發(fā)布時(shí)間：2005-1-12來(lái)源：光明日?qǐng)?bào)
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，泡沫是資產(chǎn)價(jià)格的虛漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是指商品房售價(jià)遠(yuǎn)超過(guò)其實(shí)際的價(jià)值。雖然去年1～11月，全國(guó)商品房售價(jià)同比漲幅12.5%，商品住宅同比漲幅超過(guò)10%，但到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體沒有多少泡沫。依據(jù)是：
一，從世界范圍看，股市、樓市是容易產(chǎn)生泡沫的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，由于供求關(guān)系的不斷變化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些泡沫，是不足為奇的，進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)樓市也不例外。從去年1～11月商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)12.5%的漲幅，可能在一些地方開始出現(xiàn)一些泡沫或有泡沫的苗頭，但是根本談不上充滿了泡沫和破裂、崩盤。
二，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組提供的資料，1995～2003年，中國(guó)商品住宅平均價(jià)格增長(zhǎng)37%，遠(yuǎn)低于美國(guó)增長(zhǎng)51%、澳大利亞增長(zhǎng)83%、英國(guó)增長(zhǎng)125%的水平，也低于香港地區(qū)和新加坡在亞洲金融危機(jī)前5年1993～1997年的增長(zhǎng)水平。從房?jī)r(jià)和購(gòu)買力兩個(gè)角度看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫”也是“干癟”的。
三，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)差異性大。前兩三年，在一些地方，如杭州、上海等城市，出現(xiàn)年均房?jī)r(jià)上漲二成或二成以上導(dǎo)致三年房?jī)r(jià)翻了一番的情形�？梢哉J(rèn)為，這些城市的確已發(fā)生房地產(chǎn)泡沫———房屋價(jià)格虛漲。根據(jù)我們對(duì)這些城市的房?jī)r(jià)漲幅和購(gòu)房能力等因素觀察，滬杭等市的房地產(chǎn)泡沫大約處于中小泡沫的程度，高價(jià)位的房?jī)r(jià)是由各類國(guó)內(nèi)外高收入的家庭支撐的，沒有達(dá)到破裂、崩盤的程度。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)“泡沫性過(guò)熱”和“盲目性過(guò)熱”的觀點(diǎn)，特別是持續(xù)的房?jī)r(jià)快速上漲會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂甚至崩盤的危險(xiǎn)，會(huì)帶來(lái)許多經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)怎樣避免？
顧云昌表示：首先，房地產(chǎn)“泡沫性過(guò)熱”的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)快速上升，產(chǎn)生泡沫，越吹越大，開發(fā)商手里的空置房越來(lái)越少，而炒家手里的空關(guān)房越來(lái)越多，最終可能由于社會(huì)購(gòu)買力無(wú)法支撐居高不下的房?jī)r(jià)，而出現(xiàn)拋樓，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上從供不應(yīng)求變?yōu)楣┐笥谇�，�?dǎo)致泡沫破裂和崩盤。另外，也要防止“盲目性過(guò)熱”，其表現(xiàn)為供大于求，房?jī)r(jià)下跌，空置房積壓增多，造成大量閑置和浪費(fèi)。建議各地及時(shí)公布商鋪經(jīng)營(yíng)和供求信息，指出開發(fā)和個(gè)人投資商業(yè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，從供地和項(xiàng)目審批上把好關(guān)，防止商鋪尤其是高檔、大型商業(yè)設(shè)施的進(jìn)一步過(guò)熱開發(fā)。
顧云昌認(rèn)為，在加快城市化，全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比較理想的狀況應(yīng)當(dāng)是“房?jī)r(jià)慢慢漲，樓市年年旺”。因?yàn)�，土地資源的稀缺引起的地價(jià)上升，商品房品質(zhì)的不斷提高引起的成本加大，特別是房地產(chǎn)需求的持續(xù)旺盛，都有可能使房?jī)r(jià)不斷上漲，除非整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題或者有突發(fā)事件比如戰(zhàn)爭(zhēng)的發(fā)生。而“房?jī)r(jià)慢慢漲”，要求房?jī)r(jià)的漲幅不要太快，最好能低于人均可支配收入和人均GDP的增長(zhǎng)速度；或者始終能在人均可支配收入增長(zhǎng)曲線的上下波動(dòng)，讓房?jī)r(jià)收入比始終控制在合理的范圍內(nèi)，既保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)興旺，又促進(jìn)人民住房條件和生活水平的不斷提高。
對(duì)于應(yīng)怎樣去控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，顧云場(chǎng)提到，一、高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化，特別要經(jīng)常注意房?jī)r(jià)的變化。及時(shí)、全面地向社會(huì)發(fā)布準(zhǔn)確信息，實(shí)現(xiàn)供求總量的基本平衡，供求結(jié)構(gòu)的基本合理。二、重視利率杠桿的調(diào)控作用。通過(guò)貸款利率逐步放開等靈活、有效的金融手段來(lái)調(diào)控供求關(guān)系。三、商品房特別是普通商品住宅以及經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)用地應(yīng)予以保證。開發(fā)用地的供應(yīng)既要有時(shí)間的提前，又要有供應(yīng)量的充足。四、要想方設(shè)法加快盤活和開發(fā)存量土地，進(jìn)一步加快發(fā)展二手房市場(chǎng)，使存量得到充分利用，從而有效放大土地和房屋市場(chǎng)供應(yīng)量，平衡未來(lái)的供求關(guān)系。五，在繼續(xù)控制房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，放慢住房被動(dòng)需求的釋放速度的同時(shí)，各地要不斷提高拆遷管理水平，加快開發(fā)進(jìn)展速度和樓盤供應(yīng)量。