住建部約談六房企摸底樓市 下半年政策或現(xiàn)重大調(diào)整
發(fā)布時間：2016-7-22 17:43:11來源：億房網(wǎng)
據(jù)界面新聞記者拿到的一份住建部下發(fā)的《關(guān)于邀請參加房地產(chǎn)形勢座談會的函》顯示，7月18日上午，住建部部長陳政高親自主持，邀請萬科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六家房企董事長與會，對2016年樓市進(jìn)行摸底。
今年上半年，房地產(chǎn)政策密集出臺，主力“去庫存”，此番約談，不僅是對之前政策效果的評估，對下半年乃至明年的政策走勢也有著重要參考作用。
上半年，持續(xù)的利好政策，來源于中央“去庫存”的定調(diào)，也刺激了部分城市房價暴漲。梳理下來，2月份是政策頻出的月份，一個月出臺了5條新政，其中4條是金融領(lǐng)域。
包括，首套房首付比例最低可20%、營業(yè)稅優(yōu)惠政策、調(diào)整職工住房公積金賬戶存款利率、契稅新政，這些新政是從金融領(lǐng)域給房地產(chǎn)市場松綁。
到了3月份，松綁政策一以貫之。3月13日，國稅總局局長王軍表示，營改增將涉及“個人二手房交易”；5月1日，階段性適當(dāng)降低住房公積金繳存比例政策，凡住房公積金繳存比例高于12%的，一律予以規(guī)范調(diào)整，不得超過12%。
2015年11月10日，習(xí)近平在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上表示“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。
盡管2015年以來，決策層多次出臺救市政策，央行也多次降息降準(zhǔn)，樓市整體呈現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢。但商品房庫存仍持續(xù)增加，并創(chuàng)下歷史新高。
2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比2014年11月末增加2217萬平方米；其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，三四線及中西部地區(qū)城市成為了去庫存重災(zāi)區(qū)。
在去庫存的大背景下，各地政府也“各顯神通”。
3月28日，遼寧省沈陽市頒布去庫存的“新22條”，鼓勵在校生和新畢業(yè)生買房，學(xué)生買房免契稅。
4月22日，黑龍江省人民政府發(fā)布《關(guān)于全省房地產(chǎn)去庫存的指導(dǎo)意見》提出，鼓勵房地產(chǎn)庫存較大的市縣對購買首套普通商品住房者給予補(bǔ)貼，特別是對農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城購房要給予補(bǔ)貼或貸款貼息。
5月，吉林省推出了“一城一策”政策，以求在2到3年時間，使地區(qū)庫存量處于合理的水平，給其下屬各市分派去庫存任務(wù)。
值得關(guān)注的是，雖方式、力度有所區(qū)別，但鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房幾乎成了各地去庫存的“標(biāo)配”。
此次座談會后，北京房協(xié)秘書長陳志分析稱，住建部選擇此時約談企業(yè)，表明此前調(diào)控政策又來到了十字路口。比如去庫存、鼓勵農(nóng)民工買房，初衷是好的，但政策有些一刀切了。
當(dāng)然，持續(xù)的政策利好也讓一些二線城市的樓市火熱起來，在長三角地區(qū)的合肥、南京、蘇州，都在此輪政策潮中沖到了風(fēng)口浪尖。
數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，合肥庫存套數(shù)16198套，181.8萬平方米，庫存面積同比下滑63.9%；南京庫存套數(shù)24625套，302.5萬平方米，同比下滑53.9%；蘇州則以23908套、388.8萬平方米的庫存，同比下降了49.6%。
