全球房?jī)r(jià)對(duì)比 你還想買中國(guó)的房子嗎？
發(fā)布時(shí)間：2016-4-8 11:06:42來(lái)源：億房網(wǎng)
上世紀(jì)90年代日本房?jī)r(jià)泡沫破裂，2008年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，歸根結(jié)底都是因?yàn)槿藗兿嘈欧績(jī)r(jià)“只漲不跌”。前段時(shí)間，國(guó)內(nèi)新一輪試圖去庫(kù)存的房市刺激政策讓本就沒(méi)什么庫(kù)存的一線城市房?jī)r(jià)再度飆升，而迫切需要去庫(kù)存的三四線城市既沒(méi)能如愿以償去庫(kù)存，房?jī)r(jià)也沒(méi)太大回暖跡象。緊接著，收緊樓市的政策開始出臺(tái)。
瑞銀(UBS)最新發(fā)布的“全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)”報(bào)告顯示，全球頂尖城市的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)陡峭攀升。瑞銀在報(bào)告中指出，泡沫指數(shù)超過(guò)1.5就意味著該市房地產(chǎn)有泡沫風(fēng)險(xiǎn)。歐洲城市所有房地產(chǎn)超過(guò)了合理估值，其中倫敦房市是歐洲最被高估的市場(chǎng)，也是全球樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的城市。且不說(shuō)買房遙遙無(wú)期，普通倫敦市民眼下租房都是個(gè)問(wèn)題。有數(shù)據(jù)稱，去年倫敦市每月房租均價(jià)漲至1596英鎊，同比增長(zhǎng)11%。而倫敦市民稅后月薪中值為1965英鎊，僅房租就相當(dāng)于稅后月收入的80%。這意味著，在交完房租以后，一個(gè)在倫敦租房的普通居民只剩下不足400英鎊來(lái)應(yīng)付衣、食、行這些開銷。除了倫敦，英國(guó)其他城市的房租同樣高漲，英格蘭西部海濱城市的月均房租均同比增長(zhǎng)18%。
中國(guó)香港緊隨其后，位列第二，泡沫指數(shù)為1.67。在過(guò)去的一年里，香港實(shí)際房?jī)r(jià)存在巨大波動(dòng)，出現(xiàn)過(guò)高達(dá)兩位數(shù)的年度增長(zhǎng)，也出現(xiàn)過(guò)零增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)收入比達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄高位，為21%，而房?jī)r(jià)租金比也觸及不可持續(xù)的水平，為33%。一個(gè)面積很小的房子在香港動(dòng)輒就要數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)港元。二手房平均每平方米要賣10萬(wàn)港元以上（約合83940元人民幣），面山、望海等景觀較好的戶型更是直沖每平方米20萬(wàn)港元。香港租金也貴到離譜，三房一廳，月租要4萬(wàn)多港元（約合人民幣33576元）。房?jī)r(jià)就像是套在香港普通民眾頭上的枷鎖，面對(duì)高房?jī)r(jià)，香港人想的辦法是提高容積率，樓房建高，戶型設(shè)計(jì)節(jié)約空間，將房子盡可能變小，住進(jìn)去更多人。所以出現(xiàn)很多迷你戶型，30平方米塞進(jìn)一家三口很是常見(jiàn)。
相比之下，美國(guó)的金融中心，包括紐約和波士頓，都處于合理估值狀態(tài)，芝加哥與歷史軌跡相比甚至是被低估的，應(yīng)有提升空間。舊金山得益于外需和快速增長(zhǎng)的硅谷經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)略有泡沫。不過(guò)，德意志銀行在報(bào)告中表示，即使在美國(guó)，泡沫也見(jiàn)端倪。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格超過(guò)上一個(gè)峰值的13％，而農(nóng)地價(jià)格在過(guò)去十年翻了一番。
