發(fā)布時間：2005-2-2來源：財經(jīng)時報
改革開放以來，我國一直在致力改變?nèi)嗣袷杖脒^低的狀態(tài)(這也是1990年房價收入比高于2003年的重要原因)。但因要徹底改變廣大人民的低收入狀態(tài)，需要一個相當(dāng)長的過程。
由于收入低而造成房價收入比的偏高，與泡沫毫無關(guān)系，只能通過持續(xù)發(fā)展國民經(jīng)濟和不斷提高居民收入，并讓每年的居民收入增長高于房價的漲幅來逐步解決。
有人士提出衡量是否產(chǎn)生泡沫的第一條標(biāo)準(zhǔn)是房價收入比，并以我國許多城市的房價收入比高過所謂“國際慣例”的4—6倍為據(jù)，想用以說明我國的房地產(chǎn)泡沫是多么普遍和嚴(yán)重。筆者認(rèn)為，以房價收入比來衡量房地產(chǎn)市場是否產(chǎn)生了泡沫是站不住腳的。
兩者反映的經(jīng)濟現(xiàn)象不同
泡沫現(xiàn)象是虛擬資本過度膨脹的經(jīng)濟現(xiàn)象，其主要表現(xiàn)是價格猛漲遠遠離開其價值，用以考察是否出現(xiàn)了過度漲價的問題。房價收入比是一個國家或一個城市某一時期上市銷售的全部住房平均每套的價格，與這個國家或城市居民某一時期戶均收入的比值，用以考察居民的購房能力。由此可以說明，泡沫和房價收入比反映的是不同質(zhì)的經(jīng)濟現(xiàn)象， 作用也不同。
由于泡沫的釋義是最直觀和最透明的，因而要衡量是否出現(xiàn)泡沫只有一條標(biāo)準(zhǔn)，就是直截了當(dāng)?shù)厝z查某一種商品是否出現(xiàn)了價格猛漲并已遠離其價值，從而呈現(xiàn)了泡沫狀態(tài)。既然有了最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)，就沒有必要再使用輔助指標(biāo)，何況迄今為止還沒有發(fā)現(xiàn)合適的輔助指標(biāo)。如果增加一些不合適的輔助指標(biāo)，反而會互相牽制而難以得出準(zhǔn)確的結(jié)論。房價收入比雖然也包含了價格因素，但不論從靜態(tài)或動態(tài)的角度，都不可能用價格與收入的比值，來說明房價是否猛漲并遠離其價值。因此，從兩者的釋義來分析，房價收入比不能作為衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。
4—6倍的房價收入比既不是國際慣例，更不能衡量泡沫。
1989年10月Bertnand Renaud在他寫的一份研究報告中指出：“在發(fā)達國家，房價收入比在1.8—5.5：1之間，……在發(fā)展中國家，該數(shù)一般在4—6：1之間。當(dāng)然也有例外，……”隨后，世界銀行亞洲區(qū)中國局在1992年3月出版的《中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》一書中引用了上面的論點�？梢�，以上僅僅是一位專家的論點，特別是現(xiàn)在看來這一論點是不全面、不準(zhǔn)確的。這些年來，中外人士在引用上述論點時逐步走樣，一是刪去了發(fā)達國家1.8—5.5：1的論點；二是刪去了發(fā)展中國家“也有例外”的論點，單單抽出4—6倍，把它說成是國際慣例，而且訛傳至今。
