觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)是如何一步步上漲并弄死中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的？
發(fā)布時(shí)間：2016-4-22 17:11:32來源：轉(zhuǎn)自微信公眾平臺(tái)
今天，我們來梳理中國(guó)房地產(chǎn)的歷史，再來梳理中國(guó)經(jīng)濟(jì)的歷史、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、政策節(jié)點(diǎn)、變化節(jié)點(diǎn)。以期讓我們更好的理解中國(guó)特色、經(jīng)濟(jì)基石，以及房地產(chǎn)和制造業(yè)都發(fā)生了什么變化？
明確觀點(diǎn)：一個(gè)國(guó)家強(qiáng)盛的基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)基石一定是制造業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)再發(fā)達(dá)，不可能成就中國(guó)夢(mèng)，也不可能讓中國(guó)在世界上崛起，也不可能真正的實(shí)現(xiàn)國(guó)富民強(qiáng)，能讓中國(guó)躋身于世界之顛的只有制造業(yè)。如今世界上真正的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)如美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)，仔細(xì)看一下，房地產(chǎn)在他們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)棋局中只是一個(gè)消費(fèi)品，不會(huì)成為投資品，而日本在1991年的房地產(chǎn)泡沫也告訴了大家這個(gè)事實(shí)，作為一個(gè)消費(fèi)品沒事兒，但當(dāng)房地產(chǎn)成為全國(guó)人民的投資盛宴時(shí)，就注定了大起大落的悲慘結(jié)局。
房地產(chǎn)業(yè)不行，金融業(yè)一樣也不能成就中國(guó)夢(mèng)，曾幾何時(shí)，冰島因?yàn)榇罅Πl(fā)展金融業(yè)讓國(guó)家富的流油，人人都感覺自己的生活站在了全世界的頂尖，認(rèn)為依靠金融業(yè)、服務(wù)業(yè)一樣可以強(qiáng)國(guó)富民，2008年的金融危機(jī)已經(jīng)告訴了全世界，這都是一個(gè)虛無的夢(mèng)而已，冰島全國(guó)破產(chǎn)，把冰島國(guó)家賣了都償還不了自己欠下的債務(wù)。
香港的未來并不美好，因?yàn)槿拷鹑�、房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)，這是建立在沙灘之上的經(jīng)濟(jì)。我們現(xiàn)在日常用到的，已經(jīng)看不到香港品牌。國(guó)際最著名的三個(gè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，有兩個(gè)已經(jīng)把香港調(diào)到了“負(fù)面”，說明了什么？
新加坡、臺(tái)灣、韓國(guó)就好很多，他們都有強(qiáng)大的制造業(yè)，比如彈丸之地的新加坡，是世界上最大的電腦磁盤驅(qū)動(dòng)器和硬盤出口國(guó)，也是世界第三大煉油中心，我們平時(shí)食用的金龍魚就是新加坡的企業(yè)。韓國(guó)和臺(tái)灣就更不用說了，國(guó)際品牌更多。
為什么一定是制造業(yè)？
1、制造業(yè)是可以賺全世界國(guó)家的錢的賺錢方式，只有從國(guó)外賺錢進(jìn)國(guó)內(nèi)，這才是真金白銀的錢，而如果只是在國(guó)家內(nèi)部賺來賺去，大到國(guó)家，小到家庭，老爸的錢給兒子，兒子的錢給媳婦，這個(gè)家庭真的富了嗎？
2、制造業(yè)是可以循環(huán)發(fā)展、永續(xù)發(fā)展的，房地產(chǎn)地賣完了就沒有了，但制造業(yè)不是，可以世代傳承，繼續(xù)發(fā)展。
3、制造業(yè)的利潤(rùn)其實(shí)要比房地產(chǎn)高，比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，這些，利潤(rùn)率一定是在房地產(chǎn)之上。目前中國(guó)的房地產(chǎn)能保持15%的利潤(rùn)率也不錯(cuò)了。
4、房地產(chǎn)對(duì)環(huán)境、自然的破壞是永久的、不可恢復(fù)的，制造業(yè)才是可以布局全球的產(chǎn)業(yè)。
一、1979-1992，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)起步并打下良好的基礎(chǔ)
1978年12月，十一屆三中全會(huì)召開，把注意力從階級(jí)斗爭(zhēng)轉(zhuǎn)到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中來。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折。
1979年，全國(guó)一半以上的生產(chǎn)隊(duì)實(shí)行包工到組，25%的生產(chǎn)隊(duì)實(shí)行包產(chǎn)到組，極大的調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積級(jí)性。
