年的上班族來說，這種考慮不得不讓位于更多權(quán)衡因素。
我不懂得或不敢將房子用于抵押貸款投資做個(gè)生意什么的，這600多萬(wàn)的數(shù)字對(duì)我來說，真沒有什么實(shí)際意義。
更重要的是，我在縣城置12套房子，靠收租度日，固然從此可以不用過朝九晚五的緊張生活，但這種騰挪，不是每個(gè)家庭成員都能適應(yīng)。
首先是孩子的教育，我不能說縣城的教育有多不好，它即便好，我也不敢拿她的前途去測(cè)試一番。其次，房子是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，我要遷到縣城，總要妻子同意，而她一個(gè)河北人，能到一個(gè)四川一個(gè)縣城謀到稱心如意的職位？我不信。再說，就算我放棄目前還算喜歡的媒體工作，但畢竟還算“年富力強(qiáng)”，總不能在縣城里游手好閑成天泡茶館，總要做點(diǎn)事情，但我能做什么？一年半載我也想不出。
從財(cái)產(chǎn)的安全性考慮，一戶人家在上海有一套普通住宅，真是再普通不過，但置換成縣城的10多套房子，且不說被不尷不尬的人惦記，就是今天舉棋不定的房產(chǎn)稅一旦落定，你也是首先被征管的重點(diǎn)對(duì)象。還想安安穩(wěn)穩(wěn)做個(gè)甩手寓公，做夢(mèng)去吧。
再?gòu)馁~面資產(chǎn)角度看，遷往縣城也不值得一試。這幾年，縣城的房?jī)r(jià)基本不再上漲，甚至有所下跌，而上海的房?jī)r(jià)卻漲了三倍有余。未來會(huì)是怎樣的走勢(shì)？誰(shuí)也說不清楚，但縣城房子暴漲的可能性無疑要小得多；即便暴跌，更厲害的無疑是縣城。
即便來自鄉(xiāng)下，在上海這種中國(guó)大陸西化程度最高的城市學(xué)習(xí)，工作，時(shí)間長(zhǎng)了，回望縣城生活，那里實(shí)際已經(jīng)沒有多少容身之地。關(guān)于這點(diǎn)，我在一篇叫住“小地方為什么辦事難”的文章中(有興趣的客官可點(diǎn)擊“閱讀原文”查看)，表達(dá)了那種切膚感受，不再贅述。
坐在寫字樓格子間中，想象用上�；騽e的一線城市房子換取那種愜意的、閑適的、富足的縣城生活，通過種種算計(jì)，發(fā)現(xiàn)根本沒有可行性，對(duì)于像我這種只有一套房產(chǎn)的人來說，現(xiàn)在這套房子的功能只是居住，與鄉(xiāng)下的農(nóng)民房沒有多大差別，暴漲暴跌，都與我沒有多大關(guān)系：漲，影響不了我的生活，不過是心情莫名舒暢一些；跌，也影響不了我的生活，不過是心情莫名惆悵一些。
租界的人怎會(huì)貪圖華界的大宅子
一個(gè)地方與另一個(gè)地方存在級(jí)差地租不奇怪。上世紀(jì)30年代，上海一城之內(nèi)的地價(jià)之差，更有數(shù)十上百倍之巨，但情非得已，沒有人會(huì)將租界的公寓置換成華界的大宅子。
據(jù)《新民晚報(bào)》一篇署名“徐鳴”的文章稱，當(dāng)時(shí)華界地價(jià)最高為每畝6萬(wàn)(銀)元，最低為40元；公共租界最高為447552元，最低為2117元；法租界最高為220979元，最低為4895元。
華界地價(jià)平均每畝1428元。最高是滬南的8262元，最低的是高橋304元，其他地區(qū)如閘北6058元、吳淞1571元、江灣914元、彭浦784元、真如605元。1921年為籌建虹橋機(jī)場(chǎng)圈地約300畝，每畝給價(jià)80元。1935年上海醫(yī)學(xué)院為籌建中山醫(yī)院收用楓林橋土地，每畝地價(jià)2000元左右。
公共租界平均地價(jià)為37743元。公共租界分為中北西東四區(qū)，中區(qū)地價(jià)最高，平均每畝150879元。中區(qū)地價(jià)尤以外灘與南京路呈丁字形的一塊地皮為翹楚，每畝沖過45萬(wàn)元。東區(qū)地價(jià)排在最后，雖瀕臨黃浦江，為水運(yùn)重地，但工廠集中，且該區(qū)居民多屬產(chǎn)業(yè)工人，購(gòu)買力不強(qiáng)，房屋也多為廉價(jià)樓房，東區(qū)均價(jià)每畝16594元。
