章林曉：房價收入比就是泡沫的標(biāo)準(zhǔn)！
發(fā)布時間：2005-2-3來源：不詳
近年來，一些城市房價迅猛上漲，房價收入比明顯偏高，已遠遠脫離占人口絕大多數(shù)的工薪階層的購買能力，房價問題已成為社會大眾關(guān)注的焦點熱點問題，也成為當(dāng)今社會諸多矛盾的集中點和交匯點。為解決老百姓住房難題，化解社會矛盾，現(xiàn)在自中央到地方正采取種種措施——如建設(shè)部部長汪光燾在最近召開的全國建設(shè)工作會議上就明確指出，2005年將加大中低價位普通商品住房、經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度。如北京、上海、西安、杭州等城市目前也正紛紛采取措施，加大中低價商品住宅、經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)……
然而，在這樣的大背景下，日前，有一位房地產(chǎn)業(yè)界的權(quán)威人士卻發(fā)表了一篇文章，指出房價收入比并不是衡量地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。該文章發(fā)表后，立即引起了許多人的議論和關(guān)注。人們特別是將議論和關(guān)注的焦點集中在了該篇文章的最后提法——希望大家共同努力來研究這個問題，先各抒己見，后逐步統(tǒng)一認(rèn)識，直至最后通過必要的組織程序，作出統(tǒng)一的界定泡沫狀態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)。【鏈接：包宗華：房價收入比不是衡量地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn) 】
由于房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系到國家的金融安全，因此，有關(guān)房價收入比到底是不是衡量地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)問題，實在是事關(guān)重在。為此，我覺得我即便冒犯了權(quán)威，也還是有必要在此談?wù)勎业挠^點和看法的。當(dāng)然，不當(dāng)之處，還得請大家批評指正。
權(quán)威的分析過程
該位權(quán)威人士之所以得出“房價收入比不能作為衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)”，主要基于以下分析——
泡沫現(xiàn)象是虛擬資本過度膨脹的經(jīng)濟現(xiàn)象，其主要表現(xiàn)是價格猛漲，遠遠離開其價值，用以考查是否出現(xiàn)了過度漲價的問題。房價收入比是一個國家或一個城市某一時期上市銷售的全部住房平均每套的價格，與這個國家或城市居民某一時期戶均收入的比值，用以考查居民的購房能力。由此可以說明，泡沫和房價收入比反映的是不同質(zhì)的經(jīng)濟現(xiàn)象，作用也不同。
由于泡沫的釋義是最直觀和最透明的，因而要衡量是否出現(xiàn)泡沫只有一條標(biāo)準(zhǔn)，就是直截了當(dāng)?shù)厝z查某一種商品是否出現(xiàn)了價格猛漲并已遠離其價值，從而呈現(xiàn)了泡沫狀態(tài)。既然有了最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)，就沒有必要再使用輔助指標(biāo)，何況迄今為止還沒有發(fā)現(xiàn)合適的輔助指標(biāo)。如果增加一些不合適的輔助指標(biāo)，反而會互相牽制而難以得出準(zhǔn)確的結(jié)論。房價收入比雖然也包含了價格因素，但不論從靜態(tài)或動態(tài)的角度，都不可能用價格與收入的比值，來說明房價是否猛漲并遠離其價值。因此，從兩者的釋義來分析，房價收入比不能作為衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。
那么，事實果真如這位權(quán)威所說的嗎？
追根溯源說價值
