發(fā)布時(shí)間：2018-7-10 10:41:43來(lái)源：一財(cái)經(jīng)
上半年，宏觀調(diào)控維持穩(wěn)定并局部加碼，國(guó)內(nèi)大部分城市樓市平穩(wěn)，房?jī)r(jià)未現(xiàn)大幅波動(dòng)，隨著一二手市場(chǎng)的降溫，調(diào)控成效已初步顯現(xiàn)。
2018年行程過(guò)半，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊膠著。房?jī)r(jià)在過(guò)去十幾年時(shí)間里的慣性上漲已然左右著市場(chǎng)情緒，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲或者下跌的擔(dān)憂，讓購(gòu)房者心里混雜著希望、焦慮、猶豫甚至悲觀。然而，迷亂的局面終將厘清，局部癲狂的市場(chǎng)底色也正隨著時(shí)間的推移而緩慢顯現(xiàn)。
上半年，宏觀調(diào)控維持穩(wěn)定并局部加碼，國(guó)內(nèi)大部分城市樓市平穩(wěn)，房?jī)r(jià)未現(xiàn)大幅波動(dòng)，隨著一二手市場(chǎng)的降溫，調(diào)控成效已初步顯現(xiàn)。
房地產(chǎn)企業(yè)加快去貨速度回籠資金，大公司合同銷(xiāo)售金額仍創(chuàng)下新高，但與此同時(shí)，金融去杠桿使得房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，融資難度和融資成本提升，這在很大程度上增加了開(kāi)發(fā)商加速去庫(kù)存的動(dòng)力。
基于宏觀調(diào)控“房住不炒”的整體思路，房地產(chǎn)投資投機(jī)空間被顯著擠壓，二手房市場(chǎng)交易活躍度下降，部分城市成交量高位回落。
全國(guó)范圍內(nèi)的成交數(shù)據(jù)仍是評(píng)判調(diào)控效果最有力的證據(jù)。盡管上半年的數(shù)據(jù)未完全出爐，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于前五個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍具參考價(jià)值。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積56409萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，增速比1~4月份提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。這是自去年7月以來(lái)的10個(gè)月間，銷(xiāo)售面積增速首度出現(xiàn)反彈。價(jià)格方面，今年5月70個(gè)大中城市中，有2個(gè)城市價(jià)格環(huán)比持平，7個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降，61個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比上漲，但漲幅溫和。
買(mǎi)房搖號(hào)
整體市場(chǎng)趨穩(wěn)的背景下，躁動(dòng)的雜音仍未盡除，上半年，個(gè)別城市個(gè)別樓盤(pán)在搖號(hào)過(guò)程中出現(xiàn)的亂象，將局部緊張情緒放大。
比如日前，深圳一個(gè)樓盤(pán)的推售，引發(fā)的是全國(guó)范圍的廣泛關(guān)注。
這個(gè)名為華潤(rùn)城三期的樓盤(pán)在6月21日拿到預(yù)售證，6月24日至6月25日12點(diǎn)前接受線上登記資料，6月27日進(jìn)行公開(kāi)搖號(hào)，6月28日選房。開(kāi)盤(pán)即**，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，十分**。
由于限價(jià)出售，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期新房與此前已開(kāi)盤(pán)的二手房在價(jià)格上有剪刀差，簡(jiǎn)單而言就是一二手房?jī)r(jià)格倒掛。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期均價(jià)為8.55萬(wàn)元／平方米，但鏈家的成交數(shù)據(jù)顯示，一期的二手房成交價(jià)已達(dá)10萬(wàn)～11萬(wàn)元／平方米。
這種情況下，搖號(hào)買(mǎi)得新房者有買(mǎi)入即賺到的賬面浮盈。
華潤(rùn)城潤(rùn)府三期要求凍結(jié)200萬(wàn)元的誠(chéng)意保證金。在深圳科技園上班的一名購(gòu)房者，差了四十幾萬(wàn)現(xiàn)金，由于樓盤(pán)給予準(zhǔn)備的時(shí)間太短了，他在同事間拆借騰挪，千方百計(jì)登記**，但最后排號(hào)太后，他沒(méi)有來(lái)得及選房。
消息顯示，華潤(rùn)城三期合計(jì)推房700多套，但搖號(hào)數(shù)高達(dá)6000，合計(jì)凍結(jié)資金超過(guò)130億。
搖號(hào)本意毋庸置疑，是為避免欠公平的、違規(guī)的茶水費(fèi)現(xiàn)象而祭出，給予真正的剛需者入場(chǎng)機(jī)會(huì)，但一與限價(jià)相結(jié)合，卻化成抽獎(jiǎng)般的套利機(jī)會(huì)。
今年以來(lái)，不只是深圳，杭州、西安、成都等多個(gè)一二手房?jī)r(jià)格倒掛顯著的城市，均出現(xiàn)如同“打新股”一般地“搖號(hào)購(gòu)房”現(xiàn)象，其間的套利機(jī)會(huì)又在一定程度上催生投資情緒抬頭。
