今年出臺的這些大招，都無法阻止房價(jià)上漲
發(fā)布時(shí)間：2016-8-5 17:20:47來源：明源地產(chǎn)研究院
今年各地方政府出臺的防止一二線樓市暴漲的政策不少。
最新的是限價(jià)：代表性的是南京等地的地價(jià)熔斷、房價(jià)漲停板。
之前的是限購：比如上海、深圳等地的限購加碼，“1改3”、“2改5”等等。
還有就是增加保障房供應(yīng)等等。
在明源君看來，這些地方政策有的是在起反作用、有的沒有用。有的只是短暫看著起作用。
房價(jià)也許會下降，樓市也許會崩盤，但和已經(jīng)出臺的這些地方政策無關(guān)。而現(xiàn)在看來，下半年的一二線還將繼續(xù)往上。
如果有人或房企把這些政策信號當(dāng)作房價(jià)可能下調(diào)的信號，將失去寶貴的機(jī)會。
明源君下面對這些政策逐一進(jìn)行分析。
地價(jià)熔斷政策：減少了土地供應(yīng)，可能推高一兩年后的房價(jià)
南京等地出臺的地價(jià)熔斷政策，通俗來說就是拍賣土地的時(shí)候，設(shè)置一個(gè)高價(jià)紅線，一旦土地價(jià)格突破這個(gè)紅線，土地拍賣就終止，不再進(jìn)行交易。
7月8日，南京集中出讓8幅地塊，雖然據(jù)說現(xiàn)場政府人員提醒開發(fā)商們“不要逼政府（出政策）”，主持人也多次勸說大家“南京的土地還有很多”，但最終的結(jié)果是。8塊地中的7幅地塊因觸及最高限價(jià)上限而遭“熔斷”流拍。
在明源君看來，這是一個(gè)非常有意思的畫面，作為當(dāng)?shù)赝恋匚ㄒ毁u家的政府，面對一群激動的買家，不停地要求大家“你們少出點(diǎn)錢吧”……
7月28日，南京市國土資源局網(wǎng)站掛出公告， 8幅地塊因出讓方式及條件調(diào)整終止出讓。
熔斷政策是否有用呢？最終會有什么后果呢？
首先，顯然地方政府還沒想清楚如果每次拍賣都熔斷，這些土地要怎么賣出去，這些土地的出讓就被延遲了。
其次，我們來看看這種熔斷對于當(dāng)前的房價(jià)，有沒有什么好處。如果地王頻出，會調(diào)高人們對未來的預(yù)期，房價(jià)會上漲。但是“熔斷”頻現(xiàn)，難道就不會調(diào)高人們的預(yù)期么？
最后，是明源君想重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的�！叭蹟唷钡慕Y(jié)果是土地出讓中止，那么，2016年內(nèi)南京政府出售的土地就減少了。2016年入市的土地減少，就意味著2017、2018年入市的樓盤變少了。入市的樓盤減少，就會進(jìn)一步推高房價(jià)。
所以，當(dāng)年的地價(jià)熔斷政策，當(dāng)前對降房價(jià)的作用非常有限，但卻很可能推高一兩年后的房價(jià)。
房價(jià)漲停板：買房好像分豬肉、中彩票，普通人能買到的還是市價(jià)
下面來分析一下限房價(jià)這事。
2016年4月25下午，南京市發(fā)改委正式發(fā)布了關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀：“對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2-3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”
限價(jià)政策最初大家擔(dān)心不能落地，后來發(fā)現(xiàn)好像落地了，但隨之而來的是許多樓盤放緩入市，而入市的樓盤則發(fā)生了各種各樣奇怪的事情：
一、許多樓盤不敢公開開盤，能買到房的都是內(nèi)部關(guān)系，限價(jià)限掉的部分變成了灰色收入
旁邊地價(jià)3萬五，自己樓盤只賣兩萬五。有老總給明源君吐苦水“不是我不想公開開盤，我是不敢公開開盤，公開開盤不爭得打起來才怪”。
最后的結(jié)果是，這些不公開開盤、半公開開盤的，沒關(guān)系的買不到房，關(guān)系不夠硬的也買不到房。200套房，光關(guān)系戶都有400個(gè)，你說這怎么分配？
