發(fā)布時間：2018-6-6 14:18:51來源：中國經(jīng)營報
同事回老家縣城買房了。逼迫她做出這個決定的，是售樓先生一次又一次的催促。
售樓先生苦口婆心地勸她：
縣城房價現(xiàn)在可是洼地！你再不買就晚了！咱們縣的房價肯定是要漲的，怎么著也得漲到2萬一平米吧？
你不要光看咱們縣窮，但是咱們縣出去打工的人富啊！咱們縣的人基本都在北京打工，這工資在北京買不起，所以遲早都會回到縣里來買，而且北京人也來咱們縣投資購房啦！
再說現(xiàn)在京津冀一體化了，咱們縣可是和北京挨著的，這房價以后怎么也得和門頭溝一個價吧？
而且咱們離雄安新區(qū)直線距離不到100公里，你地圖上可以自己量��！100公里什么概念？北京四環(huán)一圈！多近��！到時咱們縣的房價還不得漲到3萬？4萬？
于是同事就這樣以每平米9000元的價格在這個家鄉(xiāng)貧困縣買了房。聽到價格，我是很吃驚的。因為我的老家，一個堂堂的省會城市太原，2017年平均商品住房網(wǎng)簽均價也不過8040元/平方米。在這個以房價論城市發(fā)展狀況的時代，我都為之汗顏。我剛感嘆完慚愧，陜西的同事也表達了秦晉之好的心情，他說我們西安房價也差不多這價，萬元上下飄著，西安東二環(huán)有新樓盤開盤價才8000！和人家這貧困縣沒得比��！
我們剛抒發(fā)完情緒，就立即被長期關注十八線城市房價的浙江同事鄙視了。他說你們不了解情況，現(xiàn)在縣城房價普遍比三線城市還貴，特別是河北的。有個段子這么說的：北京的房買不起，保定的房看不上，回老家買吧，一看比石家莊還貴！這說的就是剛購房的這位同事��！二
同事說完，我出于好奇查了一下國內(nèi)縣城的房價，震驚地發(fā)現(xiàn)售樓先生說的還不是空穴來風，目前縣城房價已經(jīng)突破天際了。據(jù)最新統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國200個縣城新建商品房銷售均價超9000元/平方米。就算是國家級貧困縣，縣城的房價如果沒有達到6000，傳出去都是丟人的事。
那么為什么在一線城市嚴控房價的背景下，縣城和三四線城市的房價卻迎來了大幅度上漲呢？之前看到有人總結(jié)了縣城房價暴漲的五個原因：追求優(yōu)質(zhì)教育、舊城改造、外來開發(fā)商、大城市資金外溢、農(nóng)民進城。
其實簡單總結(jié)來說就一句話，按下葫蘆浮起瓢。
一方面是購買力的按下葫蘆浮起瓢，縣城在外打工的人紛紛回鄉(xiāng)置業(yè)，相當于一二線城市購買力的轉(zhuǎn)移，自然大幅度抬高了縣城房價。
另一方面是資金的按下葫蘆浮起瓢，大城市的住房市場被嚴控，資金自然流向了三線城市和縣城，特別是央行還定向發(fā)放了大量棚戶區(qū)改造的抵押補充貸款，這也進一步推高了縣城房價。
而且縣城的剛需比一線城市的剛需還要“剛”。在一線城市買不起房的年輕人，大不了就租房住了，現(xiàn)在也在鼓勵租房租賃。但是縣城可沒什么人租房，縣城購房早已是中國農(nóng)村青年結(jié)婚的標配。而且縣城正在經(jīng)歷轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化運動，周邊大量農(nóng)村變成城市的一部分，他們是城鎮(zhèn)化的第一線，這些人不同于租房也能過日子的一線城市，他們購房都是鐵打鐵的剛需。
