發(fā)布時(shí)間：2016-6-17 14:52:45來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開(kāi)發(fā)商分別是：綠地、萬(wàn)科、天恒置業(yè)、北京城建、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、美融加、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。
北京商住房市場(chǎng)正經(jīng)歷著暴風(fēng)雨前夜的恐慌。
近日，一條“北京商住房將全面限購(gòu)”的消息被瘋狂轉(zhuǎn)載，起因是“門(mén)頭溝區(qū)域商住房暫停網(wǎng)簽”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了北京幾家品牌開(kāi)發(fā)商高層。他們普遍低調(diào)而謹(jǐn)慎地表示，并沒(méi)有從確切渠道得到有關(guān)北京商住全面限購(gòu)的信息，但按照“無(wú)風(fēng)不起浪”的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，這則傳聞的可信度“仍然比較高”。
商住限購(gòu)傳聞始末
6月6日下午，北京門(mén)頭溝區(qū)停止網(wǎng)簽的傳聞，得到證實(shí)。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，并沒(méi)有確切消息表明，門(mén)頭溝停止網(wǎng)簽是由于商住限購(gòu)。
門(mén)頭溝區(qū)住建委相關(guān)人士對(duì)外表示，“我們也是接到上面通知（才停止網(wǎng)簽）。不過(guò)網(wǎng)上說(shuō)商住限購(gòu)的事兒是謠傳，我們沒(méi)得到這樣的消息�！�
然而，市場(chǎng)對(duì)于政策傳聞的敏感度出乎想象。隨后，不少樓盤(pán)開(kāi)始抓緊機(jī)會(huì)促銷(xiāo)。二手房中介機(jī)構(gòu)也趁機(jī)推廣自己代理的項(xiàng)目。
大興某項(xiàng)目聽(tīng)到這則傳聞之后，當(dāng)天便通知客戶(hù)臨時(shí)開(kāi)盤(pán)。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦陳，基于通州此前已針對(duì)商務(wù)型公寓和商辦項(xiàng)目進(jìn)行 限購(gòu)，再加上門(mén)頭溝停止網(wǎng)簽的傳聞，他們認(rèn)為，該消息不會(huì)是“空穴來(lái)風(fēng)”。這位負(fù)責(zé)人直言，在符合銷(xiāo)售節(jié)奏前提下，提前開(kāi)盤(pán)確與北京商住全面限購(gòu)傳聞?dòng)?關(guān)。
一個(gè)令開(kāi)發(fā)商“色變”的參照數(shù)據(jù)是，商務(wù)型公寓和商辦項(xiàng)目從嚴(yán)限購(gòu)的通州區(qū)域，成交量暴跌到冰點(diǎn)。北京市中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，5月5日限購(gòu)一個(gè)月后，通州非住宅類(lèi)產(chǎn)品成交量跌幅超過(guò)99%，公寓產(chǎn)品簽約累計(jì)僅13套。
通州區(qū)的限購(gòu)規(guī)定是，5月6日起向三類(lèi)家庭暫停出售商務(wù)型公寓。該區(qū)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目，今后將按照規(guī)劃用途銷(xiāo)售，不能賣(mài)給個(gè)人，只賣(mài)給企業(yè)。
巨大的商住市場(chǎng)
在北京房?jī)r(jià)地價(jià)高企的背景下，商改住的供應(yīng)量越來(lái)越大。
所謂商住房，是將商業(yè)、公建用地建設(shè)為居住屬性的一種產(chǎn)品。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)在使用用途上存在著一定的違規(guī)嫌疑。在建設(shè)銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為了快速回籠 現(xiàn)金流，將商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品以打擦邊球的方式，改成住宅類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售。在北京地價(jià)高企，住宅市場(chǎng)日趨豪宅化的當(dāng)下，商住房由于不限購(gòu)，總價(jià)相對(duì)較低，越來(lái)越受 到剛需人群的青睞。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年截至6月11日，北京新建商品房中，住宅簽約20742套，而公寓類(lèi)物業(yè)簽約26336套，占比高達(dá)55.9%。這一比例是歷史最高點(diǎn)，2015年為28.5%，此前的比例基本都在30%以?xún)?nèi)。
中原地產(chǎn)分析師張大偉按照單個(gè)項(xiàng)目匯總的辦法粗略統(tǒng)計(jì)結(jié)論是，目前商住產(chǎn)品存量約3萬(wàn)套。新建商品住宅的存量是6萬(wàn)套。
