發(fā)布時(shí)間：2004-11-29來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
由于房地產(chǎn)貸款大多有房地產(chǎn)資產(chǎn)作為抵押，而且迄今為止房地產(chǎn)信貸的違約率非常之低(例如，目前我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良貸款率不到0.5%，而住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%)，因此商業(yè)銀行大都把房地產(chǎn)信貸視為優(yōu)良的貸款品種，并且都在不遺余力地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。然而很大程度上，無論是商業(yè)銀行、投資者還是政府，都在忽視房地產(chǎn)信貸中蘊(yùn)含的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
在房地產(chǎn)泡沫破滅之前，大多數(shù)貸款者和投資者很難充分意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在。而直到最近美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息以及中國(guó)政府小幅加息之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始變得撲朔迷離之際，投資者和媒體才開始重新審視房地產(chǎn)投資所面臨的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)真正凸現(xiàn)出來的話，那么我國(guó)商業(yè)銀行體系的不良貸款將顯著增加，可能形成嚴(yán)重的銀行流動(dòng)性危機(jī)，甚至造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的蕭條。
有三個(gè)國(guó)際通用的指標(biāo)可以被用來衡量一國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫：第一個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)?發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在3～6倍之間。而目前我國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過7.8倍，至于上海、北京和廣州等城市則更是高于平均水平。
第二個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)房租比，這一比率越高，泡沫存在的可能性就越大。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上目前存在的一種特殊現(xiàn)象，就是房?jī)r(jià)快速上漲而租金漲幅不大，有些城市在一定時(shí)期內(nèi)甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲租金下跌的現(xiàn)象。這種房?jī)r(jià)和房租的背離正是房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要信號(hào)。
最后一個(gè)指標(biāo)是投資性需求占購(gòu)房目標(biāo)的比重，這一指標(biāo)的國(guó)際警戒線水平是20%。最近《解放日?qǐng)?bào)》抽樣調(diào)查了上海25個(gè)小區(qū)的23694戶居民，調(diào)查結(jié)果顯示，有26.55%的購(gòu)房者是出于投資動(dòng)機(jī)購(gòu)房的。還有其他調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，在上海大約40%左右的個(gè)人房產(chǎn)交易是出于投資目的。
既然泡沫跡象明顯，為什么目前我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸違約率很低呢？我們認(rèn)為存在以下兩點(diǎn)原因。第一，按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是在最近3到4年時(shí)間里才大規(guī)模發(fā)展起來的。換句話說，我們目前才剛剛進(jìn)入個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)的階段。第二，房地產(chǎn)信貸的違約率增加往往是和房地產(chǎn)景氣周期的下滑相聯(lián)系的。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代中后期以來一直處于一個(gè)較長(zhǎng)的上升周期中，因此違約率很低的事實(shí)就不足為奇了。一旦房地產(chǎn)價(jià)格大幅下滑，違約率上升必將成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
商業(yè)銀行之所以認(rèn)為房地產(chǎn)信貸是優(yōu)良資產(chǎn)，主要原因就在于一旦借款人違約，銀行就能夠以合理的價(jià)格把作為貸款抵押物的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣以彌補(bǔ)損失。但是，這種操作建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定甚至繁榮的基礎(chǔ)之上。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，銀行很難在短期內(nèi)將大量的抵押資產(chǎn)以合理的價(jià)格變現(xiàn)，而且拍賣本身也具有很高的交易成本。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤通常伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，因此也缺乏足夠的投資者來購(gòu)買這些抵押房地產(chǎn)。因此，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，這些抵押貸款也會(huì)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款。
此外，對(duì)于普通投資者來說，他們?cè)谇皫啄隇槲覈?guó)拉動(dòng)內(nèi)需做出了貢獻(xiàn)，而當(dāng)前的加息將導(dǎo)致他們的還款壓力增加，甚至使得他們面臨著房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。更加嚴(yán)重的是，他們目前還沒有任何工具可以用來幫助自己降低房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)于他們來說是不公平和不合理的。
為了防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該采取以下對(duì)策：盡快建立房地產(chǎn)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。銀行通過發(fā)行資產(chǎn)證券化債券，可以有效地把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)分散給金融市場(chǎng)上的所有投資者；除銀行貸款外，努力拓寬房地產(chǎn)開發(fā)商的其他融資渠道，例如允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接發(fā)行企業(yè)債券；借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，為中低收入階層的購(gòu)房者提供按揭擔(dān)保，以降低違約風(fēng)險(xiǎn)；最后，商業(yè)銀行在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)該嚴(yán)格按照貸款流程進(jìn)行工作，以減少風(fēng)險(xiǎn)隱患和外部欺詐，降低貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)。