房價(jià)40年降18% 德國房市與眾不同
發(fā)布時(shí)間：2016-5-6 11:12:34來源：澎湃新聞
與歐美主要工業(yè)化國家的住房價(jià)格迥然不同，德國住房價(jià)格表現(xiàn)出令人難以置信的長期穩(wěn)定性。1970年-2013年，德國實(shí)際房價(jià)累計(jì)下降18%。而同期的英國、澳大利亞、加拿大、法國、意大利、美國的實(shí)際房價(jià)累計(jì)增幅分別為320%、231%、195%、151%、111%、105%。德國住房價(jià)格與本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和其他國家房價(jià)變動趨勢顯著背離。
德國實(shí)際住房價(jià)格指數(shù)走勢
在全球主要發(fā)達(dá)國家中，德國住房市場的關(guān)鍵指標(biāo)如房價(jià)收入比（100平方米住房價(jià)格/人均GDP）、房價(jià)租金比（120平方米住房價(jià)格/一年租金）、每平方米均價(jià)都要低于其他可比國家。2013年，德國房價(jià)收入比不足10倍，而同期的英國為80倍，法國為33倍，美國為32倍，日本為25倍。
實(shí)際住房價(jià)格指數(shù)與住宅用地價(jià)格指數(shù)
許多住房經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)認(rèn)為，住房價(jià)格與人均可支配收入存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，一國總體的房價(jià)收入比在長期內(nèi)不應(yīng)該存在較大偏離。但自1980年代初期以來，德國實(shí)際住房價(jià)格與實(shí)際人均GDP開始出現(xiàn)背離，使得德國的房價(jià)收入比持續(xù)走低。2008年，房價(jià)收入比僅為1975年的50%左右。
土地成本作為商品住房成本的重要組成部分，其波動與房價(jià)波動理論上應(yīng)該存在較大的正相關(guān)關(guān)系。但1975—2013年，德國實(shí)際住房用地價(jià)格累計(jì)上漲了60%，實(shí)際住房價(jià)格卻下降了15%。德國實(shí)際住房用地價(jià)格指數(shù)大體呈階梯上漲之勢，其實(shí)際住房價(jià)格卻是自1980年代初以來持續(xù)下行，直至2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后獲得國際資本青睞而重拾增長。
德國房價(jià)平均絕對水平不及其他主要國家。按理說，房價(jià)低，購買能力會增強(qiáng)，但德國家庭住房自有率較低。德國2006年的住房自有率僅為42.6%，2012年末上升到44%，也就意味著德國城市中56%的家庭是通過租房市場解決居住需求的，而歐盟國家住房自有率平均水平為63%。其中，西班牙為85%，希臘為80%，意大利為75%，葡萄牙為65.2%。有意思的是，住房自有率越高的國家，在2008年金融危機(jī)中損失越是慘烈。
從城鎮(zhèn)化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)增長及人口發(fā)展情況進(jìn)行考察，根據(jù)波動特點(diǎn)，可將德國名義房價(jià)指數(shù)劃分為五個(gè)階段。第一階段（1970—1982年），德國住房價(jià)格升幅約50%。西德逐步從1974—1975年出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)中走出來；其后，經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)快速增長、人口擴(kuò)張及城鎮(zhèn)化提升，三個(gè)核心條件形成了較高的住房需求，推高了房價(jià)指數(shù)。
第二階段（1982—1988年），房價(jià)基本維持在穩(wěn)定水平，德國經(jīng)濟(jì)低迷，同時(shí)，由于人口擴(kuò)張見頂（1978年）的滯后效應(yīng)，城鎮(zhèn)化階段告一段落，使得德國房價(jià)喪失進(jìn)一步增長的動力。第三階段（1989—1995年），兩德合并帶動了人口的內(nèi)部遷移以及大量的外來移民，德國政府加大了對民主德國的住房補(bǔ)貼，民主德國住房需求的釋放以及統(tǒng)一后的經(jīng)濟(jì)景氣助推了房價(jià)的上漲。
第四階段（1996—2007年），這一時(shí)期，德國東西部整合完畢，經(jīng)濟(jì)快速增長，但是人口持續(xù)負(fù)增長，套戶比在1以上，城鎮(zhèn)化、移民都基本停滯，即使經(jīng)濟(jì)高增長，也無法拉動住房需求的快速上升。第五階段（2008—2011年），歐美金融危機(jī)爆發(fā)，德國經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，并于2010年取得了3.6%的強(qiáng)勁增長，住房市場基本沒有受到金融危機(jī)的打擊，其穩(wěn)定性吸引了大量國際投資基金的關(guān)注。這一階段，德國住房價(jià)格整體升幅為15%。
由于二戰(zhàn)的摧毀，戰(zhàn)后德國住房嚴(yán)重短缺。聯(lián)邦政府在1950年頒布《住房建設(shè)法》，直接干預(yù)住房市場供應(yīng)，對合作的住房企業(yè)以提供低價(jià)土地、無息貸款、稅費(fèi)減免等形式進(jìn)行大規(guī)模資助，受資助的住房成為政府合約保障房，合約期為20—30年不等，在期限內(nèi)以政府指導(dǎo)價(jià)或成本價(jià)向特定人群出租，期滿后可轉(zhuǎn)為自由市場出租。從現(xiàn)有房齡看，德國46%的住房是1948—1978年興建的，其中約2/3受過財(cái)政資助。
1990年代是德國住房供給的另一個(gè)高峰。一是因?yàn)楫?dāng)時(shí)有大量外籍人員涌入德國，二是德國統(tǒng)一后面臨東德住宅水平過低的長期欠賬，三是德國政府明確給出了優(yōu)惠政策�！睹裰鞯聡衽d計(jì)劃》承諾對東德住房存量增加加大資源投入力度，《私人住房促進(jìn)法案》致力于刺激私人新建或者購置自有住房。