緊鄰美國(guó)的加拿大房?jī)r(jià)迅速竄升。據(jù)溫哥華房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2月，溫哥華獨(dú)立房屋平均價(jià)格同比暴漲30%，至180萬(wàn)加元（約合人民幣888萬(wàn)元），銷售量跳漲了37%。包括溫哥華西部在內(nèi)，部分地區(qū)的平均房?jī)r(jià)達(dá)到300萬(wàn)加元（約合人民幣1480萬(wàn)元）。加拿大國(guó)家銀行最新計(jì)算顯示，2015年如火如荼的溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中國(guó)買家占比約達(dá)三分之一。該銀行金融分析師在一份報(bào)告中稱，中國(guó)買家2015年共計(jì)投資127億加元 (626億人民幣) 用于在溫哥華購(gòu)置房產(chǎn)，占這座加拿大城市房產(chǎn)銷售總額的33%。在同樣火熱的多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)中，去年中國(guó)買家用于購(gòu)置房產(chǎn)的投資額占房產(chǎn)銷售總額的14%。
亞洲地區(qū)，日本的土地價(jià)格在去年出現(xiàn)了8年以來(lái)的首次上漲。外國(guó)游客數(shù)量的不斷增長(zhǎng)推動(dòng)了日本大城市商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求，日本國(guó)土交通省周二發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年日本地價(jià)上漲0.1%，這是2008年金融危機(jī)以來(lái)首次上漲，也是上世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)泡沫破裂以來(lái)第三次上漲。在東京，去年商業(yè)地價(jià)平均上漲2.7%。隨著中國(guó)和其他亞洲國(guó)家游客數(shù)量的激增，銀座和其他游客經(jīng)常光顧的商業(yè)區(qū)地價(jià)普遍呈兩位數(shù)上漲，其中東京銀座地價(jià)上漲了18.6%，達(dá)每平方米4010萬(wàn)日元 (約合人民幣232萬(wàn)元)。
截至去年9月中旬，上海的商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月超過(guò)120萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超過(guò)每個(gè)月的供應(yīng)量。今年2月份上海住房均價(jià)為每平方米41801元人民幣。尚海灣、仁恒河濱城等高檔住宅區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米均超過(guò)90000元。金融界網(wǎng)站列舉了2016年2月份上海主要區(qū)住房均價(jià)，老靜安區(qū)為每平米100378元、黃浦區(qū)86716元、虹口區(qū)77648元、徐匯區(qū)73798元，浦東新區(qū)41170元。對(duì)比下來(lái)，上海靜安區(qū)住房均價(jià)已接近曼哈頓的水平，其他區(qū)則與曼哈頓還有一段差距。2015年第四季度曼哈頓公寓的平均銷售價(jià)格為17601美元，折合人民幣為114230元。
北京同期住房均價(jià)為每平米41867元人民幣，西城區(qū)為71441元、東城區(qū)為62183元、海淀區(qū)為55969元、朝陽(yáng)區(qū)為41804元。根據(jù)中國(guó)媒體發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年，上海與北京的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為52962元（約合8055.5美元）和52859元（約合8039.8美元）。按照平均水平，上海和北京居民一年的收入只夠買1.26平方米的住房，如果要買100平方米的住房，需要不吃不喝地工作79年。
來(lái)自Knight Frank的《財(cái)富報(bào)告》統(tǒng)計(jì)了2015年100萬(wàn)美元在全球各大城市黃金地段所能購(gòu)買的房屋面積，數(shù)據(jù)顯示100萬(wàn)美金在摩納哥只能買到17平米，在香港只能買到20平米，在倫敦能買21平方米，在紐約能買34平方米，在新加坡能買39平方米，在日內(nèi)瓦能買39平方米，在悉尼可能41平方米，在上海能買48平方米，在巴黎能買50平方米，在北京能買58平方米。從市中心地帶公寓的每平方米單價(jià)來(lái)看，北京、深圳和上海還不算最高的，更貴的依次是倫敦（17.56萬(wàn)元/平米）、東京（12.79萬(wàn)元/平米）、新加坡（11.99萬(wàn)元/平米）和紐約曼哈頓（11.72萬(wàn)元/平米）。
