深圳“炒房課”：我不是大家想象中的炒房者
發(fā)布時間：2016-4-12 17:16:10來源：界面新聞
圖片來源：視覺中國
“房子只是個投資標的，不發(fā)生感情，能買能賣的標準，就是投資回報率�！�
3月26日，40歲的工廠主黃磊對著講臺下80位聽眾說到。這里是深圳，創(chuàng)業(yè)二路的一家白金五星級酒店，盡管深圳政府剛剛推出了為樓市降溫的“325新政”，但交錢來這里聽深圳炒房圈神話——黃磊的人，仍坐滿了整整一會議室。
黃磊因在深圳投資房地產(chǎn)而聞名，在微博上擁有眾多擁躉。2014年“930新政”后，他敏銳察覺到深圳房價上漲信號，并立即加杠桿入市，創(chuàng)造了用 200萬現(xiàn)金買入4000萬房產(chǎn)的“奇跡”，最瘋狂之時，他在五天內(nèi)買下三套二手房。如今，這些房子給他帶來超乎普通人想象的財富。
與這座海洋式風格酒店隔海相望的，是深圳南山半島西部的“前海深港合作區(qū)”。這片15平方公里的土地，要建設成為中國的“曼哈頓”，在吊塔與挖土機的轟鳴聲中，前海與央行一樣，成為了深圳房價的發(fā)動機。
考察前海的商務團隊絡繹不絕，令這座酒店生意爆滿。電梯直達酒店大堂，中央位置的水池中豎立著海豚雕塑，往側面走，墻角種著一排排小型的觀賞竹，葉片反射著與深圳久違的陽光。轉彎后便是樓市講座會議室，80名為這場講座付費1500元的聽眾，此前等候黃磊已許久。
這并不是黃磊第一次個人講座。2014年“930新政”及去年“330新政”后，黃磊便開始在深圳樓市投資圈里進行小范圍分享，不少人說大有收獲。當然，頭兩次為免費講座。直到今年3月12日，黃磊舉辦了第一場樓市收費講座，這一次則是半個月后的第二場。
在深圳，開辦樓市收費講座的也不止黃磊一人。這其中，既有收費20元為小白置業(yè)者掃盲的講座，也有收費12000元的高端置業(yè)投資培訓。
令黃磊意外的是，盡管收費上千元，但仍有4人連續(xù)參加了他的兩次收費講座，也有參加過前兩次免費講座的聽眾繼續(xù)追隨。
現(xiàn)場聽眾來自不同的行業(yè)。10人一組圍方桌而坐，其中，有希望前來學習賺錢之道的房產(chǎn)中介，有前來尋找內(nèi)心答案的會計師，一位浙江籍主婦想要做一宗買賣的“定心丸”，女教師則希望看懂樓市。
他們在這個周末能夠奇妙相逢，全拜深圳過去一年暴漲的房價所賜。他們并不介意這1500元的費用，甚至他們中有人說，如果可以手把手指導其買房，心甘情愿付更高的價錢。
2016年3月，深圳市新房住宅均價高達4.99萬元/平方米，同比大漲88%，二手房的樣品樓盤均價高達5.61萬元/平方米，同比暴漲73%。數(shù)字并不直觀，唯有“房價基本都翻番”這個詞，才能直觀描述深圳過去一年樓市的漲幅。
過去一年，深圳樓市造就了無數(shù)財富神話，也吸引著更多的人加入這個如俄羅斯輪盤一般的游戲之中�！叭齻�月不買房，市場就會將你拋棄”，這句話是深圳樓市投資者的至理名言，也反映了居住在這座城市的人略微浮躁的心理。
來自著名會計事務所的葉子小姐是典型的深圳80后白領，拼命工作，愛好旅游，五年間游歷了近10個國家。在深圳的購房資格年限再次提高之際，她有點慌了，不知道該用這幾年攢來的一點積蓄買個小房子，還是遵從自己的內(nèi)心繼續(xù)報讀MBA進修。
黃磊給她的建議是，深圳房地產(chǎn)物業(yè)從20萬元到1億元的價格都有，總有一款是適合自己的，如果錢不夠，拋棄靠自己買房的觀念，向父母借錢，賺錢后再還給父母也不失為一個方式。
但如果時間倒回到8年前，黃磊的回答可能截然相反。
1998年，大學畢業(yè)后的黃磊因向往都市的繁華而來到深圳，最初在工廠里做業(yè)務員，2002年離職創(chuàng)業(yè)，2006年開辦了自己的工廠，從事紡織品類的生產(chǎn)貿(mào)易。2008年，黃磊買了人生中第一套房，在此之前，他是實業(yè)界中的典型樓市“空軍”。
