發(fā)布時(shí)間：2016-5-6 11:18:39來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
過萬億元的巨大市場(chǎng)前景、作為化解我國(guó)房地產(chǎn)庫存的一個(gè)重要途徑而被中央文件所提及的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)，也讓眾多投資機(jī)構(gòu)和房企大佬所覬覦。
長(zhǎng)租公寓近來融資消息不斷，金額屢創(chuàng)新高。YOU+在雷軍投資后聲名大振，迄今已完成兩輪融資，B輪融資3000萬美元，青客公寓去年也完成1.8億元人民幣B輪融資。新派公寓成立之初便獲得賽富基金數(shù)千萬美元A輪投資，今年3月，又獲得了華住集團(tuán)的戰(zhàn)略投資。
資本的趨之若鶩，讓眾多房企、中介更加看重這塊存量房蛋糕。在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入白銀時(shí)代的今天，包括萬科在內(nèi)的許多房企紛紛轉(zhuǎn)型，而存量房的運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)是眾多房企轉(zhuǎn)型的重要方向。
千億元大蛋糕前景可期
長(zhǎng)租公寓被資本市場(chǎng)青睞最主要的原因還是其背后的市場(chǎng)潛力巨大。據(jù)華創(chuàng)證券報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)房屋租賃的交易額大致在8000億元左右，閑置量達(dá)7300萬套。經(jīng)測(cè)算，國(guó)內(nèi)青年租房市場(chǎng)達(dá)到近8000億元，每年新增畢業(yè)生的租房規(guī)模達(dá)600億元。
以深圳為例，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致租金水漲船高。據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，3月深圳住宅套均租金5239元，平均月租金為72.3元/平方米。其中，套均月租金3000元之內(nèi)的房源比例已低于15%，月租金4000元至8000元的房源占比接近60%，中高租金物業(yè)持續(xù)明顯增加。
在深圳高達(dá)78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，其中，63%租住在城中村。但城中村簡(jiǎn)陋的租住條件和與之不匹配的租金，成為不少“深漂”心中的酸楚。相對(duì)于普通租房，長(zhǎng)租公寓提供帶裝修和品牌管理的公寓、強(qiáng)調(diào)租客的友鄰社交，對(duì)于年輕人來說更具吸引力。目前，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還是新興市場(chǎng)。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的相關(guān)報(bào)告指出，發(fā)達(dá)國(guó)家品牌長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)會(huì)超過50%的市場(chǎng)占有率，而我國(guó)目前還不到10%，未來將保持高速發(fā)展。
同時(shí)，政策紅利還給行業(yè)帶來了巨大想象力。去年年底以來，一系列利好政策的公布使得長(zhǎng)租公寓這一業(yè)態(tài)贏得了發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)。今年的政府工作報(bào)告，不僅首次提出“建立租購(gòu)并舉的住房制度”等，還明確了“營(yíng)改增”的時(shí)間表，并擴(kuò)展到生活服務(wù)業(yè)。
隨著“營(yíng)改增”的落實(shí)，公寓企業(yè)的稅賦有望從以前5.65%的營(yíng)業(yè)稅，調(diào)整到2.97%的增值稅率。18項(xiàng)行政性收費(fèi)的取消等，對(duì)“省出來的就是利潤(rùn)”的租賃運(yùn)營(yíng)行業(yè)來說這些利好影響巨大。
存量房去化有益于資產(chǎn)盤活
深圳房?jī)r(jià)一路暴漲，年輕人的居住尊嚴(yán)度成為公共話題，萬科等房企更是攜著上億資金殺入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
對(duì)房企來說，長(zhǎng)租公寓能產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入，也可以帶來可觀的現(xiàn)金流，較易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作，還可以為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)儲(chǔ)備客戶、提前鎖定客戶。
另外，根據(jù)世聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，截至2016年2月，廣東全省21個(gè)地級(jí)市，商業(yè)地產(chǎn)去庫存周期均超過49個(gè)月。深圳的庫存量為898萬平方米，去化周期需要141個(gè)月。通過長(zhǎng)租公寓，能夠有效實(shí)現(xiàn)存量房的去化，這被業(yè)內(nèi)視為一種盤活商業(yè)地產(chǎn)閑置資產(chǎn)的有效方式。
實(shí)際上，萬科自去年開始打造“萬科驛”為品牌的長(zhǎng)租公寓，目前已經(jīng)落地的有廣州萬科驛、廈門萬科驛、西安VV公寓、重慶萬科驛、上海萬科驛等10余個(gè)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)2017年將提供15萬間租賃公寓，主要類型為6個(gè)月以上租期為主的中長(zhǎng)期租賃服務(wù)。
“目前萬科的做法是整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造。從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)，到經(jīng)營(yíng)不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，都將成為萬科獲取項(xiàng)目的方式。萬科有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，將大力關(guān)注公寓屬性土地出讓，或會(huì)和其他企業(yè)聯(lián)合拿地。”萬科相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
深圳控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳控股”）的做法也類似，其“青年房卡計(jì)劃”，就是對(duì)自有存量物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，與政府合作對(duì)部分存量物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，提供青年公寓、精品公寓、中高端服務(wù)式公寓三種產(chǎn)品線，打造一個(gè)有影響力的服務(wù)式公寓品牌。
