觀點：房價是如何一步步上漲并弄死中國實體經(jīng)濟的？
發(fā)布時間：2016-4-29 15:23:06來源：鄭州樓市
今天，我們來梳理中國房地產(chǎn)的歷史，再來梳理中國經(jīng)濟的歷史、時間節(jié)點、政策節(jié)點、變化節(jié)點。以期讓我們更好的理解中國特色、經(jīng)濟基石，以及房地產(chǎn)和制造業(yè)都發(fā)生了什么變化？
明確觀點：一個國家強盛的基礎、經(jīng)濟基石一定是制造業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)再發(fā)達，不可能成就中國夢，也不可能讓中國在世界上崛起，也不可能真正的實現(xiàn)國富民強，能讓中國躋身于世界之顛的只有制造業(yè)。如今世界上真正的經(jīng)濟強國如美國、日本、德國、法國，仔細看一下，房地產(chǎn)在他們國家的經(jīng)濟棋局中只是一個消費品，不會成為投資品，而日本在1991年的房地產(chǎn)泡沫也告訴了大家這個事實，作為一個消費品沒事兒，但當房地產(chǎn)成為全國人民的投資盛宴時，就注定了大起大落的悲慘結局。
房地產(chǎn)業(yè)不行，金融業(yè)一樣也不能成就中國夢，曾幾何時，冰島因為大力發(fā)展金融業(yè)讓國家富的流油，人人都感覺自己的生活站在了全世界的頂尖，認為依靠金融業(yè)、服務業(yè)一樣可以強國富民，2008年的金融危機已經(jīng)告訴了全世界，這都是一個虛無的夢而已，冰島全國破產(chǎn)，把冰島國家賣了都償還不了自己欠下的債務。
香港的未來并不美好，因為全靠金融、房地產(chǎn)、服務業(yè)，這是建立在沙灘之上的經(jīng)濟。我們現(xiàn)在日常用到的，已經(jīng)看不到香港品牌。國際最著名的三個評級機構，有兩個已經(jīng)把香港調(diào)到了“負面”，說明了什么？
新加坡、臺灣、韓國就好很多，他們都有強大的制造業(yè)，比如彈丸之地的新加坡，是世界上最大的電腦磁盤驅(qū)動器和硬盤出口國，也是世界第三大煉油中心，我們平時食用的金龍魚就是新加坡的企業(yè)。韓國和臺灣就更不用說了，國際品牌更多。
為什么一定是制造業(yè)？
1、制造業(yè)是可以賺全世界國家的錢的賺錢方式，只有從國外賺錢進國內(nèi)，這才是真金白銀的錢，而如果只是在國家內(nèi)部賺來賺去，大到國家，小到家庭，老爸的錢給兒子，兒子的錢給媳婦，這個家庭真的富了嗎？
2、制造業(yè)是可以循環(huán)發(fā)展、永續(xù)發(fā)展的，房地產(chǎn)地賣完了就沒有了，但制造業(yè)不是，可以世代傳承，繼續(xù)發(fā)展。
3、制造業(yè)的利潤其實要比房地產(chǎn)高，比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，這些，利潤率一定是在房地產(chǎn)之上。目前中國的房地產(chǎn)能保持15%的利潤率也不錯了。
4、房地產(chǎn)對環(huán)境、自然的破壞是永久的、不可恢復的，制造業(yè)才是可以布局全球的產(chǎn)業(yè)。
一、1979-1992，中國實體經(jīng)濟起步并打下良好的基礎
1978年12月，十一屆三中全會召開，把注意力從階級斗爭轉(zhuǎn)到經(jīng)濟建設中來。這是中國經(jīng)濟發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折。
1979年，全國一半以上的生產(chǎn)隊實行包工到組，25%的生產(chǎn)隊實行包產(chǎn)到組，極大的調(diào)動了農(nóng)民的積級性。
1979年10月，分布《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》，開始鼓勵外資直接投資中國，1980年設深圳、珠海、汕頭、廈門為經(jīng)濟特區(qū)，1990年，開放上海浦東。