在歷經(jīng)深圳著名的“桃源居”維權失敗之后，黃磊突然領悟到“觀念可以決定了一生的財富”。在此之后，他的觀念發(fā)生顛覆性變化，開始重視投資，工作重心也開始向投資領域轉移。
但這場收費樓市講座中，并沒有傳說中的籌首付、騰指標、備月供等樓市投資的實操經(jīng)驗分享，多的是黃磊個人的樓市行情趨勢判斷以及對于不動產(chǎn)價值的理解。其中，有三句在深圳樓市投資圈中頗有分量的名言：
不過，坐在臺下的聽眾們更希望黃磊告訴其是否應該繼續(xù)購買一處豪宅物業(yè)，而這涉及到合同違約；是否應該折價賣出之前的持有物業(yè)，購入另一處物業(yè)；是 否應該購買小產(chǎn)權房作為投資；而一位請假一周專門看房買房的白領則希望，“最好告訴我該買哪個區(qū)域，哪個樓盤，多少價格合適�！�
大部分提問者的開場白幾乎都是“我不是大家想象中的炒房者”。
每每聽到這些具體細微的問題，黃磊會微瞇眼睛思考一會后，繼續(xù)詢問其更多的細節(jié)，以給出一個合理的建議。黃磊其實更希望他們看懂趨勢，預判到買入和賣出的時間點，并在自己熟悉的區(qū)域內(nèi)進行投資。
這次講座的前兩日深夜，深圳市政府發(fā)布了樓市調(diào)控的“325政策”，將非深戶居民的購房社保年限由1年上調(diào)到3年，并對2年內(nèi)有住房貸款記錄的購房者執(zhí)行4成首付，同時要求銀行機構加強風控措施。
這一系列政策旨在讓瘋狂的深圳樓市降溫。
這出乎黃磊的意料，在此之前，他已在其個人微博中預測，政府可能不會再出臺相關調(diào)控政策。盡管如此，他并沒有取消講座，只是修改了講座主題，從上一次的“多空消息交集、深圳樓市在焦灼中前行”變更為“多空雙方博弈加劇、深圳樓市觀望氣息漸濃”。
每一個開辦收費講座的人均受到了來自外界的非議，黃磊也不例外。有人批評其是“風口里的豬”；有人諷刺認為在2015年買房賺到錢，幾乎不算什么本事；聽得最多的還是那句“股市一好，遍地是股神，樓市也一樣”。
黃磊對此并不放在心上，他認為辦講座并不是為了賺錢，而是為了更好的交流，“誰也不是神仙，也會有錯的時候�！�
在深圳，幾乎每一個房價暴漲的時代，都會出現(xiàn)大炒家，上一次是在10年前。2007年年中，深圳樓市進入史上最瘋狂時代，半年漲幅就近50%。在這樣的背景下，幾乎沒有幾個人會相信房價會跌。
但到了2008年3月，樓市降價真的開始了，雖然是悄無聲息，但卻來得非常迅速。那一年，有個關于投資客李金東的故事，影響了無數(shù)置業(yè)和投資者，見諸媒體報道的僅有《深圳炒房客69套房歸零、從億萬富豪到民工》一文。
自那時起，民間樓市研究與咨詢已經(jīng)在李金東們的背后露出端倪，這與深圳樓市獨特的“劍客”文化并行發(fā)展。
下午五點半，黃磊的講座在“祝深圳房價上漲、祝大家投資成功”的祝愿中結束。走出會議室，夕陽照射在活動背景板上，畫面中的上海東方明珠、深圳地王大廈、迪拜哈里法塔、悉尼歌劇院、紐約帝國大廈熠熠生輝。
此時，20公里之外的深圳中心書城，另外一場公益樓市講座已經(jīng)在做準備。
深圳樓市現(xiàn)周期性調(diào)整 絕不止調(diào)控降溫
風向逆轉時，反應最快的總是那些投資客和二手房業(yè)主。
進入4月，深圳多個片區(qū)的二手房報價出現(xiàn)下調(diào)，抱有投資目的者更是希望快走為上；中介和開發(fā)商圈內(nèi)，看空指數(shù)和氛圍也越來越重，反映在市場表現(xiàn)上，就是新房成交已連續(xù)5周下滑，價格也停滯不前。
而被誤傷的則是那些剛需和換房客。由于“3·25”新政要求過去兩年內(nèi)有貸款記錄的人首付提高至四成，很多人就是付不起那多出來的一成，被攔在了樓市之外，買方違約驟然增多。
由去年“3·30”催生的火熱，此刻正由“3·25”帶入調(diào)整，深圳樓市也仍然走不出政策性波動的怪圈。在這背后，樓市供應的死結仍未打開。