“目前我們和深圳某區(qū)政府合作的1200套房源正在積極推動(dòng)中，與另外兩個(gè)區(qū)政府的合作正在洽談中。計(jì)劃在2016年底推出3000套青年公寓，并最終實(shí)現(xiàn)2017年底在深圳推出8000套，力爭(zhēng)三年左右在深圳推出兩萬套的總體計(jì)劃。這些項(xiàng)目的租金會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，帶有一定福利性質(zhì)�！鄙钲诳毓筛笨偛枚綄�(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露。
不過，“目前市場(chǎng)上有很多閑置的存量房沒有盤活，主要因?yàn)楣┬桦p方缺乏有效對(duì)接。在去庫存的道路上，要有更多的專業(yè)化租賃企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還要有更多的資金參與公共租賃房源的建設(shè)和改造�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
投入資金巨大新增盈利點(diǎn)待發(fā)掘
行業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識(shí)是，長(zhǎng)租公寓是一項(xiàng)前期投入資金巨大、回報(bào)周期較長(zhǎng)的微利業(yè)務(wù)。一般來說，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)周期短則1年，長(zhǎng)則3至4年，雖然比酒店的回報(bào)周期稍短，但對(duì)投入企業(yè)而言，仍然有不小的資金壓力。
“房企關(guān)注長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的根源在于去庫存壓力大，同時(shí)作為一種營(yíng)銷手段創(chuàng)新，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓還可以有效增加客戶儲(chǔ)備，降低前期營(yíng)銷費(fèi)用，促進(jìn)市場(chǎng)銷售和消化庫存。不過，做長(zhǎng)租公寓的前提是要以強(qiáng)大的金融支持為后盾，占用大量金融資源。實(shí)際上這也是一種重資產(chǎn)模式，如果大規(guī)模推廣，公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大。”上述接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的房企業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示。
的確，盈利模式已經(jīng)成為了制約長(zhǎng)租公寓發(fā)展的瓶頸，目前很多長(zhǎng)租公寓是租下商業(yè)用地或工業(yè)用地，雖然昔日舊廠房的位置如今已成為市中心優(yōu)質(zhì)地段，但高額的改造費(fèi)用、高企的水電費(fèi)等，均考驗(yàn)著項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力。
“目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式，如果使用其他閑置不動(dòng)產(chǎn)改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前這個(gè)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率很高，一般可分配給投資者的收益率只有3%至5%。萬科的優(yōu)勢(shì)在于，擁有居住服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率可控制，稅后可分配給投資者的收益率為4%至5.5%。”萬科高級(jí)副總裁譚華杰透露。
另外，高額的稅費(fèi)也是不容忽視的問題。租金收入需繳納12%的房地產(chǎn)稅，在“營(yíng)改增”后，需繳納11%的增值稅，外加企業(yè)所得稅，總稅負(fù)約26%。譚華杰認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓有非常強(qiáng)的保障性質(zhì)，給住房保障提供一個(gè)很強(qiáng)的社會(huì)功能，“如果這時(shí)候給這個(gè)行業(yè)很高的稅負(fù)，這本身就是不合理的�！爆F(xiàn)階段來看，就算擁有低成本資金以及行業(yè)整合運(yùn)營(yíng)能力的萬科，其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展也仍處于初級(jí)階段。
對(duì)于長(zhǎng)租公寓未來的盈利點(diǎn)，很多業(yè)內(nèi)人士寄希望于“增值服務(wù)”。鏈家研究院研究員楊現(xiàn)領(lǐng)表示，增值服務(wù)或?qū)⒊蔀槲磥黹L(zhǎng)租公寓盈利的核心環(huán)節(jié)。“基于線下社區(qū)，可以通過線上平臺(tái)提供社交O2O服務(wù)和增值服務(wù)。在租戶養(yǎng)成購(gòu)買生活服務(wù)的習(xí)慣后，可以更進(jìn)一步推薦培訓(xùn)、理財(cái)?shù)雀嗯c工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)�！薄拔覀儾粌H做租房市場(chǎng)，更看重‘后租房’市場(chǎng)，在租房后的生活社區(qū)服務(wù)才是未來重要的盈利點(diǎn)。這些服務(wù)涵蓋衣食住行各個(gè)方面，目前已經(jīng)推出早餐、咖啡、洗衣、生鮮配送、小額理財(cái)?shù)确⻊?wù)都深受住客歡迎。以公寓作為入口，做生活服務(wù)的平臺(tái)，才是公寓市場(chǎng)未來的出路�！蹦Х焦EO柳佳也表示。
而譚華杰的看法是，“將新房改造成長(zhǎng)租公寓，需要政府在土地價(jià)格和稅收方面給予特殊優(yōu)惠，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有動(dòng)力進(jìn)行規(guī)�；l(fā)展；而如果以存量資產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)租公寓，則需要在國(guó)家層面建立一個(gè)高度規(guī)范化、排除風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)政策，才能吸引到險(xiǎn)資、債權(quán)、甚至REITs機(jī)構(gòu)等低利率的資本介入，然后在租金水平較低的情況下持有更多資產(chǎn)，靠規(guī)模效應(yīng)賺錢�！弊T華杰還建議，長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)該結(jié)成聯(lián)盟，并成立一家合資公司，讓合資公司來解決基礎(chǔ)性、平臺(tái)性的問題，可以采用不同于一般企業(yè)的管理架構(gòu)，成果大家共享，最后各自所占份額可以視各自的規(guī)模和盈利價(jià)值來定；未來最理想的資產(chǎn)持有人應(yīng)該是REITs�！叭f科愿意扮演行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色，力促平臺(tái)和合資公司的搭建�！