最后，一個(gè)房號被炒到了20萬、50萬。
限價(jià)限的那部分錢被攤進(jìn)了房號里，從本來可以公開賺取的利潤，變成了內(nèi)部人、有錢有關(guān)系的人的灰色收入。
二、公開開盤的樓盤，買房好像中彩票
以前買房還要看眼光，看膽識，現(xiàn)在是“買到就賺到”。1600多組客戶搶500多套房；754組認(rèn)籌搶218套房；422組客戶搶72套房……這就是幾個(gè)樓盤的銷售情況。樓盤開盤，許多人提前一晚來排隊(duì)。某樓盤開盤的時(shí)候下雨，外面排隊(duì)的人還排了一兩公里。
最后，被關(guān)系戶分剩下的房子，有少部分被賣給了一些沒關(guān)系的人，但他們買到房更類似中彩票。
在明源君看來，最終的結(jié)果是：1、大部分房子被關(guān)系戶買走， 內(nèi)部人和有錢有關(guān)系的人進(jìn)行了一次財(cái)富分配；2、少數(shù)真的通過市場買到房的人成為中彩票的幸運(yùn)兒。
而上面這兩種房子真正進(jìn)入市場，是作為二手房。而大量的剛需買到這些房子的時(shí)候，其實(shí)已經(jīng)是市場價(jià)。
也就是說，房價(jià)漲停板最終并沒有降低真正的市場上的房價(jià)，它只是在房子真正走上市場之前，做了一次財(cái)富分配。
限購：真實(shí)需求如果被壓制，日后必定反彈補(bǔ)漲
沒有深圳戶口的外地人在深圳購房，之前只需要有1年社保，但從2016年限購加碼開始，必須有3年社保。上海的購房資格，則是從2年變成5年。
有一個(gè)民間傳說的笑話，可以解釋限購到底有什么效果：一批人發(fā)現(xiàn)自己買不了房了，還要再等2年、3年，接著他們發(fā)現(xiàn)一批地王出現(xiàn)了，最后他們算了一下，這些地王上蓋的樓盤開盤的時(shí)候，正好是他們重新?lián)碛匈彿抠Y格的時(shí)候。
限購政策出臺后，已經(jīng)有很多報(bào)道體現(xiàn)，這一政策如何誤傷了很多剛需。
有人會說，限購可以打擊不真實(shí)的需求。那么，下面明源君就來討論一下什么是真實(shí)需求。
實(shí)際上，不管買房的需求是什么，是居住也罷，是投資也好，只要真金白銀的拿出來首付，每月能還得起月供，都屬于真實(shí)需求。
反之，從市場角度來看，每月收入1500的人想要住一線城市的商品房，就屬于不真實(shí)的需求。
深圳的豪宅，確實(shí)有一定的空置率，有人說這就代表著不真實(shí)的需求。其實(shí)現(xiàn)在很多人買房子的第一需求，已經(jīng)不是住或者出租獲利，而是把自己之前積累的財(cái)富“沉淀”下來，不再受通脹或別的風(fēng)險(xiǎn)的威脅。如果一個(gè)人買了房屋把它空置，但是5年之內(nèi)都沒有資金壓力，明源君覺得這也完全是真實(shí)需求。
所以，限購只有兩個(gè)作用：1、調(diào)低市場預(yù)期；2、壓抑真實(shí)需求。
但對市場預(yù)期的調(diào)節(jié)作用，往往會隨著其他消息的出現(xiàn)，逐漸被沖淡。
真實(shí)需求即使被短暫壓制，后續(xù)也將逐漸爆發(fā)。2015年深圳房價(jià)爆發(fā)，完全是政策因素嗎？不完全，因?yàn)?30新政是全國性的政策，其他地方就沒有這樣的爆發(fā)。深圳的特點(diǎn)，就在于之前的需求被壓制了。
當(dāng)然，就如明源君之前曾經(jīng)指出的，深圳新一輪的限購加碼最大的作用，其實(shí)是讓房價(jià)穩(wěn)幾個(gè)月，以便能等到已經(jīng)跟不上的貨幣供應(yīng)，這樣樓市就避開了崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。
保障房： 選擇的人將付出昂貴的機(jī)會成本，可以讓商品房價(jià)格更穩(wěn)
有一天老板要給你加薪，可你堅(jiān)決不干。你覺得這種事情不可能發(fā)生？
