04前11月京商鋪均價跌近4成 商業(yè)地產(chǎn)有泡沫
發(fā)布時間：2005-2-2來源：新京報
北京市建委剛公布的數(shù)據(jù)顯示，京去年前11月商業(yè)營業(yè)用房均價為8429元/平方米，同比下降了39%；業(yè)內認為，自2003年始商業(yè)地產(chǎn)被部分開發(fā)商炒熱，出現(xiàn)虛熱
土地市場未成交的多為商業(yè)用地
京城各大房地產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)布的2004年京城房地產(chǎn)市場總結以及2005年市場預測中，都以一種無比憧憬的口氣告訴我們，2005年京城商業(yè)地產(chǎn)依舊會一路飄紅，成為2005年房地產(chǎn)市場的新熱點，而具體的表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩旺，價格一路走高。而北京市建委剛剛發(fā)布的2004年1-11月北京市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計報告的數(shù)據(jù)卻顯示，京城房地產(chǎn)市場中前11個月辦公用現(xiàn)房平均銷售價格為10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價格為8429元/平方米，同比下降了39%.這是京城商業(yè)地產(chǎn)從2001年開始出現(xiàn)銷售熱潮后銷售價格首次大幅度下降。
事實上，京城商業(yè)地產(chǎn)從2004年開始向理性轉變的跡象是比較明顯的。據(jù)統(tǒng)計2004年在公開土地市場成功交易的59塊土地70%為居住用地，而幾塊未成交土地則多為商業(yè)配套用地，其中不乏位于市中心的“旺地”，包括海淀區(qū)中關村西區(qū)1-3號綜合科技貿(mào)易用地。而位于昌平區(qū)的中關村國際商城綜合購物中心用地，自2004年9月28日掛牌以來，一直到2004年12月15日才出現(xiàn)首次報價，之后就再無人叫價。
商業(yè)地產(chǎn)有一定泡沫
有業(yè)內人士在接受記者采訪時認為，京城商業(yè)地產(chǎn)在一定程度上是有泡沫的，尤其是在2003年的時候，北京商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的高漲的局面。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2002年北京的商鋪最高能賣到3.5萬元/平方米到4萬元/平方米，可2003年下半年已經(jīng)有項目能賣到6萬元/平方米以上。2002年每平方米使用面積每月租金最高為120美元，2003年下半年已經(jīng)提升到130美元到150美元。
“可以看出京城商業(yè)地產(chǎn)在2003年就開始出現(xiàn)一種虛熱的局面，銷售價格有些被炒得過高。”北京協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)牟鑫認為，2003年以建外SOHO、左岸公社等為代表的商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售價格被炒得過熱，購買者和投資者的行為有些不理性。
同時牟鑫認為，2003年商業(yè)地產(chǎn)的價格虛高一定程度上刺激了部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的不理性，過高地預測了2004年京商業(yè)地產(chǎn)的需求程度。近年來，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮帶動了一大批住宅房地產(chǎn)公司進入商業(yè)地產(chǎn)領域，許多小企業(yè)也不顧自身實力盲目跟進，商業(yè)地產(chǎn)投資的自發(fā)性和盲目性日益突出，開發(fā)商普遍熱衷于底層商鋪、大型購物中心和商業(yè)街，在短時期內，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積數(shù)量的大幅增加。
北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年前11個月商業(yè)用期房批準預售面積160.3萬平方米，商業(yè)用現(xiàn)房竣工面積133.1萬平方米，共計建筑面積為293.4萬平方米，而其中商業(yè)用期房預售登記56.3萬平方米，商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積37.7萬平方米，共計94萬平方米。實際銷售面積與竣工面積的巨大落差凸顯了銷售形勢的嚴峻。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)徐成峰認為，京城商業(yè)地產(chǎn)存在一定的“虛火”，但并非泡沫。他認為2004年京城商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格的大幅度下降則是開發(fā)商和投資者一種理性評估市場的表現(xiàn)�！熬┏巧虡I(yè)地產(chǎn)是從2001年開始逐漸發(fā)展起來的，初期由于對商業(yè)地產(chǎn)的投資缺乏一定的理性判斷，投資者具有一定的盲從性，結果炒高了整個市場預期和價格。但是2004年以巨庫等為代表的商業(yè)地產(chǎn)失敗的典型案例的出現(xiàn)，對京城商業(yè)地產(chǎn)投資市場產(chǎn)生了一定影響�！蓖顿Y失敗的案例促使京城商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者對投資有了一定合理的評估，而不是盲目跟進。
住宅郊區(qū)化拉低均價
“另一方面也是目前京城商業(yè)地產(chǎn)逐漸向城郊區(qū)域滲透，城市中心區(qū)域的商業(yè)新增面積的比重下降，商業(yè)地產(chǎn)的平均價格也就被相應稀釋�！北本╉樔A房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理徐長崎則認為，京城商業(yè)地產(chǎn)布局的變化也是導致商業(yè)地產(chǎn)價格下降的一個主因。目前，通州、大興、房山等遠郊區(qū)，新建大型住宅小區(qū)越來越多，周邊已有不少商業(yè)配套設施。由于這些城郊區(qū)域土地價格明顯低于市區(qū)，所以整個項目的價格也大大低于全市的平均水平，從而將2004年商業(yè)地產(chǎn)整體的價格水平拉了下來。
業(yè)內觀點
商業(yè)地產(chǎn)總體仍處于上升態(tài)勢
“雖然去年北京商業(yè)地產(chǎn)平均價格出現(xiàn)大幅下跌，但總體趨勢仍然處在上升的態(tài)勢。商業(yè)地產(chǎn)是隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展而成長起來，以后的需求還是在擴大的�！毙斐煞鍎t認為，“銷售面積增長和銷售價格下降是不矛盾的，這只是市場更加理性起來，當然對于此前的投資者來說是有一定損失的�！�
“隨著大量商鋪的投入使用，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率逐年下降，目前的投資回報率只有8%.”徐長崎認為這標志著商業(yè)地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)結束，投資者應該理性對待商鋪投資。商業(yè)地產(chǎn)從過去的暴利走向今后的微利，似乎也是一個不可阻擋的趨勢，這意味著商業(yè)地產(chǎn)今后的投資和運營的雙重風險在增加。北京市建委去年前11個月的數(shù)據(jù)也顯示，商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積同比增長61.7%；預售登記面積同比增長了131.5%。