1988年4月，《中華人民共和國憲法修正案》規(guī)定：私營經(jīng)濟是社會主義公有制的補充，國家保護私營經(jīng)濟的合法權利和利益。從此，中國經(jīng)濟進入了有活力的大發(fā)展時期。
1985-1992年，中國簽訂利用外資項目8.8萬個，實際利用外資816.8億美元，其中外商直接投資312.95億美元。
在這個階段，全社會資源和自然資源都在涌向?qū)嶓w經(jīng)濟，以制造業(yè)為基礎的實體經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)健，經(jīng)濟結構相對比較健康。
二、1992-2002，投資+出口推動經(jīng)濟高速增長的模型形成
1992年，鄧小平同志南巡講話，提出發(fā)展才是硬道理，要加快改革。
1993年11月，十四大召開，進一步開放了商業(yè)、外貿(mào)、金融、保險、航空、律師、會計等行業(yè)。
1988年海南島脫離廣東省成為中國第31個省，一場炒作海南島的房地產(chǎn)泡沫到來，1992年海南全省房地產(chǎn)投資87億元，海口地價從1991年的十多萬元/畝猛漲到1992年的600多萬/畝，海南商品房價格從1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到1993年的7500元，三年漲了4倍，這是中國史上的第一場房地產(chǎn)泡沫。
1993年6月9日，朱镕基總理召開會議，直指海南房地產(chǎn)的瘋狂泡沫和風險。
1993年6月23日，朱總理發(fā)表講話，終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)，6月24日，國務院分布加強宏觀調(diào)控的意見，16條措施嚴控信貸總規(guī)模、提高存貸利率、回收拆借資金、消減基建投資等，銀行銀根本面緊縮，海南房地產(chǎn)泡沫即刻破滅。海南留下了全國10%的積壓商品房，爛尾樓600多棟、1600萬平方米、閑置土地18834公頃、積壓資金800億、僅四大國有銀行壞賬就高達300億元。
海南、北海的教訓，讓其它地方政府不再想房地產(chǎn)的事，都在鼓勵實體經(jīng)濟發(fā)展，各種資源涌入制造業(yè)，由此給了中國實體經(jīng)濟健康發(fā)展換取一個穩(wěn)定、持續(xù)的空間，才有了后來的世界工廠、中國模式。
這個時期，人民幣對美元一路貶值，從1980年的1美元兌1.5人民幣，一直貶值到1994年的1美元兌8.62人民幣，大大提高了中國出口的競爭優(yōu)勢，促進了中國出口的輝煌。
1991-2001年，工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻都在50%以上，最高年份達到62.6%，大大超過第一、第三產(chǎn)業(yè)。
我們要注意一個細節(jié)，在1991-2002年間，1993年的房地產(chǎn)投資增速達到165%，增長過快并形成泡沫，但經(jīng)過嚴厲調(diào)控，讓泡沫硬著陸并警惕了全中國，從而給制造業(yè)留出了黃金10年！
三、2003-2011，房地產(chǎn)開始取代實體經(jīng)濟，被全國追捧
始于2002年末的SARS，在2003年3月以后突然惡化，相比1997年的亞洲金融危機，這次危機來的更迅速、令人措手不及。
遇危機、必刺激，這是中國逐漸形成并被認可的思維。
2003年，胡溫時代來臨。
在這一年，一項影響中國未來趨勢及無數(shù)人命運的政策問世了。
2003年8月12日，《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡稱18號文）獲準通過，”房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。。。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面實現(xiàn)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義”。
