一指標(biāo)顯示 北上深已無剛需成最大泡沫
發(fā)布時間：2016-4-8 16:12:54來源：今日頭條
齊俊杰/銀庫金融副總裁 頭條簽約作者
在這次的樓市調(diào)控中，大家關(guān)注的更多的都是首付比例提高，以及什么限購政策，這些確實(shí)有用，對抑制成交量，將起到毀滅性的打擊。但還有一條大家可能忽略了，這條一出，基本上把剛需全部擋在了銀行貸款之外，也就是說實(shí)際上深圳可能已經(jīng)停貸了。
逆天的深圳房價(jià)，讓深圳金融當(dāng)局感到不安，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會于3月23日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施的決議》，針對協(xié)會單位提出9條措施 收緊房貸。其中嚴(yán)查首付貸，媒體都解讀了，但第五條才是致命的，加強(qiáng)購房人償債能力審查。（嚴(yán)格落實(shí)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入50%的 要求），不知道您明白沒有，這就是要求月供收入比不能高于0.5，反過來收入月供比，不能低于2。這個指標(biāo)其實(shí)一直銀行都有，而且也是這么做的，但之前由 于開發(fā)商和中介聯(lián)手作弊，虛開了很多收入，造成這個指標(biāo)已經(jīng)失真了，很多銀行業(yè)稀里糊涂把錢貸出去了，這其實(shí)已經(jīng)釀成了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。我們在新聞里也經(jīng)�？� 到什么吃土青年，月還房貸5萬，還有什么收入9000，還貸6000，天天在父母家蹭飯。這按理說，都是違規(guī)操作。
那 么如果收入比月供不小于2，會怎么樣呢？這就要求你的收入至少比月供多出一倍，才有安全邊際。在臨時的經(jīng)濟(jì)波動，比如你家一口人突然失業(yè)了，降薪了，意外 了（呸呸呸！摸木頭）你不至于還不起房貸，發(fā)生斷供的風(fēng)險(xiǎn)。那么這就要算賬了，深圳1月份的二手房均價(jià)已經(jīng)超過了5萬元，一套70平米的房子，大概平均下 來要350萬元，即便你有首付，如果貸款20年，你不但要準(zhǔn)備100萬的首付，每月支付還款加利息就要16000元，如果按照不低于50%的月供收入比的 要求，你至少收入得有32000元，當(dāng)然你還有老婆或老公幫忙，也就是說兩個月薪超過15000元的家庭，僅僅能買的起一個70平米的房子，如果要是貸款 30年，那么每月還款加利息是13000元，結(jié)果其實(shí)差不多。
那 么買90平米的房子會怎么樣呢？神奇的一幕發(fā)生了，20年貸款，需要月均還款2萬元，30年貸款月均還款16700元，也就是說你的家庭月收入得有4萬 元，才能考慮90平米房子的事。而2015年深圳居民人均可支配收入44633.30元，除以12個月，每月只有3719元。注意平均月收入的意思就是 說，有一大半的人都達(dá)不到這個收入。那么深圳有多少家庭能夠月入3萬以上呢？月入3萬了，還有多少人有剛需，需要買第一套住房？可惜我沒有這個數(shù)據(jù)。
同 理，北京和上海也差不太多，你要看一個地方的房價(jià)，不能看他的新房價(jià)格，以北京為例，新房已經(jīng)快建到河北了，所以必然便宜，而二手房成交均價(jià)才是一個靠譜 的參考價(jià)格。北京也已經(jīng)達(dá)到了4.1萬，而北京的平均可支配收入，比深圳還略高一點(diǎn)，每月能有個4000，算下來依然是完全不匹配的月供收入比。有媒體算 了個數(shù)，大概能反映這個情況。北京、上海、深圳本地的剛需幾乎已經(jīng)不可能貸到款了。月供算下來比收入還高，這個金融風(fēng)險(xiǎn)根本無法解釋，唯一合理的情況就 是，根本就不是本地人在買，而是全國的有錢人在推高房價(jià)，所以進(jìn)一步判斷，全國的有錢人里面根本沒什么剛需，一個限購可能就把他們?nèi)繐踉陂T外。
(這個統(tǒng)計(jì)有問題，是按照新房價(jià)格算的，深圳新房和二手房差不多，北京上海二手房價(jià)格要比新房更貴。所以湊合看下)
相比較來說，二線三線城市的房價(jià)和月供倒是非常安全的，也就是收入的1/3，如果不出現(xiàn)什么極端的情況下，斷供的風(fēng)險(xiǎn)很小。反倒是北上深，已經(jīng)嗅到了意思金融危機(jī)的味道。
好 就好在，現(xiàn)在持有房屋沒有成本，這些已經(jīng)買了房的到不著急退出，他們在想辦法，多圈一些傻子進(jìn)來，他們好套現(xiàn)離場。如果沒有傻子了，他們就徹底完了，因?yàn)?以后出臺房產(chǎn)稅是大概率事件，那么多余的不能住的房子，放在手里將不再是資產(chǎn)而是負(fù)債�，F(xiàn)金流變成了負(fù)的，每月反而要倒貼錢出去。至于賣房？漲價(jià)是唯一的 且最有效的廣告，但現(xiàn)在的問題是，價(jià)格已經(jīng)漲不動了，因?yàn)閯傂瓒急粩r在貸款的大門之外。
所以判斷，如果真的像文件要求的那樣，嚴(yán)查月供收入比，嚴(yán)查婚姻狀況，那么恐怕一線城市的房價(jià)將停止上漲，成交會迅速萎縮。直到房產(chǎn)稅出臺的前一年（可能就是明年或者后年），恐慌性拋售才會出現(xiàn)。一線城市將比二三線城市的房價(jià)跌的更狠。