可是很多人就是這樣做的，他們就是一群獲得了購買保障房資格的人。
2014年，《中國青年報(bào)》 曾報(bào)道：
37歲的北京小伙兒錢建新，2009年獲得了保障房輪候資格，之后就開始長達(dá)幾年的等待，之后不敢多掙錢，連媳婦都不敢找，免得失去輪候資格。
但一直等到房價(jià)又漲幾輪，即使出了保障房，其價(jià)格也將遠(yuǎn)高于2009年的商品房的時(shí)候，他們還沒有等到。
和錢建新有類似經(jīng)歷的人還很多，2013年，75個(gè)家庭將朝陽區(qū)政府告上“公堂”，理由是，“保障房信息不公開”。他們認(rèn)為，“怕的不是等，而是不知道自己在等什么”。
最終，他們的起訴被駁回。
明源君認(rèn)為，如果不是在申請材料里造假，本來有房。凡是進(jìn)入保障房輪候的進(jìn)入的是另一個(gè)邏輯，另一個(gè)市場，這個(gè)市場無法對一般商品房市場產(chǎn)生直接影響。
其實(shí)，類似的事情，在中國香港早就有先例了。
香港申請公屋、居屋，對收入都有限制，而且因?yàn)檎辶�，查得很�?yán)，一般沒有多少人做假。那邊的公屋、居屋也就相當(dāng)于內(nèi)地的廉租房、保障房。
申請公屋、居屋、廉租房、保障房之后最大的問題是兩個(gè)：
1、接受心理暗示。
你會認(rèn)為自己就是低收入群體的一員，并且還能過得比較安穩(wěn)，從而喪失向上奮斗的勇氣和動力。
2、付出機(jī)會成本。
因?yàn)榱夥俊⒈Ｕ戏康淖饨�、售價(jià)確實(shí)和商品房有很大差異，這個(gè)看似巨大的“紅包”會讓你放棄加薪、換工作、創(chuàng)業(yè)、買商品房等大量的機(jī)會，而不自知。
保障房，就如同小產(chǎn)權(quán)房一樣，是另一個(gè)市場，對商品房價(jià)格無法構(gòu)成直接影響。
從另一個(gè)角度來說，保障房、小產(chǎn)權(quán)房（ 比如深圳城中村）的存在，反而讓高企的商品房價(jià)格更加穩(wěn)定。
城市需要產(chǎn)業(yè)、需要服務(wù)業(yè)，如果沒有低端市場，城市的發(fā)展會受到影響。之前有認(rèn)為深圳高房價(jià)會影響深圳發(fā)展的，就是因?yàn)椴辉谏钲�，不知道深圳有大量的城中村�?/p>
下半年會怎樣？一二線可能還是上漲！
有許多業(yè)界人士認(rèn)為現(xiàn)在風(fēng)向好像轉(zhuǎn)了，還舉出了政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫、證監(jiān)會提出再融資資金不能用于拿地和償還貸款、地方收緊房貸等等 。
但其實(shí)這些政策，都不是本質(zhì)性的政策，真的要降房價(jià)，其實(shí)有兩個(gè)辦法，但是因?yàn)檫^于猛烈，不可能真的使用：
第一個(gè)辦法：加息
日本等國房地產(chǎn)泡沫都是因?yàn)檫B續(xù)加息破滅的。
一旦加息到一定程度，市面上的錢就會減少。
但問題在于，加息這種事情沒辦法搞“一城一策”，因?yàn)樨泿庞肋h(yuǎn)是流動的，無法阻止。加息后，三四線去庫存重災(zāi)區(qū)的影響更大。
而且，加息會對別的行業(yè)構(gòu)成影響，影響整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
所以，這個(gè)辦法在經(jīng)濟(jì)有下行壓力的情況下很難實(shí)施。
第二個(gè)辦法：增加土地、房屋供應(yīng)
一線、強(qiáng)二線的土地，畢竟是有限的。深圳等地根本就沒有多少土地了。
想很快增加房屋供應(yīng)只有2個(gè)辦法：1、減少農(nóng)業(yè)、工業(yè)用地，不要紅線了。但是這會影響整個(gè)城市的發(fā)展，這是不可能的；2、讓大量之前不合法的小產(chǎn)權(quán)房等合法化。但這將影響土地制度本身，也是不大可能的。
除了上面兩個(gè)幾乎不可能用的辦法，明源君也不知道什么樣的政策能降房價(jià)，所以，下半年一二線的上漲可能還將繼續(xù)。