1979年10月，分布《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》，開始鼓勵(lì)外資直接投資中國(guó)，1980年設(shè)深圳、珠海、汕頭、廈門為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，1990年，開放上海浦東。
1988年4月，《中華人民共和國(guó)憲法修正案》規(guī)定：私營(yíng)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義公有制的補(bǔ)充，國(guó)家保護(hù)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的合法權(quán)利和利益。從此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了有活力的大發(fā)展時(shí)期。
1985-1992年，中國(guó)簽訂利用外資項(xiàng)目8.8萬個(gè)，實(shí)際利用外資816.8億美元，其中外商直接投資312.95億美元。
在這個(gè)階段，全社會(huì)資源和自然資源都在涌向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，以制造業(yè)為基礎(chǔ)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較健康。
二、1992-2002，投資+出口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的模型形成
1992年，鄧小平同志南巡講話，提出發(fā)展才是硬道理，要加快改革。
1993年11月，十四大召開，進(jìn)一步開放了商業(yè)、外貿(mào)、金融、保險(xiǎn)、航空、律師、會(huì)計(jì)等行業(yè)。
1988年海南島脫離廣東省成為中國(guó)第31個(gè)省，一場(chǎng)炒作海南島的房地產(chǎn)泡沫到來，1992年海南全省房地產(chǎn)投資87億元，�？诘貎r(jià)從1991年的十多萬元/畝猛漲到1992年的600多萬/畝，海南商品房?jī)r(jià)格從1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到1993年的7500元，三年漲了4倍，這是中國(guó)史上的第一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。
1993年6月9日，朱镕基總理召開會(huì)議，直指海南房地產(chǎn)的瘋狂泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。
1993年6月23日，朱總理發(fā)表講話，終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，6月24日，國(guó)務(wù)院分布加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見，16條措施嚴(yán)控信貸總規(guī)模、提高存貸利率、回收拆借資金、消減基建投資等，銀行銀根本面緊縮，海南房地產(chǎn)泡沫即刻破滅。海南留下了全國(guó)10%的積壓商品房，爛尾樓600多棟、1600萬平方米、閑置土地18834公頃、積壓資金800億、僅四大國(guó)有銀行壞賬就高達(dá)300億元。
海南、北海的教訓(xùn)，讓其它地方政府不再想房地產(chǎn)的事，都在鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各種資源涌入制造業(yè)，由此給了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展換取一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)的空間，才有了后來的世界工廠、中國(guó)模式。
這個(gè)時(shí)期，人民幣對(duì)美元一路貶值，從1980年的1美元兌1.5人民幣，一直貶值到1994年的1美元兌8.62人民幣，大大提高了中國(guó)出口的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)了中國(guó)出口的輝煌。
1991-2001年，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)都在50%以上，最高年份達(dá)到62.6%，大大超過第一、第三產(chǎn)業(yè)。
我們要注意一個(gè)細(xì)節(jié)，在1991-2002年間，1993年的房地產(chǎn)投資增速達(dá)到165%，增長(zhǎng)過快并形成泡沫，但經(jīng)過嚴(yán)厲調(diào)控，讓泡沫硬著陸并警惕了全中國(guó)，從而給制造業(yè)留出了黃金10年！
三、2003-2011，房地產(chǎn)開始取代實(shí)體經(jīng)濟(jì)，被全國(guó)追捧
始于2002年末的SARS，在2003年3月以后突然惡化，相比1997年的亞洲金融危機(jī)，這次危機(jī)來的更迅速、令人措手不及。
遇危機(jī)、必刺激，這是中國(guó)逐漸形成并被認(rèn)可的思維。
2003年，胡溫時(shí)代來臨。
在這一年，一項(xiàng)影響中國(guó)未來趨勢(shì)及無數(shù)人命運(yùn)的政策問世了。
2003年8月12日，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱18號(hào)文）獲準(zhǔn)通過，”房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。。。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義”。