張大偉稱(chēng)，今年以來(lái)公寓成交超過(guò)住宅的主要原因，除了通州部分項(xiàng)目突擊簽約增加幾千套外，住宅產(chǎn)品高端化是主要原因。目前北京新房、二手房住宅 的門(mén)檻，在300萬(wàn)-400萬(wàn)左右，200萬(wàn)以?xún)?nèi)的這部分需求只能選擇公寓類(lèi)物業(yè)。另外，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。過(guò)去2年，北京住宅土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中， 包含了大量的公建類(lèi)物業(yè)，特別是在近郊區(qū)、郊區(qū)，商業(yè)氛圍欠缺，這些土地更多建設(shè)成為包含居住功能的公寓類(lèi)產(chǎn)品。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從一家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)得到一份“2012-2015商住供應(yīng)情況及開(kāi)發(fā)情況”，這份數(shù)據(jù)顯示，北京市至少有56家開(kāi)發(fā)商擁有 商住類(lèi)產(chǎn)品，存量總計(jì)約為818.9萬(wàn)平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開(kāi)發(fā)商分別是：綠地、萬(wàn)科、天恒置業(yè)、北京城建、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、美 融加、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。但由于存在合作開(kāi)發(fā)、交叉持股等情況，該數(shù)據(jù)未必很準(zhǔn)確。
商住限購(gòu)的邏輯與效應(yīng)
開(kāi)發(fā)商紛紛向政府相關(guān)人士打探商住全面限購(gòu)的信息。
開(kāi)發(fā)商的焦慮并非沒(méi)有緣由。一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，“北京地價(jià)太高，很多開(kāi)發(fā)商都靠商住走銷(xiāo)量，不求掙錢(qián)，只求少賠，回籠資金爭(zhēng)取 現(xiàn)金流盡快回正，從而使住宅產(chǎn)品的騰挪空間大一些。如果北京市對(duì)商住進(jìn)行全面限制，開(kāi)發(fā)商的‘算盤(pán)’要落空，無(wú)數(shù)項(xiàng)目都會(huì)賠錢(qián)，自然著急。”
一位市屬?lài)?guó)企開(kāi)發(fā)商高層告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，該政策應(yīng)該是在研究中，如果出臺(tái)，也會(huì)征詢(xún)相關(guān)企業(yè)和消費(fèi)者的意見(jiàn)，不會(huì)草率出臺(tái)。
張大偉認(rèn)為，從最近幾年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，公寓類(lèi)物業(yè)的潛在供應(yīng)量甚至超過(guò)商品房住宅，如果對(duì)非通州的公寓限購(gòu)，不僅可能會(huì)造成成交大幅下調(diào)， 而且市場(chǎng)價(jià)格的跌幅也將超過(guò)30%�！叭绻套‘a(chǎn)品限購(gòu)，誰(shuí)還敢拿地？過(guò)去北京的40宗地王的邏輯將完全不成立。但在這些土地出讓時(shí)，并未有這一政策，政 府如果限購(gòu)是不是應(yīng)該補(bǔ)償？”
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹，今年北京商品住宅的供需比是1：1.7，而2015年是1：1.1。她認(rèn)為，北京住宅用地供量減少、地價(jià)高企已成事 實(shí)，北京商品住宅市場(chǎng)的豪宅化也擺在了面前。無(wú)可否認(rèn)，商住作為一種過(guò)渡性住宅產(chǎn)品，填補(bǔ)了中低價(jià)位剛需住宅產(chǎn)品的缺口，其作用和意義等同于商品房市場(chǎng)的 “維穩(wěn)”。
一位房地產(chǎn)業(yè)資深人士通過(guò)對(duì)2012-2015年北京土地供應(yīng)的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，四年間，純住宅、商業(yè)用地出讓218宗，規(guī)劃建筑面積3083萬(wàn)平方米，商住及含商住類(lèi)土地出讓156宗，規(guī)劃建筑面積2399萬(wàn)平方米。商住用地占全部供應(yīng)的43.76%。
上述資深人士表示，2012-2015年成交的156宗商住用地中，僅有14宗對(duì)最小銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售對(duì)象進(jìn)行了限定。開(kāi)發(fā)商多以“不限購(gòu)”銷(xiāo)售 模式進(jìn)行成本測(cè)算并進(jìn)行競(jìng)價(jià)，最終的出讓價(jià)格顯然是在“不限購(gòu)”的銷(xiāo)售預(yù)期下產(chǎn)生的。如果現(xiàn)在全面限購(gòu)，當(dāng)初簽訂的土地出讓合同存在著不能繼續(xù)履行的風(fēng) 險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商有可能提出退還土地，返還土地出讓金等訴求。建議政策制定者充分考慮市場(chǎng)情況及各方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
一位不愿意透露姓名的全國(guó)性房企高層最近幾天也在向政府部門(mén)打探相關(guān)信息，但均未得到明確回復(fù)。他認(rèn)為，“如果對(duì)商住市場(chǎng)猛踩剎車(chē)，對(duì)于此前拿 地的開(kāi)發(fā)企業(yè)不夠公平。但如果只對(duì)未來(lái)土地進(jìn)行限制，又會(huì)造成此前拿地產(chǎn)品價(jià)格的暴漲。這是一個(gè)不好操作的決策。”政府可能會(huì)按區(qū)域按片來(lái)進(jìn)行有所區(qū)別的 限制。
“如果真要限制，并不缺少法律依據(jù)。因?yàn)樗械耐恋貥?biāo)書(shū)都有明確表示，商業(yè)性質(zhì)不能建設(shè)成公寓類(lèi)產(chǎn)品。”一位不愿意透露姓名的分析師稱(chēng)。
北京商住限購(gòu)是否會(huì)成真？至少三位開(kāi)發(fā)商高層對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者無(wú)奈地表示，“只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。”