從18號文開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱，房價開始飛速上漲，1998-2003年，全國商品房價格每平方米只增加了343元，而到了2004年，每平方已經(jīng)上漲了352元。
自2003年開始的三年內(nèi)，連續(xù)三年，社會固定資產(chǎn)投資增長率超過了22.5%的上限。
當資源涌向房地產(chǎn)領域，賺錢效應很快蔓延，炒房熱度高燒不退，辛辛苦苦做實業(yè)一輩子賺的錢都沒有炒房一年賺的多，這種信號一旦蔓延，一些從事制造業(yè)、服務業(yè)的企業(yè)家紛紛把錢轉(zhuǎn)移到了炒房炒地皮，浮躁和泡沫讓人放棄了在實體經(jīng)濟領域的研究、創(chuàng)新。
如圖，2003-2011房地產(chǎn)開發(fā)投資變化：
從2003年開始，我們的房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增加，從2003年的1萬億到2011年的6萬多億。全中國的資金都開始涌向房地產(chǎn)，開發(fā)商與購房者一起拿錢玩了10年的狂歡盛宴、皆大歡喜！
房地產(chǎn)熱火朝天，需要大量的錢，央行開足馬力印發(fā)貨幣，大量貨幣再轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)紅火，連續(xù)10多年，踩踏著實體經(jīng)濟，營造著一派虛擬繁榮的假象！
轉(zhuǎn)折點：2003年
如果那一年，我們繼續(xù)房地產(chǎn)的消費品屬性，不要把房地產(chǎn)定性做為未來中國的支柱產(chǎn)業(yè)，而是立法大力做強做深制造業(yè)，扶持國際影響力的制造業(yè)企業(yè)和品牌，嚴格立法保護創(chuàng)新、產(chǎn)權、專利，倡導全民創(chuàng)新、研究、科研，倡導匠人精神，發(fā)展至今，該是什么樣子？
在銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商享受著房地產(chǎn)的高速增長帶來的巨大利潤時，地方政府也嘗到了房價上漲的巨大甜頭，社會中掌握著核心資源的利益方都希望房價上漲、都希望房地產(chǎn)增長、都在依賴房地產(chǎn)時，苦的就是無數(shù)的老百姓，因為，只有沒有任何資源的老百姓在單方面的希望房價降下來，但這一天，再也沒有等來。
同時期，人民幣在國際市場卻在升值，出口優(yōu)勢下降，大量制造企業(yè)步履維艱，但同期房地產(chǎn)業(yè)卻在高歌猛進，一正一反，錢和人才都快速流向了房地產(chǎn)業(yè)。
這沒有等來的房價下跌，一直從2003年持續(xù)到了2013年！而且是一路高速瘋漲！10年的時間，成就了中國的房地產(chǎn)，消耗掉了中國的實體經(jīng)濟活力！
2008年1月1日，勞動合同法正式施行，在實體經(jīng)濟已經(jīng)很艱難之時，在制造業(yè)急劇下滑之際，外因是出口急劇下降，這部本意很好、保護員工的法規(guī)，對很多企業(yè)主來說卻是很艱難的痛、過不去的坎。
轉(zhuǎn)折點：中國的2009年
在美國次貸危機影響之下，全球經(jīng)濟下滑，但其實我們自己知道，由于中國經(jīng)濟的特殊性和封閉性，對中國的影響其實小于全球，如果我們能坦然接受現(xiàn)實，接受經(jīng)濟下滑，并能深刻預見到M2增大、大規(guī)劃基建和信貸刺激后的一系列惡果，順勢轉(zhuǎn)型，放下房地產(chǎn)，倡導制造業(yè)和實體經(jīng)濟，為實體經(jīng)濟減稅、暫緩或優(yōu)化勞動合同法、扶持創(chuàng)新和研發(fā)、保護產(chǎn)權和智慧成果，走到今天，又是如何？
2009年第一季度，銀行放出的貸款超過了過去三年的總額，銀行被政策壓著必須放出多少貸款，這些錢大多是實體經(jīng)濟企業(yè)借出，大多流向了擔保公司或房地產(chǎn)，沒過3年，要求必須歸還，而大多企業(yè)均無力償還，成為了在2012年前后壓垮實體經(jīng)濟的最重的一棵稻草。