在經(jīng)濟理論界，對于價值范疇本身的定義或理解，最概括地講，主要有以下三種：
1、斯密對價值的定義。在《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》中，斯密說：“價值一詞有二個不同的意義。它有時表示特定物品的效用；有時又表示由于占有某物而取得的對他種貨物的購買力。前者可叫做使用價值，后者可叫做交換價值。”
2、馬歇爾對價值的定義。針對斯密將價值解釋為使用價值和交換價值的觀點，在《經(jīng)濟學(xué)原理》中，馬歇爾說：“經(jīng)驗已經(jīng)表明，把價值這個字用作前一種意義是不妥當(dāng)?shù)�。一個東西的價值，也就是它的交換價值，在任何地點和時間用另一物來表現(xiàn)的，就是在那時那地能夠得到的、并能與第一樣?xùn)|西交換的第二樣?xùn)|西的數(shù)量。因此，價值這個名詞是相對的表示在某一地點和時間的兩樣?xùn)|西之間的關(guān)系�！笨梢�，在馬歇爾看來，所謂價值，主要指的是物品的交換價值或價格。正是在將價值定義為價格的基礎(chǔ)上，馬歇爾才得出了價值（價格）取決于供給價格與需求價格的共同作用的均衡價值（價格）理論，其中，決定供給價格的因素是生產(chǎn)費用的高低；決定需求價格的因素是邊際效用的大小。
3、馬克思對價值的定義。馬克思是通過對交換價值的分析著手，進而從更本質(zhì)的方面或更深層次引出價值范疇的。在《資本論》中，馬克思說：“同一種商品的各種有效的交換價值表示一個共同的東西�！彼M一步分析說：“如果真正把產(chǎn)品的使用價值抽去，就得到……它們的價值。因此，在商品的交換關(guān)系或交換價值中表現(xiàn)出來的共同東西，也就是商品的價值。”“作為價值，一切商品都只是一定量的凝固的勞動時間”。簡言之，馬克思對價值的定義就是《政治經(jīng)濟學(xué)》那一句話：“所謂價值，就是指凝結(jié)在商品中的一般的、無差別的人類勞動（即抽象的人類勞動）�！�
綜合馬克思的論述，我們不難發(fā)現(xiàn)，在馬克思的勞動價值理論中，價值的內(nèi)涵更多的是從本質(zhì)上來加以概括的，這就是說，價值作為不同使用價值相交換時所體現(xiàn)出來的“共同東西”，它是商品經(jīng)濟社會所特有的歷史范疇，它代表了或體現(xiàn)著一種社會關(guān)系，即商品生產(chǎn)者之間互換勞動的關(guān)系。
由于馬克思的勞動價值理論中的價值內(nèi)涵更多的是從本質(zhì)上來加以概括的，因此，在實際生活中，我們有時往往很難對其加以量化。
馬克思價值理論與西方價值理論差別：
1、“價值”定義差異：從上面對“價值”的不同定義，我們可以知道，馬克思價值理論與西方價值理論價值理論之所以存在分歧或爭論，直接的原因則在于論戰(zhàn)的雙方所給予的價值范疇的定義是不同的。馬克思理論中所討論的“價值”并不是西方經(jīng)濟學(xué)所要研究的“價值”；而西方經(jīng)濟學(xué)中所說的“價值”含義也絕對不是馬克思意義上的“價值”。
2、“價值”源泉差異：馬克思價值理論與西方價值理論在分歧或爭論的直接的原因雖然是“價值”定義的差異，但如果深入分析下去，我們就能看出，真正的差異來自于“價值源泉之爭”。馬克思價值理論認(rèn)為，活勞動是價值的唯一源泉。而西方主流經(jīng)濟學(xué)生產(chǎn)費用價值論則堅持價值源泉多元論；均衡價值論取代生產(chǎn)費用價值論后，西方主流經(jīng)濟學(xué)者進一步認(rèn)為，在資本主義私有制永恒不變的假定前提下，再象古典政治經(jīng)濟學(xué)家那樣繼續(xù)關(guān)注價值理論的討論已沒有什么實際意義了，因此，他們也就將研究的重點更多地投放在價格理論上，而非價值理論上。如在馬歇爾看來，討論價格問題的意義已超過價值問題的討論，這一觀點幾乎為現(xiàn)代西方所有經(jīng)濟學(xué)家所接受。
房價收入比是泡沫最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)泡沫這個概念是最近的舶來品，其經(jīng)濟理論基礎(chǔ)自然是西方主流經(jīng)濟學(xué)的價值理論。因此，毫無疑問，房地產(chǎn)泡沫（即房屋的價格猛漲并已遠離其價值）定義中的價值，其“內(nèi)涵”絕對不會是馬克思政治經(jīng)濟學(xué)價值理論中的“價值內(nèi)涵”；而應(yīng)當(dāng)是西方主流經(jīng)濟學(xué)值理論價值中的“價值內(nèi)涵”。