法租界新區(qū)是舊區(qū)的16倍，但舊區(qū)地價(jià)每畝均價(jià)是新區(qū)的4倍。萬(wàn)國(guó)儲(chǔ)蓄會(huì)于1934年購(gòu)入的畢卡第公寓(今衡山飯店)地價(jià)算是撿著便宜貨，每畝僅12980元。不過法租界新區(qū)的霞飛路(今淮海中路)等處因?yàn)樯虡I(yè)突起生意興隆，且電車交通便利，地價(jià)漲勢(shì)迅猛，不僅大宗地皮難以購(gòu)得，零星小塊也不易覓得。
一城之內(nèi)，城區(qū)之間房?jī)r(jià)(地價(jià))差距如此之大，原因何在？
第一是租界道路平坦寬敞、市容清潔美觀、交通便捷、秩序井然、衛(wèi)生治安狀況良好、水電設(shè)備齊全、購(gòu)買供給呼應(yīng)方便、公園游樂場(chǎng)設(shè)置適當(dāng)?shù)�，是人們樂居現(xiàn)代化大都市的因素，但居住人口密度對(duì)地價(jià)的漲跌起決定性作用。
第二是租界地價(jià)的日長(zhǎng)夜大，不僅令投資者獲得豐厚利潤(rùn)，且作為土地使用權(quán)證明的道契，差不多等同于現(xiàn)金，可以很方便地向銀行或錢莊抵押。
第三是西方先進(jìn)的城市理念使得租界的市政管理優(yōu)于華界。就拿維持治安的警力來講，1930年華界共有警員4420人，平均每一警員保護(hù)市民378人；公共租界共有警員4879人，平均每一警員保護(hù)207人；法租界共有警員1679人，平均每一警員保護(hù)256人。差距顯而易見。華界專職人員的匱乏，令治安不得力、火災(zāi)較多、傳染疾病高發(fā)。造成房產(chǎn)投資者畏懼不前。
此外，租界強(qiáng)調(diào)私有財(cái)產(chǎn)，凡房客欠租，房東可訴諸巡捕房立刻給予追繳，故租界內(nèi)鮮有房租拖欠者。而這也吸引了大批有錢華人能夠放心出手購(gòu)買租界房產(chǎn)。
華界與租界的上述具體差別，仍或明或暗，投射到今天縣城與上海身上。
房產(chǎn)成了萬(wàn)物的尺度
今天中國(guó)大陸一線城市和部分二線城市，只要有一套房，其家庭財(cái)產(chǎn)就有百萬(wàn)美元之巨，說家家都是符合美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的“百萬(wàn)富翁”，并不為過。但古今中外，房產(chǎn)的在家產(chǎn)中的占比如此之高，罕有匹敵，所以這類中產(chǎn)階級(jí)，十分讓人困惑。
幾乎所有中產(chǎn)階級(jí)都在隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，隨時(shí)對(duì)自己進(jìn)行重新估價(jià)，包括我這種只有一套房子未必說得上是中產(chǎn)階級(jí)的人，也是如此。也就是說，中產(chǎn)階級(jí)與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切捆綁在一起，房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲，則中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富暴漲，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)看跌，那么中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富迅速縮水。從這種意義上講，希望房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲、快快上漲的，不僅有地方政府，更有堅(jiān)實(shí)的中產(chǎn)階級(jí)民意。