從18號(hào)文開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱，房?jī)r(jià)開始飛速上漲，1998-2003年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格每平方米只增加了343元，而到了2004年，每平方已經(jīng)上漲了352元。
自2003年開始的三年內(nèi)，連續(xù)三年，社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率超過了22.5%的上限。
當(dāng)資源涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，賺錢效應(yīng)很快蔓延，炒房熱度高燒不退，辛辛苦苦做實(shí)業(yè)一輩子賺的錢都沒有炒房一年賺的多，這種信號(hào)一旦蔓延，一些從事制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的企業(yè)家紛紛把錢轉(zhuǎn)移到了炒房炒地皮，浮躁和泡沫讓人放棄了在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究、創(chuàng)新。
如圖，2003-2011房地產(chǎn)開發(fā)投資變化：
從2003年開始，我們的房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增加，從2003年的1萬億到2011年的6萬多億。全中國(guó)的資金都開始涌向房地產(chǎn)，開發(fā)商與購(gòu)房者一起拿錢玩了10年的狂歡盛宴、皆大歡喜！
房地產(chǎn)熱火朝天，需要大量的錢，央行開足馬力印發(fā)貨幣，大量貨幣再轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)紅火，連續(xù)10多年，踩踏著實(shí)體經(jīng)濟(jì)，營(yíng)造著一派虛擬繁榮的假象！
轉(zhuǎn)折點(diǎn)：2003年
如果那一年，我們繼續(xù)房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性，不要把房地產(chǎn)定性做為未來中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，而是立法大力做強(qiáng)做深制造業(yè)，扶持國(guó)際影響力的制造業(yè)企業(yè)和品牌，嚴(yán)格立法保護(hù)創(chuàng)新、產(chǎn)權(quán)、專利，倡導(dǎo)全民創(chuàng)新、研究、科研，倡導(dǎo)匠人精神，發(fā)展至今，該是什么樣子？
在銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商享受著房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)帶來的巨大利潤(rùn)時(shí)，地方政府也嘗到了房?jī)r(jià)上漲的巨大甜頭，社會(huì)中掌握著核心資源的利益方都希望房?jī)r(jià)上漲、都希望房地產(chǎn)增長(zhǎng)、都在依賴房地產(chǎn)時(shí)，苦的就是無數(shù)的老百姓，因?yàn)�，只有沒有任何資源的老百姓在單方面的希望房?jī)r(jià)降下來，但這一天，再也沒有等來。
同時(shí)期，人民幣在國(guó)際市場(chǎng)卻在升值，出口優(yōu)勢(shì)下降，大量制造企業(yè)步履維艱，但同期房地產(chǎn)業(yè)卻在高歌猛進(jìn)，一正一反，錢和人才都快速流向了房地產(chǎn)業(yè)。
這沒有等來的房?jī)r(jià)下跌，一直從2003年持續(xù)到了2013年！而且是一路高速瘋漲！10年的時(shí)間，成就了中國(guó)的房地產(chǎn)，消耗掉了中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)活力！
2008年1月1日，勞動(dòng)合同法正式施行，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)很艱難之時(shí)，在制造業(yè)急劇下滑之際，外因是出口急劇下降，這部本意很好、保護(hù)員工的法規(guī)，對(duì)很多企業(yè)主來說卻是很艱難的痛、過不去的坎。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)：中國(guó)的2009年
在美國(guó)次貸危機(jī)影響之下，全球經(jīng)濟(jì)下滑，但其實(shí)我們自己知道，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的特殊性和封閉性，對(duì)中國(guó)的影響其實(shí)小于全球，如果我們能坦然接受現(xiàn)實(shí)，接受經(jīng)濟(jì)下滑，并能深刻預(yù)見到M2增大、大規(guī)劃基建和信貸刺激后的一系列惡果，順勢(shì)轉(zhuǎn)型，放下房地產(chǎn)，倡導(dǎo)制造業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)減稅、暫緩或優(yōu)化勞動(dòng)合同法、扶持創(chuàng)新和研發(fā)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)和智慧成果，走到今天，又是如何？