為了躲避限購(gòu)、吞食套利空間，一些購(gòu)房者以企業(yè)名義購(gòu)房，繞開(kāi)限售，最后以股權(quán)交易形式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“在一些搖號(hào)限售的城市，企業(yè)購(gòu)房比例正在增加�！�
政策堵漏
調(diào)控的初衷不應(yīng)被辜負(fù)，政策正在積極補(bǔ)漏。
6月24日，西安市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》，指出在住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售住房（含商品住房和二手住房）。
而西安出臺(tái)搖號(hào)政策是在今年3月30日，其《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》明確，意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。
西安過(guò)后，長(zhǎng)沙、杭州等城市也先后發(fā)布關(guān)于企業(yè)購(gòu)房的指導(dǎo)措施。長(zhǎng)沙市于6月26日發(fā)布的調(diào)控政策中指出，“暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房，已購(gòu)買(mǎi)的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿5年后方可轉(zhuǎn)讓�！�
上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“限制企業(yè)購(gòu)房，能對(duì)搖號(hào)買(mǎi)房可能存在的漏洞進(jìn)行封堵，有利于規(guī)范市場(chǎng)行為�！�
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，更多城市可能跟進(jìn)禁止企業(yè)購(gòu)房填補(bǔ)漏洞。
事實(shí)上，今年上半年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策仍未有放松跡象。
截至6月底，超過(guò)20個(gè)地級(jí)以上城市和4個(gè)縣級(jí)城市出臺(tái)調(diào)控政策，如果算上常規(guī)性的監(jiān)管政策，則城市數(shù)量更多。具體地，今年上半年有11個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策、23個(gè)城市出臺(tái)限售政策，海南更是從省級(jí)層面進(jìn)行限購(gòu)、限售。
日前，住建部等七部委聯(lián)合宣布，于2018年7月初至12月底，在北京等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告。
鏈家旗下的貝殼研究院結(jié)合監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)指出，上半年市場(chǎng)在平穩(wěn)中出現(xiàn)分化，前期調(diào)控力度大的城市市場(chǎng)在平穩(wěn)中修復(fù)，不過(guò)政策環(huán)境相對(duì)寬松的弱二線城市升溫明顯。
整體而言，市場(chǎng)尚處于變動(dòng)之中，宏觀環(huán)境、后續(xù)政策出臺(tái)、房企融資等情況仍會(huì)影響市場(chǎng)量?jī)r(jià)。
近期市場(chǎng)傳出棚改放緩、貨幣化安置力度減弱的消息，這被市場(chǎng)解讀為影響三四線城市樓市的表現(xiàn)。過(guò)去，正是因?yàn)樨泿呕仓帽壤奶嵘碳ち巳木�城市的購(gòu)房需求，使庫(kù)存得以快速去化。
中銀國(guó)際地產(chǎn)分析師晉蔚指出，“棚改審批及PSL投放確有收緊跡象，但對(duì)于房企今年銷(xiāo)售影響較小。今年前5月PSL投放量同比增長(zhǎng)48%，有力支持580萬(wàn)年度棚改計(jì)劃。貨幣化安置比例下降已有預(yù)期，并且由于貨幣化安置資金并未全部用于購(gòu)房，所以實(shí)質(zhì)性影響小于市場(chǎng)擔(dān)憂�！�
資金趨緊
如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于過(guò)往調(diào)控習(xí)以為常，那么不斷收緊的銀根，無(wú)異于扼住了開(kāi)發(fā)商的命門(mén)。今年以來(lái)，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，無(wú)論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門(mén)倍感壓力。“今年房企最困難的就是資金，很多資金成本已經(jīng)超過(guò)15%，但是依舊很多資方不愿意出錢(qián)�！币晃环科蟾吖芨嬖V記者。
事實(shí)上，很多房企都感受到資金的壓力，開(kāi)始加速自己的供貨回款。
綠城中國(guó)最近的一份文件顯示，綠城正要求員工“全面”加速資金回籠。公司備忘錄還要求員工：加快銷(xiāo)售，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷(xiāo)、多銷(xiāo)、快銷(xiāo)”的策略；加大應(yīng)收款項(xiàng)催收力度；“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證；對(duì)于不受中國(guó)限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