市場降溫成交下滑
“3·25”調(diào)控政策落地，觀望情緒濃厚的深圳樓市進一步降溫。
深圳中原表示，由于入市門檻明顯提高，部分失去購房資格的剛需客不得不暫時放緩置業(yè)計劃，或轉向臨深片區(qū)，其他客戶則對市場保持更為謹慎的態(tài)度。
根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面積約7.05萬平米，分別下滑16%和15.7%，新房成交面積已連續(xù)五周下滑，不及春節(jié)前成交量的一半。
上周一手成交價格約為4.96萬/平方米，環(huán)比下降7.6%。不過，成交均價受到成交結構影響，單周價格參考意義有限。
從推盤來看，上周（3.27-4.3）有3個項目入市，總計推售395套房，大幅低于上周的1520套。實際上，繼“3·25新政”以來，新房的入市速度與成交量較之前回落幅度較大，市場降溫明顯。
深圳多家中介機構認為，在經(jīng)濟持續(xù)下滑和外圍經(jīng)濟震蕩的情況下，預計未來一線樓市將會進入調(diào)整階段，新房入市量與成交量將會持續(xù)處于低位。
二手房市場表現(xiàn)更為明顯。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，環(huán)比上升33.27%，但這是由于4月1日評估價上調(diào)前的最后一周過戶量井噴，最末2天日均過戶超過千套。隨著新政實施，預計未來一段時間內(nèi)成交量將會有所調(diào)整。
更明顯的是，二手房業(yè)主持續(xù)下調(diào)放盤價格，深圳中原報價指數(shù)上周已降至32.51%，較前一周下跌5.6%。緊逼30%的枯榮線。市場購房情緒逐漸轉淡，深圳中原經(jīng)理指數(shù)本周跌破50%枯榮線。
全市超過六成二手房板塊在下調(diào)報價，各片區(qū)業(yè)主加緊降價拋售。其中南山南區(qū)和南山北區(qū)降幅分別為1.9%、1.7%。福田竹子林片區(qū)連續(xù)4周下調(diào)報 價，上周降幅達3.4%；長城大廈片區(qū)業(yè)主下調(diào)6.1%。同時，前期漲幅較大的龍華區(qū)下調(diào)0.2%，已經(jīng)連續(xù)5周下調(diào)報價；坂田區(qū)的業(yè)主報價也連續(xù)4周下 調(diào)，跌幅擴大至1.7%。從業(yè)主報價的房源占比來看，近三成房源的業(yè)主報價下調(diào)幅度在1%-5%之間。
周期性調(diào)整已至
種種跡象顯示，調(diào)控新政立竿見影，深圳樓市已步入調(diào)整期。
深圳中原指出，過去一個月來，國際評級機構接連下調(diào)中國評級展望。3月初，穆迪下調(diào)中國主權信用評級展望和71家企業(yè)的評級展望。4月初，標普也下調(diào)了中國主權信用評級展望至負面，同時下調(diào)香港評級展望至負面。
最近外圍經(jīng)濟數(shù)據(jù)與金融數(shù)據(jù)均表明，我國經(jīng)濟仍然在筑底，在此情況下，嚴厲的調(diào)控政策將會帶動大量資金快速離開一線樓市，未來一線樓市將會面臨較大挑戰(zhàn)，逐漸進入調(diào)整期。
第一太平戴維斯報告也認為，在今年市場調(diào)控的基調(diào)下，房地產(chǎn)新政對地產(chǎn)市場會有多方面影響；深圳的普通住宅市場一二手成交均價和成交量將有所波動。
美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰進一步指出，新政落地后購買力預計將會減少三分之一，半年內(nèi)將會對深圳房價產(chǎn)生影響。
