德國(guó)房?jī)r(jià)三十年不漲， 它是如何做到的呢？
發(fā)布時(shí)間：2016-4-29 15:55:36來(lái)源：型帽潮流館
有一種房子，叫做別人家的房子。
自打中國(guó)人有了錢(qián)，立馬具備了了全球視野，目前有錢(qián)人已經(jīng)不滿足于在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房了，什么澳洲、美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)都是他們嘴邊的大肥肉，大有中國(guó)炒房團(tuán)征服世界之勢(shì)，但有一個(gè)地方，恐怕炒房團(tuán)還是不怎么敢碰的，那就是德國(guó)，因?yàn)檫@個(gè)地方的房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直是朵奇葩，甭管怎么炒，就是不漲。
實(shí)際上，1977年至今，30年間德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲60%，而同期個(gè)人收入已增長(zhǎng)3倍；過(guò)去10年里，德國(guó)物價(jià)平均每年漲幅2%，而房?jī)r(jià)每年上漲1%，扣除物價(jià)因素，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。
這簡(jiǎn)直就是房子中的戰(zhàn)斗機(jī)啊，德國(guó)的房子為毛就這么任性，咋樣都不漲呢？
要穩(wěn)定物價(jià)，供求平衡是硬道理，房?jī)r(jià)也不例外。
首先，德國(guó)可以人手一套住房。
德國(guó)目前有8200萬(wàn)人口，而住房總數(shù)約4000萬(wàn)套，完全滿足了每個(gè)家庭一套住房。此外，德國(guó)每年有25萬(wàn)套新公寓竣工，聯(lián)邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬(wàn)套，都在很大程度上平抑了房?jī)r(jià)。
無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國(guó)都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定，基本滿足每個(gè)家庭一套住房。此外，德國(guó)每年有25萬(wàn)套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房?jī)r(jià)的上漲。
貌似中國(guó)的房源也挺充分的，只不過(guò)老百姓的錢(qián)抵不過(guò)房?jī)r(jià)瘋漲的速度，那些充分的房子只能空著。
第二，人口在下降
數(shù)據(jù)顯示：1971年德國(guó)的人口總量為7831萬(wàn)，2011年為8180萬(wàn)，整整40年間德國(guó)人口才增加349萬(wàn)，增長(zhǎng)率為4.46%。尤其需要考慮到的現(xiàn)象是，從1972年以后，德國(guó)的自然人口增長(zhǎng)率是負(fù)數(shù)，現(xiàn)在增加的人口都是移民的結(jié)果。
這事兒很容易理解，如果101個(gè)人爭(zhēng)奪100套房子，那么房?jī)r(jià)就會(huì)快速增加；但如果是100個(gè)人面對(duì)101套房子的時(shí)候，房?jī)r(jià)就沒(méi)有上升的空間。
中國(guó)是有些地方由100個(gè)人爭(zhēng)奪1套房子，有些地方1個(gè)人選擇100套房子。
第三，住房是福利而非產(chǎn)業(yè)
從房子定位來(lái)看，德國(guó)政府的政策并不把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì)福利機(jī)制的關(guān)鍵一環(huán)，特別是與民生息息相關(guān)的住宅建設(shè)。
德國(guó)憲法明確規(guī)定了“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標(biāo)之一。這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，各級(jí)政府從來(lái)不敢通過(guò)抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房?jī)r(jià)，來(lái)增加政府的房租收入或稅收收入，德國(guó)也沒(méi)有任何一個(gè)地區(qū)的“支柱產(chǎn)業(yè)”是房地產(chǎn)。
第四，德國(guó)法律健全、執(zhí)法嚴(yán)格
德國(guó)法律非常健全，比如規(guī)定地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)必須在“合理房?jī)r(jià)”的范圍內(nèi)，即不能超過(guò)“基準(zhǔn)價(jià)”的20％，將房?jī)r(jià)或房租定得過(guò)高，甚至以此牟取暴利的地產(chǎn)商和房東，要承擔(dān)刑事責(zé)任。
雖然法律健全，但是如果執(zhí)法不力，那么法律也將是一紙空文。歷年來(lái)，德國(guó)清廉指數(shù)在世界上都是名列前茅的，在德國(guó)，連總理交通違規(guī)甚至都要乖乖交罰款、總統(tǒng)會(huì)為區(qū)區(qū)700歐元的旅館住宿費(fèi)而被迫辭職，可以想見(jiàn)其法律程度有多嚴(yán)格了。
第五，德國(guó)的房子跟他們工業(yè)一樣耐用
提起德國(guó)，大家第一個(gè)想到的就是“結(jié)實(shí)耐用”。德國(guó)的房子到底有多結(jié)實(shí)呢？戰(zhàn)機(jī)一頭扎進(jìn)去甚至都沒(méi)啥事！
1975年1月21日，東德一架米格-21在科特布斯市上空訓(xùn)練飛行時(shí)發(fā)動(dòng)機(jī)故障，飛行員彼得·Makowicka試圖駕機(jī)遠(yuǎn)離居民區(qū)，沒(méi)有選擇彈射。但由于高度不足，米格-21扎進(jìn)一座公寓樓；燒毀5間公寓，導(dǎo)致6人死亡（包括飛行員在內(nèi)）、16人重傷。公寓樓經(jīng)過(guò)了修復(fù)，但外墻上米格留下的痕跡至今仍能分辨。
第六，德國(guó)鼓勵(lì)自建房
德國(guó)鼓勵(lì)自建房、合作建房意在打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷，同樣也是影響市場(chǎng)房?jī)r(jià)的重要因素。德國(guó)住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國(guó)住宅建設(shè)的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過(guò)30%。
政府對(duì)合作社建房給予多方面的政策幫助,通過(guò)鼓勵(lì)自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽(tīng)任開(kāi)發(fā)商任意定價(jià)的局面。
歸根結(jié)底，德國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是在金融交易的喧鬧聲中，更不是在房?jī)r(jià)投機(jī)炒作的非理性上漲之中，而是在企業(yè)里面。在這一方面，中國(guó)要學(xué)習(xí)的，還有很多啊。
雖然都羨慕別人家十年不漲的房子，但是沒(méi)辦法，房子再貴也得有一套自己的房子。