“有一家TOP30房企的2+1債券到期，現(xiàn)在想續(xù)發(fā)，但是我問(wèn)了很多城商行，都不愿意去購(gòu)買(mǎi)這家房企的債券�！币晃唤鹑谌耸扛嬖V記者。
還有未經(jīng)確認(rèn)的消息顯示，一家A股上市房企直接向員工募集資金，100萬(wàn)起購(gòu)利率18%，超過(guò)300萬(wàn)利率20%。
雖然該公司就該傳聞進(jìn)行了否認(rèn)，但此類(lèi)消息的不斷發(fā)酵，在一定層面上暴露出，房企資金成本還在進(jìn)一步增加。
同策研究院研究員陳朦朦表示，此前金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套，監(jiān)管趨嚴(yán)后，很多機(jī)構(gòu)做不了債權(quán)類(lèi)業(yè)務(wù)只能做股權(quán)投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢(shì)，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。
以往，開(kāi)發(fā)商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況，自從今年的監(jiān)管政策不斷嚴(yán)格后，前端融資幾乎杜絕。
各方嚴(yán)控下，房企發(fā)債已經(jīng)成為難題。
7月2日，上海證券交易所披露的信息顯示，合生創(chuàng)展有限公司公開(kāi)發(fā)行的一筆100億元的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券項(xiàng)目狀態(tài)顯示為中止。就在一個(gè)多月前，5月30日，合生創(chuàng)展一筆31億元的非公開(kāi)發(fā)行公司債券項(xiàng)目中止發(fā)行。該項(xiàng)目品種為私募，承銷(xiāo)商為中泰證券和光大證券。
5月以來(lái)，富力地產(chǎn)（02777.HK）60億元、花樣年（01777.HK）50億元的租賃住宅專(zhuān)項(xiàng)債券顯示為中止審查。
長(zhǎng)江證券一份研報(bào)指出，上市房企銷(xiāo)售回款與借款收到的現(xiàn)金增速持續(xù)下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%；同時(shí)，償債高峰期已經(jīng)來(lái)臨，一季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。
Wind資訊顯示，目前A股房地產(chǎn)2017年凈負(fù)債率超過(guò)200%的房企分別有：泛海控股、華發(fā)股份、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、金科股份、綠地控股等，H股凈負(fù)債率超過(guò)200%的房企有：佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)等。
按照慣例，負(fù)債率較高的公司，融資成本也會(huì)相應(yīng)較高。為此，去年以來(lái)，以恒大、融創(chuàng)為代表的多家公司紛紛向資本市場(chǎng)表態(tài)，會(huì)加速去庫(kù)存、回籠資金以及降低杠桿水平。
房企沖刺
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，舒緩資金壓力最便捷的方法，便是加速銷(xiāo)售。因此，盡管市場(chǎng)面臨前所未有的調(diào)控，但大開(kāi)發(fā)商依然錄得不錯(cuò)的銷(xiāo)售數(shù)字。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，TOP100房企總體銷(xiāo)售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。特別是二季度以來(lái)，受益于部分一二線城市預(yù)售政策的松動(dòng)及熱點(diǎn)二三四線城市的持續(xù)火熱，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)迎來(lái)高峰。TOP100房企二季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)2.6萬(wàn)億元，較一季度增長(zhǎng)35%。
龍頭房企中，截至6月末碧桂園業(yè)績(jī)規(guī)模已超4000億元，6月單月業(yè)績(jī)保持了上月近800億元的高位。恒大、萬(wàn)科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長(zhǎng)24.5%和9.3%。截至2018年上半年，500億以上房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了25家，33家超過(guò)400億，預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。
事實(shí)上，2018年上半年，TOP200各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售金額集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金額集中度近50%和70%，分別較2017年上半年提升7.6和12.5個(gè)百分點(diǎn)。而從房企權(quán)益銷(xiāo)售金額的口徑來(lái)看，各梯隊(duì)集中度也提升顯著。其中，TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售金額的集中度達(dá)到了56.2%。