2009年第一季度，銀行放出的貸款超過了過去三年的總額，銀行被政策壓著必須放出多少貸款，這些錢大多是實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)借出，大多流向了擔(dān)保公司或房地產(chǎn)，沒過3年，要求必須歸還，而大多企業(yè)均無力償還，成為了在2012年前后壓垮實(shí)體經(jīng)濟(jì)的最重的一棵稻草。
貨幣大量增發(fā)，2009年底，中國(guó)的M2余額超過了美國(guó)。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)：美國(guó)的2009年
2008年，是美國(guó)次貸危機(jī)最為嚴(yán)重的一年，2009年，奧巴馬上臺(tái)，強(qiáng)調(diào)重振制造業(yè)和出口，并于同年推出7800億美元的投資計(jì)劃，并強(qiáng)調(diào)降低金融業(yè)比例、增加出口，讓美國(guó)經(jīng)濟(jì)建立在巖石上而不是沙灘上，2009年1月28日，眾議院通過8190億美元的“買國(guó)貨”刺激條款，2010年8月，奧巴馬簽署《美國(guó)制造業(yè)促進(jìn)法案》，通過減稅、貸款、能源補(bǔ)貼等一系列措施來重振制造業(yè)，讓在美生產(chǎn)效率提升，并鼓勵(lì)美國(guó)的制造業(yè)回歸。
2007-2011年間，美國(guó)工業(yè)出口占總出口的60%。
美國(guó)的ISM制造業(yè)指數(shù)在2008年最低為32.4，從2009年8月回升到50以上，現(xiàn)在已經(jīng)回升并超過次貸危機(jī)之前的水平。
可惜，最好的調(diào)整時(shí)間都過去了，其實(shí)2008年就是最后的機(jī)會(huì)，如今，很多企業(yè)都沒有了，再來一個(gè)巧婦，又如何去做好炊？
被房地產(chǎn)綁架之下，房地產(chǎn)一冷，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都受影響，經(jīng)濟(jì)就嚴(yán)重下滑，政府就趕緊降準(zhǔn)降息放水刺激，然后這些錢又流不到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，只能進(jìn)入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)又變熱，房地產(chǎn)一熱，整個(gè)社會(huì)的錢就快速轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)，錢也熱購(gòu)房者也熱，價(jià)格就快速上揚(yáng)，于是政府就趕緊限購(gòu)限貸調(diào)首付等，政府沒了房地產(chǎn)也不行，老百姓不買房子也不知道錢往哪兒花，在中國(guó)目前這個(gè)經(jīng)濟(jì)棋局中，誰都很惶恐。
如今，身在長(zhǎng)三角、珠三角的工廠、企業(yè)家，他們最能感受到漫長(zhǎng)的寒冷與無望。
臨界點(diǎn)：中國(guó)的2012年
2012年時(shí)，是史上中國(guó)房地產(chǎn)最瘋狂的一年，開盤就賣完，一天一個(gè)價(jià)，地產(chǎn)商、購(gòu)房者、地方政府都瘋了，同期的海南也是處在2011年房地產(chǎn)最瘋狂的回落期，貨幣持續(xù)大量增發(fā)，2012年，中國(guó)的M2余額是美國(guó)的2.58倍，是日本的8.34倍，是歐元區(qū)總共的3.68倍。
緊接著，在2013年我們就迎來了狂歡之后的錢荒，一切又都變了。這一年，房地產(chǎn)高漲、李嘉誠(chéng)們開始離開、外資開如撤離、工廠大批遷至東南亞。。。中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入典型分明的紅（房地產(chǎn)、金融）與黑（實(shí)體經(jīng)濟(jì)）時(shí)代。
臨界點(diǎn)：中國(guó)的2018年
2018年，你、我、他，不可承受之痛！
結(jié)束：
如今，我們北上深的房?jī)r(jià)已經(jīng)和紐約、東京、悉尼一個(gè)價(jià)了，我們的房子真的會(huì)比紐約還值錢嗎？
把北京、上海、深圳的房子全賣掉，能買下半個(gè)美國(guó)，我們真的值這個(gè)價(jià)嗎？
我們?nèi)ト毡举I回大量的電飯鍋、馬桶蓋，國(guó)產(chǎn)品牌卻產(chǎn)能過剩，我們卻不相信國(guó)產(chǎn)品牌的同類產(chǎn)品。
我們把香港、澳門、澳洲超市架上的奶粉、保健品一掃而空，國(guó)內(nèi)的同類產(chǎn)品卻產(chǎn)能過剩！
其實(shí)我們不是不需要，而且，我們誰也不再相信誰，企業(yè)與消費(fèi)之間，已經(jīng)隔著一道鴻溝，難以跨越。
中國(guó)的制造業(yè)，就這么的陷入了劣幣驅(qū)逐良幣的惡性循環(huán)中。但也不必太過悲傷，這一代的企業(yè)家們，還是有很多正在努力的改變著這樣的現(xiàn)狀，比如華為、宇通等一些具有匠人精神的實(shí)體企業(yè)！向他們致敬！
時(shí)間回到2003年，回到2008年，我們的制造業(yè)能否避開房地產(chǎn)的變態(tài)擠壓？
時(shí)至今日，我們站在2016年的4月份，整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)形勢(shì)一片向好，但我的內(nèi)心卻是一片惶恐！誠(chéng)惶誠(chéng)恐！因?yàn)椋诙死碚摚?0%的人始終不能認(rèn)清社會(huì)、認(rèn)清自己、認(rèn)清趨勢(shì)。
注：本文綜合了時(shí)寒冰老師的《未來20年 經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)》中的部分文字和圖片。