不過(guò)每平米單價(jià)最高的城市并不是房?jī)r(jià)漲幅最大的。Knight Frank最新公布的全球城市住宅指數(shù)顯示，2015年全球城市房?jī)r(jià)上漲4.4%，其中深圳漲幅最大，約為50%，奧克蘭漲幅達(dá)25.4%，溫哥華漲幅為25%，悉尼漲幅為15%，上海漲幅為14%，北京漲幅為8.1%，倫敦漲幅為11.4%，紐約漲幅為3.3%。
雖然北京的房?jī)r(jià)漲幅并沒(méi)有排在最前面，但從房?jī)r(jià)與年薪比來(lái)看，北京是這些大城市里最高的（34.76），其次是倫敦（34.23），上海（31.31）和深圳（31.01）。在亞洲，中國(guó)的“房?jī)r(jià)收入比”已超過(guò)新加坡，平均房?jī)r(jià)是年薪的24.98倍，其中香港、臺(tái)灣等地區(qū)都排在了世界前十名。這不僅高于像日本、韓國(guó)這些高收入的國(guó)家，也高于印度尼西亞、泰國(guó)等這些收入低于中國(guó)的國(guó)家。絕大多數(shù)歐洲國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比都在8左右或以下，連我們平時(shí)不怎么看好的印度都只有10.54，中國(guó)人喜歡移民的加拿大只有6.14，而美國(guó)更低只有3.37。 如果從房貸占工資的百分比來(lái)看，北京、深圳、上海比倫敦的還要高，這從側(cè)面顯示了國(guó)內(nèi)的房貸利率和費(fèi)用比較高，因?yàn)閭惗仉m比上海、深圳房?jī)r(jià)年薪比更高，但房貸占收入的百分比卻更低。
那么一個(gè)普通家庭到底要攢多久錢才能買得起一套房呢？2015年6月，上海易居研究院發(fā)布了一份名為《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》的報(bào)告，深圳、廈門、北京、上海、廣州依次為房?jī)r(jià)收入比最高的5個(gè)城市，35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.7。而深圳的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了20，位居第一。也就是說(shuō)在深圳，一個(gè)達(dá)到該市平均收入水平的家庭，如果購(gòu)買一套100平方米的普通商品住房，要耗費(fèi)20多年才能得償所愿。全國(guó)平均要花費(fèi)8.7年。
那么“單身汪”要攢多少錢呢？ 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31195元，而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，2016年1月百城住宅均價(jià)為11026元每平方米。也就是說(shuō)，辛苦一年掙的工資還買不了一個(gè)床位或是一個(gè)小衛(wèi)生間，這還不包括日常生活開銷。
在一個(gè)金融市場(chǎng)不完全的經(jīng)濟(jì)中，土地承載了太多的功能，如空間配置資源的功能、財(cái)富保值和增值的功能以及抵押品的功能，這些都會(huì)導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)畸高。面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，限購(gòu)或限價(jià)也許在短期內(nèi)有效，但違背市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)格調(diào)控所帶來(lái)的負(fù)面影響也是不言而喻的。限購(gòu)令是一種高度歧視性的政策，它在保護(hù)一部分人利益的同時(shí)，也損害了另一部分人的利益，對(duì)于要賣房和租房的人來(lái)說(shuō)，限購(gòu)令是一個(gè)壞消息，但對(duì)于有房出租的人來(lái)說(shuō)，限購(gòu)令則是一個(gè)好消息。與此同時(shí)，限購(gòu)令也加強(qiáng)了一個(gè)越來(lái)越不合時(shí)宜的東西的含金量——戶口。限價(jià)也同樣，舉個(gè)極端點(diǎn)的例子，中國(guó)過(guò)去房子還基本上不要錢呢，但那也沒(méi)有讓需要房子的老百姓都有房子住。所以這不僅僅是一個(gè)價(jià)格問(wèn)題，而是一個(gè)分配問(wèn)題，不去觸動(dòng)房?jī)r(jià)走高的根源，讓在本質(zhì)上沒(méi)有動(dòng)力調(diào)低房?jī)r(jià)的地方政府去執(zhí)行，其效果自然是值得懷疑的。一想到“蝸居”、“房奴”等現(xiàn)象還將在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里繼續(xù)存在，你是不是和我一樣內(nèi)心不由得泛起了淡淡的憂桑？