由前面一節(jié)的敘述，我們已經(jīng)可以清楚地看到，西方主流經(jīng)濟學(xué)價值源泉多元論顯然是接受了人們在日常生活中的現(xiàn)象化看法，把價值視為“所能交換到的其它商品量或貨幣量”，即交換價值或價格。最簡單的定義就是，某商品的價值就是指人們?yōu)榈玫皆撋唐范敢夥艞壍钠渌麞|西；某商品的價格就是人們?yōu)榱说玫竭@件商品而必須放棄的其他商品的數(shù)量。
金錢是交換的媒介，因此，上面價值和價格的定義也可以換一種說法——某商品的價值也就是指人們?yōu)榈玫皆撋唐范敢庵Ц兜慕疱X；某商品的價格就是人們?yōu)榱说玫竭@件商品而必須支付的金錢。
因此，按照西方主流經(jīng)濟學(xué)的價值理論，房屋的價值也就是指人們?yōu)榈玫皆摲课荻敢庵Ц兜慕疱X；而房屋的的價格則是指人們?yōu)榱说玫皆摲课荻仨氈Ц兜慕疱X。
房地產(chǎn)泡沫的定義是指價格猛漲并已遠離其價值。換言之，房地產(chǎn)泡沫是指人們?yōu)榱说玫皆摲课荻仨氈Ц兜慕疱X猛漲而遠離其為得到該房屋而愿意支付的金錢。而這“必須支付的金錢”與“愿意支付的金錢”之間的“差額”就是“泡沫”。我們假設(shè)“必須支付的金錢”為Ａ，“愿意支付的金錢”為Ｂ，則“差額”即“泡沫”Ｃ＝Ａ－Ｂ。
相對于欲望，我們所擁有的東西永遠也不可能達到富足的程度。每個人所作出的消費決策，每個人所考慮要購買的東西包括房屋，都一定要與自己所擁有的金錢相稱，這就是為購買某一種商品“愿意支付的金錢”往往存在“上限”的根本原因。而對于絕大多數(shù)人來說其所擁有的金錢則完全取決于其“收入”，一般來講，對于大多數(shù)人，其一輩子所購買的所有商品的總價格就不大可能超過人一輩子所有收入的總和，這就是“總的上限”。
由上分析可見，某人“愿意支付的金錢”即Ｂ一方面與其喜好有關(guān)，另一方面也與其支付能力即“收入”直接相關(guān)；當(dāng)喜好相當(dāng)強烈時，則更大程度上取決于其支付能力即“收入”；而一個不爭的事實是，幾乎是每個人都對舒適的住房存在著強烈的追求。
當(dāng)房價收入比在合理范圍內(nèi)時，此時價值（價格）均衡，即“必須支付的金錢”與“愿意支付的金錢”這時是相等的，即Ａ／Ｂ＝1，這時Ｃ＝０，說明此時泡沫不存在。當(dāng)房價收入比超過了某一“上限”后，也就是說此時價值（價格）不能實現(xiàn)均衡，即“必須支付的金錢”大于“愿意支付的金錢”，即Ａ／Ｂ＞1時，顯然此時Ｃ＞０時，說明泡沫存在；顯然，Ａ／Ｂ的比值越大，此時Ｃ數(shù)值也相應(yīng)越大，說明泡沫也越嚴(yán)重。此時是最典型的地產(chǎn)泡沫，即房屋空置泡沫。
當(dāng)然，泡沫也很可能呈現(xiàn)一種更復(fù)雜的、更隱蔽的表現(xiàn)形式。那就是價值（價格）雖然實現(xiàn)了均衡（供給價格與需求價格均衡），但此時的Ｂ實際上卻是由Ｂ1+Ｂ2所構(gòu)成的，其中Ｂ1是真實的“愿意支付的金錢”即真實（自住和投資）購房者“愿意支付的金錢”，而Ｂ2是虛擬的“愿意支付的金錢”即投機購房者“愿意支付的金錢”；此時雖然Ａ／Ｂ＝1，即Ｃ＝０，但此時的Ｂ2從本質(zhì)意義上講，其實同Ｃ并沒什么根本的差別了。這時的泡沫表現(xiàn)形式就是地產(chǎn)價格泡沫或地產(chǎn)投資泡沫這兩種形式，或是這兩種形式兼而有之。當(dāng)然實際市場情形可能會更加復(fù)雜，即在Ａ／Ｂ＞1，即Ｃ＞０時，依然有Ｂ2的存在，那么，此時，實際上是房屋空置泡沫、地產(chǎn)價格泡沫或地產(chǎn)投資泡沫這三種形式很可能是同時存在了。
分析到此，我們已經(jīng)可以非常清楚地知道，從本質(zhì)上講，房價收入比與房價泡沫的概念完全是同質(zhì)的，房價收入比其實就是房地產(chǎn)泡沫最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而并非輔助指標(biāo)。