其后，Bertnand Renaud在搜集到較多國家的房價收入比資料后，發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)濟落后的發(fā)展中國家和社會主義經(jīng)濟國家的房價收入比，遠遠高于6倍，從而對他1989年的論斷做了一定程度的修正。他在1991年6月發(fā)表的研究報告中指出：“發(fā)達國家和發(fā)展中國家的房價收入比數(shù)據(jù)形成鮮明對比”；“社會主義經(jīng)濟國家的房價收入比非常的高”。可惜許多人在引用Bertnand Renaud的1989年論點時，沒有注意到他其后做的修正。1993年和1998年，聯(lián)合國曾兩次發(fā)布了較多國家的房價收入比資料，這些豐富而比較全面的資料徹底否定了4—6倍是國際慣例的論點。這些資料使人們認(rèn)識到，房價收入比的高低，是由每個國家(或城市)的經(jīng)濟實力、住房市場、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)、居住習(xí)俗、居住水平以及每年上市住房的構(gòu)成等諸多因素綜合形成的。由于各個國家擁有的上述因素很不一樣，因而計算出的房價收入比的差別也很大。例如，聯(lián)合國公布的1998年對96個國家的統(tǒng)計資料顯示，這96個國家房價收入比最高的為30倍，最低的為0.8倍，平均值為8.4倍，中位數(shù)為6.4倍。由此說明，各個國家房價收入比最低的和最高的差距達到30多倍，一半以上的國家在6倍以上，還有一部分在4倍以下，列入4—6倍范圍內(nèi)的只有一小部分國家。既然列入4—6倍的國家的比重很小，而且又不居中，既不能把它叫做平均數(shù)，更不能稱為國際慣例。當(dāng)然，也不能按照上述幾位作者提出的“衡量泡沫標(biāo)準(zhǔn)”，做出一半以上超過6倍的國家都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論。
根據(jù)聯(lián)合國提供的1998年世界上許多城市房價收入比的資料進行分組測算：居民平均收入在999美元以下的城市，房價收入比為6.3—30倍；居民平均收入在3000—3999美元之間的城市，房價收入比為2.1—20倍；居民平均收入在10000美元以上的城市，房價收入比為0.8—12.3倍。以上資料說明，居民的貧富程度對于房價收入比的高低，有著重要的影響，而貧富程度是與泡沫沒有直接關(guān)系的。
為什么多數(shù)貧窮國家房價收入比偏高？有些專家曾做了這樣的分析：一些恩格爾系數(shù)在60%左右的最貧窮國家，在總?cè)丝谥胸毟F居民占的比重很大，其中有許多貧窮居民住在自己搭建的簡陋的居住所內(nèi)。西方住房學(xué)專家認(rèn)為這種簡陋居住所不能叫HOUSE(住房)，而應(yīng)叫SHELTER(譯為窩棚)。這些國家在計算全國年戶均收入時，占有相當(dāng)比重的貧窮居民的收入都計算在內(nèi)。由于他們許多人住的窩棚一般不會上市銷售，因而在計算當(dāng)年上市銷售的住宅時，只包括能夠上市的價格相對比較高的住宅。在這種情況下計算出的房價收入比，就會達到20幾倍甚至30倍。由于這樣高的房價收入比如實地反映了貧窮國家的國情，就不能說它是不適當(dāng)?shù)摹?/P>
專家還指出，許多最貧窮國家的經(jīng)濟實力和居民購房能力都很低，每年新建、上市銷售的住房以及房價波動，都會低于比較發(fā)達的國家，產(chǎn)生泡沫的幾率也小得多。如果按照上述幾位作者提出的衡量泡沫標(biāo)準(zhǔn)，以這些國家房價收入比高達20倍以上為由，做出其泡沫特別嚴(yán)重的結(jié)論，只能與這些國家的實際“背道而馳”。
我國房價收入比有一定特殊性
決定房價收入比高低的一個重要因素是居民的收入水平。我國與西方國家有一個很大的不同點，就是建國后長期實行低工資制。改革開放以來，我國一直在致力改變?nèi)嗣袷杖脒^低的狀態(tài)(這也是1990年房價收入比高于2003年的重要原因)。但因要徹底改變廣大人民的低收入狀態(tài)，需要一個相當(dāng)長的過程，因而迄今為止我國人民的收入水平仍然是相當(dāng)?shù)偷�。目前，我國的平均房價要比美國等西方國家低得多，但因城市居民平均收入低得更多，因而計算出的房價收入比反而比美國等西方國家高。由于收入低而造成房價收入比的偏高，與泡沫毫無關(guān)系，只能通過持續(xù)發(fā)展國民經(jīng)濟和不斷提高居民收入，并讓每年的居民收入增長高于房價的漲幅來逐步解決。