貨幣大量增發(fā)，2009年底，中國的M2余額超過了美國。
轉(zhuǎn)折點：美國的2009年
2008年，是美國次貸危機最為嚴重的一年，2009年，奧巴馬上臺，強調(diào)重振制造業(yè)和出口，并于同年推出7800億美元的投資計劃，并強調(diào)降低金融業(yè)比例、增加出口，讓美國經(jīng)濟建立在巖石上而不是沙灘上，2009年1月28日，眾議院通過8190億美元的“買國貨”刺激條款，2010年8月，奧巴馬簽署《美國制造業(yè)促進法案》，通過減稅、貸款、能源補貼等一系列措施來重振制造業(yè)，讓在美生產(chǎn)效率提升，并鼓勵美國的制造業(yè)回歸。
2007-2011年間，美國工業(yè)出口占總出口的60%。
美國的ISM制造業(yè)指數(shù)在2008年最低為32.4，從2009年8月回升到50以上，現(xiàn)在已經(jīng)回升并超過次貸危機之前的水平。
可惜，最好的調(diào)整時間都過去了，其實2008年就是最后的機會，如今，很多企業(yè)都沒有了，再來一個巧婦，又如何去做好炊？
被房地產(chǎn)綁架之下，房地產(chǎn)一冷，整個產(chǎn)業(yè)鏈都受影響，經(jīng)濟就嚴重下滑，政府就趕緊降準降息放水刺激，然后這些錢又流不到實體經(jīng)濟中，只能進入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)又變熱，房地產(chǎn)一熱，整個社會的錢就快速轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)，錢也熱購房者也熱，價格就快速上揚，于是政府就趕緊限購限貸調(diào)首付等，政府沒了房地產(chǎn)也不行，老百姓不買房子也不知道錢往哪兒花，在中國目前這個經(jīng)濟棋局中，誰都很惶恐。
如今，身在長三角、珠三角的工廠、企業(yè)家，他們最能感受到漫長的寒冷與無望。
臨界點：中國的2012年
2012年時，是史上中國房地產(chǎn)最瘋狂的一年，開盤就賣完，一天一個價，地產(chǎn)商、購房者、地方政府都瘋了，同期的海南也是處在2011年房地產(chǎn)最瘋狂的回落期，貨幣持續(xù)大量增發(fā)，2012年，中國的M2余額是美國的2.58倍，是日本的8.34倍，是歐元區(qū)總共的3.68倍。
緊接著，在2013年我們就迎來了狂歡之后的錢荒，一切又都變了。這一年，房地產(chǎn)高漲、李嘉誠們開始離開、外資開如撤離、工廠大批遷至東南亞。。。中國經(jīng)濟進入典型分明的紅（房地產(chǎn)、金融）與黑（實體經(jīng)濟）時代。
臨界點：中國的2018年
2018年，你、我、他，不可承受之痛！
結束：
如今，我們北上深的房價已經(jīng)和紐約、東京、悉尼一個價了，我們的房子真的會比紐約還值錢嗎？
把北京、上海、深圳的房子全賣掉，能買下半個美國，我們真的值這個價嗎？
我們?nèi)ト毡举I回大量的電飯鍋、馬桶蓋，國產(chǎn)品牌卻產(chǎn)能過剩，我們卻不相信國產(chǎn)品牌的同類產(chǎn)品。
我們把香港、澳門、澳洲超市架上的奶粉、保健品一掃而空，國內(nèi)的同類產(chǎn)品卻產(chǎn)能過剩！
其實我們不是不需要，而且，我們誰也不再相信誰，企業(yè)與消費之間，已經(jīng)隔著一道鴻溝，難以跨越。
中國的制造業(yè)，就這么的陷入了劣幣驅(qū)逐良幣的惡性循環(huán)中。但也不必太過悲傷，這一代的企業(yè)家們，還是有很多正在努力的改變著這樣的現(xiàn)狀，比如華為、宇通等一些具有匠人精神的實體企業(yè)！向他們致敬！
時間回到2003年，回到2008年，我們的制造業(yè)能否避開房地產(chǎn)的變態(tài)擠壓？
時至今日，我們站在2016年的4月份，整個國家房地產(chǎn)形勢一片向好，但我的內(nèi)心卻是一片惶恐！誠惶誠恐！因為，基于二八理論，80%的人始終不能認清社會、認清自己、認清趨勢。