壓力較大的是那些庫存大、位置遠的片區(qū)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，截至3月29日，深圳全市住宅庫存為32482套，較2015年底減少5084套，整體庫 存壓力小。但也存在個別區(qū)域庫存較高的情況，2015年底龍崗庫存為11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占據(jù)全市庫存的四成。
值得關注的是，在深圳新政二套房首付比例提高到四成后，二手房買方違約現(xiàn)象開始增多，買家預期已變。
“買方要求解除合同的咨詢量確實在增加，特別在4月1日二手房交易評估價格大幅上調(diào)之后，更為常見�！睆V東信榮律師事務所主任張茂榮稱，買方違約現(xiàn)象中，一種是剛需買方確實承擔不了多一成首付款，另一種是具備支付能力的購房者因預期房價將會下跌，有意借助新政放棄購房。
張茂榮認為，買方不想繼續(xù)購買更多是基于對房價下跌的預期。
打開供應的死結？
暫時的調(diào)整并沒有嚇怕那些持續(xù)看好深圳的投資者，大部分深圳業(yè)內(nèi)人士仍認為，調(diào)整期的到來，對自住甚至投資購房而言是個機會，可以淘到“筍盤”；未來，深圳房價還將上漲。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，從深圳樓市十幾年的調(diào)控歷程看，管控需求，從來都是揚湯止沸，暫時的下行之后，是更加劇烈的上 揚。背后的邏輯是，供應一直太弱，需求一直太強。平均每年60萬人口的凈流入，但每年僅為京滬穗大約二分之一到三分之一的供應面，捉襟見肘。
綜合深圳近期的新政，宋丁認為，政府可能是想利用管控需求的、大約半年到一年的時間窗，先行穩(wěn)住市場，穩(wěn)住成交量、房價，力爭在此期間通過多種渠道、多種策略快速推進供應量和供應速度，從而根本上扭轉深圳樓市長期以來嚴重的供不應求關系，創(chuàng)造供需關系的戰(zhàn)略平衡。
如何增加供應？深圳市委書記馬興瑞祭出的是保障房、新地供應以及填海計劃。
“十三五”規(guī)劃中，深圳計劃開發(fā)40萬套保障房，實際供應35萬套。但深圳業(yè)內(nèi)人士認為，實際落實20萬套左右應該沒問題，平均每年4萬套，是深圳2014年全年的新商品住房成交量。
馬興瑞還宣布，未來深圳將填海55平方公里。事實上，多年來深圳一直在填海，后海片區(qū)就是填出來的新城區(qū)，如果新增55平方公里的巨量空間，對于嚴重缺地的深圳來說，將有深重影響。但這一措施，短期內(nèi)難以實現(xiàn)。
宋丁還指出，多年來，由于4億多平方米違建的存在，說“深圳沒地了”，成了一句謊話。深圳三十多年中蓋了近9億平方米建筑，其中4億違建就占了 43%。按照深圳市委市政府的統(tǒng)一部署，未來五年內(nèi)要減少2億平方米違建。具體分析，2億平方米中真正屬于居住類的違建大約有3500萬平方米。
假定上述加大供應的諸多措施能夠順利實現(xiàn)，深圳樓市每年可能形成大約20萬至30萬套的一二手房交易量，深圳的供需平衡格局可以預期。
實際上，從供需關系來看，高速上漲的房價正在損害深圳這個城市的競爭力。多位制造業(yè)從業(yè)人士指出，外來務工人員和低收入群體的生活成本上升，進城發(fā) 展的邊際效益下降，會導致人口流出風險。深圳現(xiàn)在的繁榮是建立在人口流入的前提下，房價也是建立在人口的基礎上。一旦人口流出，深圳除了房地產(chǎn)泡沫外，還 有可能導致大量企業(yè)因招工難從而被迫遷移。
在華南一家大型開發(fā)商人士看來，暴漲暴跌的市場并不是一個好的市場，反而像廣州這樣房價表現(xiàn)溫和的城市，對開發(fā)商來說，每年可以保證一定的項目儲備，一定的房價漲幅，從而可以長遠發(fā)展；對買方來說，購房負擔也相對較小。這才是健康有序的市場。
未來，深圳會變成這樣的城市嗎？