從2010年德國存量住房的擁有者結(jié)構(gòu)看，41.84%的住房是家庭自有自��；45.88%的住房為居民家庭、小型物業(yè)企業(yè)以及專業(yè)的住房物業(yè)供應(yīng)商持有并向社會出租；5.36%的住房是住房合作社持有并向社員出租；此外還有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社會底層人群廉價(jià)甚至免費(fèi)提供。
德國住房市場具備非常穩(wěn)定的投資回報(bào)水平，其租金回報(bào)率長期穩(wěn)定在4%—5%，而德國長期國債收益率僅在2%—3%。德國專業(yè)住房物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、普通居民家庭通過長期持有并出售住宅可以獲取適當(dāng)回報(bào)。德國鼓勵(lì)長期持有房產(chǎn)，如果房產(chǎn)被持有超過10年，那么出售該房產(chǎn)所獲得的收益不產(chǎn)生資本利得稅。相反，若持有的房產(chǎn)未滿10年就出售，將嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人所得稅累計(jì)稅率征稅，應(yīng)稅資本利得為“房產(chǎn)出售價(jià)—取得成本價(jià)—可抵扣的修繕成本”。
在德國，大多數(shù)企業(yè)都集中在房地產(chǎn)行業(yè)，2006年，有超過70多萬家公司從事該行業(yè)。這些房地產(chǎn)公司創(chuàng)造的總價(jià)值將近3900億歐元，是全部新創(chuàng)造價(jià)值的18.6%。而且，這些公司共雇傭了380萬名員工，是總雇傭勞動力的10%。除了像出租、中介和管理機(jī)構(gòu)這樣的核心部門外，建筑公司、房地產(chǎn)服務(wù)如咨詢公司，也屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的分支。德國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展比機(jī)械制造、汽車制造、餐飲業(yè)以及批發(fā)零售業(yè)都要強(qiáng)勁。
德國城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房價(jià)波動比較
從德國城鎮(zhèn)化進(jìn)程來看，1960年其城鎮(zhèn)化率為71.38%，2010年上升至73.94%，50年間僅累計(jì)增長2.56%，說明德國城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)處于高水平均衡狀態(tài)。從工業(yè)化進(jìn)程看，其農(nóng)業(yè)就業(yè)人口占總就業(yè)人口的比重極低且仍在下滑，2010年僅為1.6%。城鎮(zhèn)化帶來了新增城鎮(zhèn)人口，是德國住房需求的決定力量。1980年代初以來，德國房價(jià)指數(shù)與城鎮(zhèn)化率水平的吻合度非常高。
德國聯(lián)邦對住房的財(cái)政支出金額及其占比
德國目前實(shí)行的是社會市場經(jīng)濟(jì)模式，盡可能廣泛地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。在此模式下，住房市場不一定是完全充分自由競爭的市場，它需要國家或政府的干預(yù)，以保障國民的居住福祉。德國財(cái)政對住房的支出比重一直很高，20世紀(jì)五六十年代，住房財(cái)政支出比重高達(dá)50%，到1999年依然高達(dá)25%，目前維持在8%左右。面對不同的需求主體以及他們滿足需求的支付能力方面，德國政策也竭盡全力去保障不同收入階層的住房需求，推動公共住房建設(shè)。
德國住房政策經(jīng)歷了住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)、國家大規(guī)模供給、市場需求調(diào)節(jié)和市場化規(guī)范四個(gè)階段。聯(lián)邦德國政府成立后，陸續(xù)實(shí)施了《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》、《私有住房補(bǔ)助金法》四部聯(lián)邦法律，分別為社會保障住房供給、中低收入階層的房租補(bǔ)助、市場租賃行為規(guī)范、私有住房促進(jìn)提供法律框架，成為德國住房政策的“四大支柱”。
《住房補(bǔ)助金法》于1960年代頒布，主要目標(biāo)是完成從支持住房供應(yīng)向支持住房需求的轉(zhuǎn)變，即向“社會競爭力較弱的家庭”提供貨幣補(bǔ)貼，以資助他們能夠支付完房租外還可以維持基本生活。2009年，450萬戶租房家庭（占2150萬租房家庭的21%）獲得了不同形式的政府住房補(bǔ)助金，合計(jì)金額166.2億歐元，補(bǔ)助金的83%發(fā)放給了失業(yè)家庭。
1970年代頒布的《住房租賃法》具有強(qiáng)烈的保護(hù)承租人權(quán)益的特征。該法起初規(guī)定3年內(nèi)房租累計(jì)漲幅不得超過30%，后來修訂為不得超過20%。2013年5月起的新規(guī)定為，要求3年內(nèi)房租漲幅不得超過15%；超過20%違法；超過50%，房東被認(rèn)為賺取暴利，可判刑入獄3年。
住房合作社被稱為德國房價(jià)的穩(wěn)定器。120年來，德國的住房合作社是其住房市場上的重要房屋供給方。住房合作社成立的目的很明確，就是通過合作的方式（而不是開發(fā)商壟斷的方式）實(shí)惠地解決參與合作社的社員的住房問題。德國政府也對合作社建房給予貸款、土地、稅收等多方面的政策扶持。
與住房合作社匹配的是住房互助儲蓄制度。它有兩大支柱，一是固定利率、低息互助，凡加入的社員，必須履行先儲蓄后貸款的義務(wù)，當(dāng)儲蓄達(dá)到所需貸款額的40%—50%時(shí)，才有資格貸款。二是政府有多種多樣的獎勵(lì)，包括住房儲蓄獎金、雇員資金積蓄款、雇員儲蓄獎金。