“2017年千億房企17家，而2018年預(yù)計(jì)30家，1年時(shí)間近乎翻倍的數(shù)量增加，而且這是發(fā)生在調(diào)控加劇、金融收緊時(shí)，所有房企都在沖刺。”在易居沃頓的論壇上，易居中國(guó)CEO丁祖昱表示。
“我們都在想辦法提前出貨，盡量把貨值提前，現(xiàn)在考核都是圍繞回款�！币晃环科蟾吖芨嬖V記者。
今年上半場(chǎng)的較量已然結(jié)束，但開(kāi)發(fā)商出貨的神經(jīng)并不能就此放松，很多房企都開(kāi)始新一輪的沖刺。因?yàn)橐?guī)模的誘惑一直都在。抓住了機(jī)會(huì)，就上了一個(gè)臺(tái)階，否則就可能被擠下去。當(dāng)年赫赫有名的開(kāi)發(fā)商，如今掉隊(duì)的也并不在少數(shù)。
福晟集團(tuán)董事長(zhǎng)潘偉明表示，福晟 2016～2025年十年銷(xiāo)售收入累計(jì)要達(dá)1.68萬(wàn)億元，其中地產(chǎn)板塊8800億，建筑板塊8000億，且力爭(zhēng)2020年進(jìn)入千億陣營(yíng)，2025年達(dá)到3000億銷(xiāo)售規(guī)模。
禹洲地產(chǎn)董事長(zhǎng)林龍安表示，2020年實(shí)現(xiàn)1200億元，而今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是600億元。
過(guò)去禹洲靠大本營(yíng)廈門(mén)以及長(zhǎng)三角三個(gè)重點(diǎn)城市支撐了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，這三個(gè)城市分別是上海、南京與合肥。2016年禹洲把總部從福建搬到上海，兩年間實(shí)現(xiàn)了上海、南京銷(xiāo)售榜前十以及合肥銷(xiāo)售榜前五。
禹洲地產(chǎn)喜歡追逐熱點(diǎn)城市，在上海、南京及合肥市場(chǎng)陷入強(qiáng)調(diào)控之后，今年禹洲多次強(qiáng)調(diào)，接下來(lái)的重點(diǎn)是粵港澳，要把三分之一的土地投資預(yù)算都投向粵港澳大灣區(qū)，還宣布設(shè)立“上海-深圳雙總部”。
沖擊IPO的弘陽(yáng)地產(chǎn)表示，計(jì)劃在長(zhǎng)三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展，選擇性進(jìn)駐長(zhǎng)三角的三四線城市；在華南、華中、西南區(qū)域，重點(diǎn)關(guān)注節(jié)點(diǎn)型城市，例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長(zhǎng)沙等，以及這些節(jié)點(diǎn)城市形成的都市圈。
中型房企沖刺，成為這半年的主題詞。包括福晟、弘陽(yáng)、中梁、祥生都在不斷發(fā)力。
“未來(lái)3~5年地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將像以前的家電行業(yè)一樣，不變的定律是規(guī)模即意味著話語(yǔ)權(quán)，前30強(qiáng)的企業(yè)占據(jù)50%市場(chǎng)份額�！敝序E置業(yè)副總裁王勐曾對(duì)記者表示。
二手分化
交易成本的上升，以及交易周期的延長(zhǎng)，使得許多城市的二手房交易正在失去曾經(jīng)擁有的繁華。
“二手房交易比較清淡，近期賣(mài)家已經(jīng)開(kāi)始普遍降價(jià)了�！睆V州一位從事二手房經(jīng)紀(jì)超過(guò)十年的人士如此表示。
在市場(chǎng)上，人們普遍感受是“掛牌出讓的房子越來(lái)越不好出手”。的確，調(diào)控延續(xù)一年多時(shí)間，二手房交易也已經(jīng)從過(guò)往的癲狂回歸正軌。
鏈家發(fā)布的研究報(bào)告顯示，其重點(diǎn)覆蓋的12個(gè)城市二手房交易自2017年3月密集調(diào)控以來(lái)，經(jīng)歷了“大幅降溫—低位企穩(wěn)—向上修復(fù)”三個(gè)階段。但目前市場(chǎng)熱度不高，仍處于平穩(wěn)復(fù)蘇狀態(tài)。2018年前5月成交量環(huán)比2017年后5月增加了21.8%，但月均水平是2017年巔峰時(shí)的一半左右。
據(jù)悉，鏈家監(jiān)控的12個(gè)城市包括北京、上海、天津、重慶、深圳、杭州等一二線城市。以北京為例，中原地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，北京二手住宅成交7.66萬(wàn)套，同比下調(diào)13.2%，為2015年來(lái)的同比最低點(diǎn)。但相比2017年下半年，環(huán)比上漲了56.2%。
放眼全國(guó)范圍，二手房市場(chǎng)的溫度卻不盡相同，局部城市因?yàn)楣┬杳芏幱谏蠞q階段。
今年前5月，沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶等三個(gè)城市的鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)67.3%，其中重慶環(huán)比增長(zhǎng)80.5%，同比增長(zhǎng)33.2%；5月重慶二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲7%，同比上漲34.6%。
“上半年二手房市場(chǎng)活躍的城市有西安、重慶、沈陽(yáng)等，市場(chǎng)趨于降溫的城市有上海、成都等，市場(chǎng)比較平穩(wěn)的城市有北京、武漢、南京、濟(jì)南、廣州等�！