所以別看縣城的房地產(chǎn)開發(fā)較少，但是縣城的住房供求關系比一線城市要緊張多了�？h城基本又是封閉的，幾十萬人口的熟人社會，房地產(chǎn)市場不是一個成熟市場，沒人去搖號抽簽。一個新樓盤，如果不找熟人打招呼，甚至有買不到的可能性。這種無意中形成的饑餓營銷，也坐實了售樓先生們嘴里的危言聳聽，把縣城每一個外出打工的年輕人神經(jīng)都崩得緊緊的。在“危機意識”下，越來越多的人超前購房。
三
那縣城“高價”買來的房子究竟如何呢？恐怕很難如意。很多購房者是對標一二線城市的成熟社區(qū)在縣城購房的，但縣城的基礎設施、公共設施、物業(yè)服務水平自然是不能和一二線城市相比的。從配套來說，幾乎是要商業(yè)配套沒有，要優(yōu)質(zhì)教育資源沒有，要醫(yī)療資源沒有，要工作崗位沒有，基本上是要什么都沒有的狀態(tài)。除了樓蓋得很漂亮之外，沒有什么能拿得出手的東西。這由此也導致了縣城購房群體頻繁的維權事件發(fā)生。
此外，縣城房地產(chǎn)市場不是成熟市場還有另一重表現(xiàn)，那就是銷售的不合規(guī)。就聽來和看到的情況，縣城中的開發(fā)商多以當?shù)匦￠_發(fā)商為主，五證齊全幾乎是奢望。同事在縣城買的房也是如此，連商品房預售許可證都沒有。我質(zhì)疑說沒有商品房預售許可證，你是怎么辦下貸款的呢？他說開發(fā)商可以替辦啊，而且都不需要首付到50%，只需要交20萬（相當于20%），剩下的慢慢還就可以了。一部分還銀行，一部分還開發(fā)商，利息還不同。其實質(zhì)是就是開發(fā)商人為的加了一個國家嚴令禁止的首付貸，做成了分期付款的樣子。
四
我們一聽都很驚訝，說這么操作也太無法無天了，沒有足額的首付比例，如何防御經(jīng)濟風險？舉例來說，100萬的房子，你貸款額度達到了80萬，那么當房價下跌超過20%的時候，你實質(zhì)上就是負資產(chǎn)者了，債務風險不言而喻。同事辯駁道合規(guī)就一定沒有風險了么？村里結(jié)婚在縣城里買房，哪家不跟親戚借個遍借出來小幾十萬的，這不一樣是風險？
想了想也確實如此，在目前的鄉(xiāng)俗之下，縣城的房價實際已經(jīng)遠遠超出了當?shù)氐某惺苣芰�，轉(zhuǎn)而求助于其他途徑的借款，而這巨大的還款和還貸壓力使他們的生活難以承受一點波折。特別是那些外出的打工者，一邊供著房，一邊還著親戚錢，一邊還要租房，如果他的工作收入出現(xiàn)大幅度下滑，或是兩三個月沒發(fā)工資，可能這個人就要破產(chǎn)了。同事正是如此，那邊每個月還著5000一個月的貸款，這邊北京還交著4000一個月的房租，一個人工資已經(jīng)徹底全部搭進去了。如果工作出現(xiàn)問題，他將完全失去還貸能力。更進一步的來說，如果出現(xiàn)大面積長達半年的蕭條或不景氣，中國很多縣城房價將發(fā)生因為無力償還貸款，或主動棄房的崩盤，基于房地產(chǎn)的縣城經(jīng)濟將崩潰。
看到網(wǎng)上有關于三四線城市房價的評論認為，進入今年下半年，三四線城市和縣城很可能會逐漸進入盤整期，等到年底甚至是明年年初，待去庫存逐漸收尾后，大概率會進入較長期的陰跌期。這個時候，三四線的韭菜們將成為站在山頂上的接盤俠。倘若真是如此，事情發(fā)展到了最壞的一面，那么不只是多一批接盤俠的問題，而將是中國城鎮(zhèn)化將倒退，整個縣城新階層財富將被血洗的事實。因為房子可以還給銀行，但借親戚和開發(fā)商的錢卻始終是要還的，這一來一去，房子相當于杠桿一樣將翹空他們兩代人積累的財富。