發(fā)布時(shí)間：2016-5-6 11:16:21來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
隨著國(guó)內(nèi)樓市的逐步回暖，各地住房公積金貸款額度“吃緊”已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱《2015年住房公積金年度報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳三地公積金出現(xiàn)收不抵支的現(xiàn)象，其中，京滬兩地公積金貸款發(fā)放額同比暴增近3倍，賬面可貸資金較少。
除京、滬、深等一線城市外，部分樓市成交量比較大的二線城市，如南京、蘇州、南昌、合肥等地，個(gè)貸比已達(dá)到約100%，由于個(gè)貸比達(dá)到85%就處于警戒水平，意味著這些城市公積金“池子”里的“水”偏少了。
在各地針對(duì)住房公積金問題啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案的同時(shí)，有關(guān)住房公積金制度改革的呼聲也越來越高。
接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的專家普遍認(rèn)為現(xiàn)行的住房公積金制度漏洞百出，公積金應(yīng)有的作用不斷被弱化，并直接體現(xiàn)在供求收支的不平衡以及責(zé)權(quán)利的不對(duì)等上。
因此有人建議推出“國(guó)家住房銀行”，也有人建議將住房公積金和企業(yè)年金整合在一起，學(xué)習(xí)美國(guó)的做法，讓企業(yè)年金具有貸款和困難提取的功能。
各地公積金“池子”缺水
近兩個(gè)月，部分城市樓市火爆，有些二線城市出現(xiàn)了市民通宵排隊(duì)辦理公積金貸款的現(xiàn)象。南京公積金貸款的放貸周期已長(zhǎng)達(dá)半年；福州從4月15日起暫停辦理“商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”業(yè)務(wù)，待住房公積金個(gè)貸使用率降至90%以下后再視情況恢復(fù)；上海傳出擬提高公積金貸款門檻及公積金停貸的消息，后官方辟謠表示由于貸款業(yè)務(wù)量飽和，公積金放款時(shí)間有所延長(zhǎng)；而南昌則借助批量貼息貸款來發(fā)放公積金；武漢住房公積金管理中心從3月26日起，將公積金貸款最高額度由60萬元下調(diào)至50萬元，同時(shí)將還款能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“在‘去庫存’的樓市大背景下，從去年至今，多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了公積金支持個(gè)人住房貸款的政策，不少地方將住房公積金貸款額度大幅上調(diào)，或降低公積金貸款門檻。當(dāng)越來越多的人使用公積金貸款時(shí)，公積金資金池就出現(xiàn)了入不敷出。這也從側(cè)面反映這些城市房地產(chǎn)過熱了，所以要適當(dāng)冷卻過熱城市的房地產(chǎn)投資量。”從京、滬、深三地公布的2015年公積金年報(bào)數(shù)據(jù)來看，2015年京、滬、深三地公積金均出現(xiàn)收不抵支的現(xiàn)象。其中，北京公積金收入合計(jì)1406億元，支出1813億元，差額407億元；上海全年收支差額為744億元；深圳為49億元。
2015年末，上海的公積金結(jié)余存款為41.7億元，主要為一年以上定期，活期存款結(jié)余為零。北京2015年末公積金結(jié)余存款為348億元，其中活期4億元，深圳2015年末公積金結(jié)余存款423億元，其中活期僅100萬元。
從資金運(yùn)用率上來看，深圳的公積金運(yùn)用率最低，僅為53%，2015年末的結(jié)余存款中，1年以上定期存款占比高達(dá)77%。而京、滬資金運(yùn)用率較高，分別達(dá)到98%和90%。換言之，深圳的公積金結(jié)余存款中，沉睡資金較多，而北京、上海則面臨著賬面上可貸資金較少的狀況。
不僅是京、滬、深，一些核心二線城市“缺水”更加明顯。2015年度南京住房公積金報(bào)告顯示，去年南京住房公積金個(gè)貸比高達(dá)104.58%，意味著南京住房公積金已非常吃緊。去年，南京發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款5.45萬筆，同比增長(zhǎng)9.93%，南京新房和二手房去年共成交約20萬套，按放貸筆數(shù)和成交套數(shù)推算，去年每4位南京購(gòu)房者中，就有1位通過公積金貸款買房。
蘇州的報(bào)告則顯示，到去年底，蘇州公積金資金運(yùn)用率達(dá)99.43%，市區(qū)則高達(dá)117.04%的歷史高點(diǎn)，這意味著蘇州市區(qū)公積金放貸資金超過了歸集資金。
而截至去年底，南昌住房公積金資金運(yùn)用率達(dá)101%，同比增長(zhǎng)28%。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，多地住房公積金“見底”，表面上是近期房?jī)r(jià)上漲所致，根本原因是我國(guó)公積金制度存在問題。由于公積金資源無法得到合理配置，加重了供需之間的矛盾。應(yīng)該提高公積金的資金流動(dòng)性，打破區(qū)域間的壁壘，不僅要實(shí)現(xiàn)地域之間的流動(dòng)，還應(yīng)該賦予其金融屬性。
住建部關(guān)于住房公積金制度定位專家小組成員董登新在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前針對(duì)公積金制度改革有兩種意見，一是廢掉住房公積金制度，因?yàn)檫@是上世紀(jì)90年代房改期間實(shí)施的一種過渡性的融資模式；二是把住房公積金作為歷史產(chǎn)物繼承下來，但要對(duì)其進(jìn)行改革。
改革爭(zhēng)論不休
現(xiàn)行的住房公積金制度于1999年確立，當(dāng)初設(shè)計(jì)的住房公積金管理方式為屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足的城市則資金閑置。住房公積金資金的閑置不僅與居民購(gòu)房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配。另外，由于不具備金融職能，金融業(yè)務(wù)要委托銀行辦理，導(dǎo)致管理成本高，服務(wù)效率低，且存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。
國(guó)務(wù)院去年年底公布了《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》，其中，首次允許發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券，這被認(rèn)為是為國(guó)家住房銀行的設(shè)立鋪路。
去年4月，住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光曾撰文稱，中國(guó)設(shè)立國(guó)家住房銀行條件已基本成熟，改革依據(jù)充分，資金規(guī)模巨大。
然而非一線城市樓市去庫存壓力依然較大，公積金在其中扮演著極為重要的角色。收緊公積金貸款并非解決問題的最佳辦法，各地更多地還是想著怎么去“開源”。
比如，武漢住房公積金中心采取公積金資產(chǎn)證券化，向銀行短期借款等多種形式貼息融資；福州省直公積金中心也開展貼息貸款業(yè)務(wù)，通過利用銀行信貸資金緩解公積金流動(dòng)性緊張，為住房公積金融資。
對(duì)于給公積金貼息的問題，胡志剛認(rèn)為應(yīng)自然冷卻，不應(yīng)額外追加公積金。在他看來，把商業(yè)貸款通過貼息轉(zhuǎn)換成公積金貸款，會(huì)導(dǎo)致這些城市除了剛需和剛改需求，投資性需求也可能被吸引過去。
“這個(gè)政策如果繼續(xù)實(shí)施下去，一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市樓市會(huì)更加火爆。要適當(dāng)?shù)乜刂埔痪�城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)�？梢愿阋徊糠仲N息，但是要加大公積金貸款的審查力度，通過信息聯(lián)網(wǎng)來查房查人，把公積金貸款真正用到當(dāng)?shù)匦枨笊��！焙緞傉f。