對(duì)中國(guó)大陸中產(chǎn)階級(jí)來說，現(xiàn)金收入固然是很重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，但房產(chǎn)逐漸成了標(biāo)注中產(chǎn)階級(jí)身份的唯一準(zhǔn)則。一個(gè)月薪2萬(wàn)元的公司中層干部，放在全球各地都算中產(chǎn)階級(jí)了，但在中國(guó)大陸的一些城市，如果因?yàn)楦鞣N原因沒有能力交上購(gòu)房首付款，那么他還得利用日常收入積累籌措，其2萬(wàn)元月薪的生活水準(zhǔn)，甚至遠(yuǎn)不如他手下月收入只有數(shù)千元但家里有兩三套房子的普通員工。即便繳納了首付款，還完房貸之后口袋里剩下的錢，未必比普通員工多多少。這種倒錯(cuò)，至少會(huì)持續(xù)10年以上，且人數(shù)不在少數(shù)。
房?jī)r(jià)是中產(chǎn)階級(jí)的新焦慮。近十幾年來，總的趨勢(shì)是大步快速上漲，上漲間隙而沒有及時(shí)買進(jìn)，致人擂胸頓足的程度，遠(yuǎn)過于股票市場(chǎng)的漲跌，因?yàn)橐徊ㄐ星闆]有及時(shí)跟上，幾乎相當(dāng)于白干幾年工作，一失足成千古恨。這個(gè)帳人人都算得清楚。
一個(gè)家庭只有一套房產(chǎn)固然難以變現(xiàn)，但有兩套以上的，也多不愿意變現(xiàn)，除了過去有巨大的升值事實(shí)和未來繼續(xù)升值的想象空間，沒有更穩(wěn)妥、收益更大的投資渠道也是原因。
而且傳統(tǒng)上，中國(guó)人對(duì)房產(chǎn)的擁有和處置向來謹(jǐn)慎，很多將之視為家業(yè)興盛或衰敗的重要標(biāo)志，除非迫不得已，很少會(huì)將房產(chǎn)輕易上市交易，這是十幾年來，房?jī)r(jià)能夠維持只漲不跌的另一原因。
此外，在低福利的中國(guó)大陸，房產(chǎn)甚至在為中產(chǎn)階級(jí)提供社會(huì)保障，前述舉例的月收入數(shù)千元的公司普通員工，他還有一到數(shù)筆房租收入足以過上體面生活；如果遇上天災(zāi)人禍，房產(chǎn)也可迅速變現(xiàn)，而不必哀告無門。
在中國(guó)大陸，對(duì)一個(gè)家庭來說，房產(chǎn)越多，它的居住功能越淡，越是劃分社會(huì)階層的尺度和投資手段，是家族興盛與否的象征，并且承擔(dān)著重要的社會(huì)保障功能；越往大城市，這些特征越明顯。房產(chǎn)被附加的功能越來越多。
不過房產(chǎn)的所有這些附加功能，均建立在最基本的居住功能之上，換言之，當(dāng)房子租不出去或無人居住時(shí)，還不用等到金融系統(tǒng)出現(xiàn)問題波及房產(chǎn)市場(chǎng)，這些功能也就土崩瓦解了。對(duì)政府和城市中產(chǎn)階級(jí)來說，房地產(chǎn)因之成為“大到不能倒”的行業(yè)。
但10多年來，唱衰它的聲音一直持續(xù)不斷，“狼”并沒有如愿而來�！袄恰闭娴牟粫�(huì)來嗎？或者“天下沒有不散的筵席”？
縣城青年還要不要去北上廣
從縣城的視角看，我似乎是個(gè)在北上廣深發(fā)了財(cái)?shù)娜�。但在今天的房�(jī)r(jià)面前，縣城青年去這些城市的風(fēng)險(xiǎn)收益比已經(jīng)相當(dāng)高了。
不可否認(rèn)，北上廣深的機(jī)會(huì)與其他二三線城市相比要多很多，青年人在這里更能體會(huì)工作和職業(yè)的榮耀，你更很可能有不期而遇的愛情，當(dāng)愛情開花結(jié)果，談婚論嫁之時(shí)，房子又是一個(gè)繞不開的話題，又是一個(gè)堅(jiān)硬的事實(shí)。如果家底不厚，那么很可能要沿著“租房-買遠(yuǎn)郊小房-近郊大房”的路徑，走向中年。中間還要有不斷的進(jìn)步，包括職位的提升，技術(shù)的精進(jìn)，產(chǎn)業(yè)的持續(xù)旺盛，配偶的協(xié)同，等等。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出了差錯(cuò)，避免不了生活的波折。
沒有人能夠?qū)θ魏稳说奈磥碜龀銮逦O(shè)計(jì)，然而形格勢(shì)禁，大致的方向應(yīng)該不會(huì)偏差到哪里去。我當(dāng)然希望有更多的縣城青年去北上廣這些更為西化，更為現(xiàn)代的城市接受洗禮。但前提是，要做好為房子苦惱不堪的準(zhǔn)備。