市場過度火熱也讓當(dāng)?shù)卣o急出臺政策“降溫”，蘇州南京相繼出臺“土地熔斷”機(jī)制，合肥則推出了限貸、提高土地競買保證金以及縮短繳納時間的對策。
但是，這樣的政策是否是長久之計也遭到外界質(zhì)疑，在不久前結(jié)束的南京土拍中，8幅限價地塊，7幅遭遇流拍，這顯然不是當(dāng)?shù)卣胍吹降慕Y(jié)果。
下半年，決策層的調(diào)控思路會否發(fā)生重大變化，是否還會有新的政策出臺？同時，一些已經(jīng)實(shí)施的政策是否會出現(xiàn)調(diào)整，這些都牽動著整個市場，同時也考驗著執(zhí)政者的智慧。
新一輪調(diào)控已在路上？
據(jù)中國資金管理網(wǎng)報報道 “規(guī)格很高！”接近住建部的人士說。住建部參會人士除陳政高外，還有中紀(jì)委駐住建部紀(jì)檢組組長石生龍、住建部副部長陸克華、住房改革與發(fā)展司司長王悅（音）春、房地產(chǎn)監(jiān)管司司長高志勇等。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊都參與約談。恒大、萬達(dá)方面尚不知曉。企業(yè)的訴求則是“希望行業(yè)能更市場化”，上述人士說。
“陳部長原來想開個小型座談會，后來覺得說不透，就改為一家家約談�！笔煜�(nèi)情的人士透露，陳政高最關(guān)心的是企業(yè)對下一步市場有什么判斷，有什么政策建議�！爸饕褪沁@兩方面話題。住建部現(xiàn)在代表國務(wù)院在做政策，每個人都安排了40分鐘時間。下一步估計要聽取央行和其他銀行的意見�！�
就在此前上海虹口涼城板塊的一塊純宅地拍出了6.7萬元/平米的樓板價，一舉刷新的上海市中心的拍賣價格，成為本年度的單價地王。該地塊未來的銷售價格，至少要10萬元/平米以上，價格之高，引起廣泛關(guān)注。
但與此同時，大多數(shù)人卻忽略了，就在兩天前，距離這宗地塊不遠(yuǎn)的寶楊碼頭也成交了一塊地，底價成交，樓板價5046元/平。兩者相距不足14公里，這地的價格卻不到?jīng)龀堑赝醯氖种话。?/p>
要知道，寶楊碼頭是去往崇明島的交通要道，位置也不太差，可就是這樣一塊地為何是這種結(jié)局呢？
寶楊碼頭的這宗地塊，用途是商辦、港口碼頭用地、餐飲旅館業(yè)用地。而“宅地遭人哄搶，商用項目遇冷”，這種情況最近在上海似乎很普遍。而這背后，有數(shù)據(jù)就顯示，上海的商辦市場庫存消化周期已經(jīng)高達(dá)4.5年，去化壓力很大。
以北京為例，近兩年來潛在供應(yīng)量很大。交易管理網(wǎng)上僅顯示入市未銷售項目，但拿地未開工項目、開工未入市項目的體量很大。在土地供給數(shù)量上，已經(jīng)足夠支撐城市的發(fā)展和功能調(diào)整。但供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在很大問題，即工業(yè)、園區(qū)過多，商辦、寫字樓過多，另外還有大量被用于投資的類住宅項目入市。“而低總價的純住宅越來越少，地價越來越高”。
有銀行貸款部經(jīng)理稱，對于商鋪來說，行里并沒有明確規(guī)定說不批貸，要綜合考慮開發(fā)商實(shí)力和貸款人資質(zhì)。但執(zhí)行層面，對于遠(yuǎn)郊商業(yè)，基本不會批，因為遠(yuǎn)郊商鋪的回報率低，風(fēng)險又不可控。據(jù)透露，這些商業(yè)項目，有的交房手續(xù)不完備，原本應(yīng)該是交了房開發(fā)商就放貸，但在此之前開發(fā)商先將房產(chǎn)抵押出去做了高利貸，因此銀行就不可能再給小業(yè)主批購房按揭貸款。
高地價造就“豪宅遍地”，企業(yè)去化周期拉長，一旦遭遇市場轉(zhuǎn)向，行業(yè)將面臨不能承受之重�！暗屠实贡瞥隽朔孔拥慕鹑趯傩裕詈侠淼姆绞交蚴峭ㄟ^貨幣政策調(diào)整，保價、減量，讓行業(yè)不溫不火�！�
北京房協(xié)秘書長陳志分析，住建部選擇此時約談企業(yè)，表明此前調(diào)控政策又來到了十字路口。“比如去庫存，鼓勵農(nóng)民工買房，初衷是好的，但政策有些一刀切了�！