我國還有一個特殊情況，就是一半以上的城市居民，在房改進程中用很低的價格購買了平均每套60平方米左右的“房改”住宅。按照梯度消費的原則，如果這些居民賣掉60平方米的住宅再去買80平方米的住宅，計算出來的房價收入比就只有3倍左右，買房就不那么困難。由此可見，現(xiàn)行的把全部居民都按“白手起家”購買一套新房的方法計算出來的房價收入比，只能相對地反映居民購房能力。這種相對的比值更不能衡量出泡沫狀態(tài)。
同時，我們計算房價收入比使用的房價，是一定時期出售住房總量的每套平均價，它不僅受到房價漲跌的影響，而且受到出售住房構(gòu)成變化的影響。如果在一定時期內(nèi)出售的住房中，大戶型、高房價的住房比重大，平均價就高。反之，平均價就低。這種因構(gòu)成變化而造成的平均價高低，對房價收入比影響很大。據(jù)美國2001年1季度對各城市房價收入比的統(tǒng)計，最低的為1.4倍，最高的為6.9倍，最高為最低的493%。以上數(shù)字，固然在一定程度上反映了各城市經(jīng)濟水平、房價和居民收入的差距，但美國各城市的實際差距不會如此之大。經(jīng)分析，造成各城市房價收入比出現(xiàn)以上的大差距還有一條重要原因，就是1季度各城市出售住房的構(gòu)成大不相同。而這種構(gòu)成變化的影響是與泡沫無關(guān)的。
有人提出，應(yīng)該使用房價收入比的動態(tài)變化來說明是否出現(xiàn)泡沫狀態(tài)？據(jù)統(tǒng)計，十幾年來我國的房價收入比穩(wěn)步下降，從1990年的13.12倍逐步下降至2003年的8.42倍，下降36%。如果按上述幾位作者提出的“衡量泡沫標(biāo)準(zhǔn)”，就會做出我國1990年的房地產(chǎn)泡沫特別嚴(yán)重，而其后各年房價沒有上漲而且沒有泡沫的“錯誤結(jié)論”。其實，1990年我國的住房商品化還處于起步階段，當(dāng)時倒沒有什么泡沫問題。而其后大多數(shù)年代的房價都有所上漲，特別是2003年的房價漲幅超過10%，有的城市倒有產(chǎn)生一般性泡沫的可能。可見，之所以做出“錯誤結(jié)論”，在于誤把房價收入比作為衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。同樣的道理，如果離開了對美國房價上漲是否遠離其價值的正確分析，僅以美國近6年來房價收入比提高20%，平均年增長3%為據(jù)，就做出美國產(chǎn)生了嚴(yán)重泡沫的結(jié)論，人們是不會采信的。
宣揚泡沫釋義擴大化，把各種不同質(zhì)的經(jīng)濟現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸入泡沫范疇，已經(jīng)成為一種“時尚”。把房價收入比作為衡量泡沫的第一條標(biāo)準(zhǔn)，就是這種“時尚”的一種表現(xiàn)。而當(dāng)前需要解決的一個重要問題，就是西方國家和我國的經(jīng)濟學(xué)界對價格離開價值多高才算形成一般性泡沫的“泡沫狀態(tài)”沒有統(tǒng)一定義，使得研究泡沫的人士各言其是。在我國的房地產(chǎn)界，有的專家建議價格年漲幅超過30%就應(yīng)視為出現(xiàn)了一般性泡沫，有的建議連續(xù)3年漲幅超過10%就應(yīng)視為出現(xiàn)了一般性泡沫或泡沫苗頭。以上，僅是提供討論的個人建議，而不是公認(rèn)的標(biāo)淮。為此，希望大家共同努力來研究這個問題，先各抒己見，后逐步統(tǒng)一認(rèn)識，直至最后通過必要的組織程序，做出統(tǒng)一的界定泡沫狀態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)。